北京城建:坐拥优质资源,一二级联动模式独特

平安观点:

毛利率回升叠加投资收益大增带动业绩高增长:上半年公司实现营业收入30亿元,同比下降8.3%,净利润4.4亿,同比增长49%。净利润增速大于营收增速主要因为:1)结算结构差异,上半年地产结算毛利率同比提升4.8个百分点至31.8%;2)投资净收益同比增长94.9%至2.3亿元。期内实现销售面积54.0万平米,同比增长67%;销售金额70.8亿元,同比增长46%;新开工面积65.8万平米,同比增长86%,均创历史同期最高水平。由于销售额远大于结算收入,期末预收款较年初增长45.7%,未来业绩增长有保障。

携大股东公司棚改优势明显,斩获北京东城危改最大遗留项目:上半年公司新增土地储备147万平方米,同比增长152%,以授权模式获得怀柔府东棚改项目,以招标方式获得奥体文化商务园和望坛项目。其中望坛项目为东城区2016年棚改计划重点项目,项目规划总建面约136万平米(地上81万平,地下55万平),预计总投资额约433亿元。公司与北京城建集团合作开发,预计投入自有资金50亿元,由集团与公司按照1亿元:49亿元(即2%:98%)的比例进行投资。项目位于东城区南二环,地理位置稀缺,参考周边楼盘未来均价约10万元/平米,整体项目货值近900亿元(仅地上部分),将成为公司优质资源补充。

财务状况稳健,股权投资值得期待:上半年公司股权投资额1.8亿元,同比增长47%。其中出资1.4亿元参与中科曙光定增,持有该公司0.67%股权,目前已完成股权登记,后续公司将继续加大在高科技、互联网金融产业特别是战略性新兴产业的投资布局。公告同时拟非公开发行优先股不超过30亿,期末在手现金81.3亿元,对短债覆盖率达96.9%。净负债率及剔除预收款后的资产负债率分别为54.1%和52.2%,较年初下降9.6和0.9个百分点,整体财务状况稳健。

维持“推荐”评级:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场回暖,对外股权投资亦逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2016年-2017年EPS分别为1.00元和1.15元,当前股价对应PE分别为13倍和11.3倍,公司在北京区域内资源获取能力能,当前PB仅1.1倍,维持“推荐”评级。

风险提示:局部地区房地产价格上升导致的调控风险。