嘉宝集团:经营持续改善,进军房地产基金新蓝海

公司引入战略投资人光大控股,光大方合计持股14.28%成为第二大股东,与第一大股东持股占比仅差2.8%,未来深度合作值得期待。

投资要点:

引进光大控股切入房地产基金,开启房地产金融服务轻资产转型之路,构建全新盈利模式。15年公司引进战略投资者光大控股(定增对象光控安宇、上海安霞均系光大控股下属投资主体),或将与光大安石(光大控股旗下的唯一房地产资产管理平台)在融资、资产管理等协作。公司与光大方共同管理光翎投资基金,出资4.5亿元认购权益级LP份额,基金总额32亿元将投资于沪太路项目。光大安石对于扩张的诉求强烈并且拥有丰富的房地产基金管理经验:嘉宝丰富的项目开发经验将帮助光大安石迅速规模化。

房地产基金凭借其独特的投资属性、较低门槛以及更具优势的融资成本拥有巨大发展潜力,能以更小的资本撬动更大的杠杆,具有高回报率,能够迅速扩大规模,实现轻资产运营。房地产基金将逐渐抢占房地产信托的市场份额,预计至202 5年,房地产基金的市场份额将达到1.31万亿,年化增长率约14.5%;而房地产信托的市场分额将由2015年的1.28万亿逐渐下降至0.65万亿。公司引入战略合伙人光大控股后,同时拥有开发商背景、PE背景,借助光大安石丰富的管理经验、光大控股强大的融资能力(15年银行贷款利率仅为2.82%),公司有望在房地产基金这个新兴行业中成为佼佼者。

房地产经营持续改善,项目储备升值潜力大。16年Q1营收7.9亿元(+25.7%),毛利率33.7%,较15年末增7.2个百分点,高于行业4.2个百分点;净利率13.1%,高于行业3.9个百分点。公司三费费率3.6%,同比降1.8个百分点,低于行业7.6个百分点。一季度末,可供出售总建面26.8万方,结算收入7.7亿元(同比增39.5%),未结算收入约4_3亿元,预收账款24.7亿元,占15年全年营收123%,保证全年营收稳增长,超额完成计划7.3%。

引入战略投资人光大控股,深度合作可期;试水房地产基金加速项目开发并获得管理费收益,实现轻资产运营,预计房地产基金业务将带动公司业务转型升级,成为公司新的盈利增长点。目前RNAV 18.1元/股,预计16-18年营业收入为24、28、32亿元,同比增速分别为14%、16%、14%,三年复合增速为14.6%:16-18年EPS为0.46、0.59、0.70元,三年复合增长20.3%,对应当前股价PE30.24、20倍,6个月目标价18元,对应PE39倍,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:市场波动剧烈、房地产基金发展遇阻、销售不及预期、项目储备少等。