万科A:引入深圳地铁集团,开启“轨道+物业”新模式

平安观点:

多方博弈,事董会及股东大会是增发进程关键节点。根据公司公告,增发预案已获得董亊会通过,但表决结果显示分歧明显。而方案最终通过尚需获得第二次董亊会及A/H股分别2/3以上的股东通过。当前股权比例中,宝能系占24.29%,华润系占15.24%,事者合计约40%,安邦系占6.18%。若其中某一持股比例较高的股东反对,则方案通过均存在变数。但同时,若方案失败,将对公司未来在轨道交通上盖物业领域的发展产生不利影响,对于二级市场股价亦将产生压力。根据公开资料,宝能系前期二级市场举牌均以杠杆资金完成,考虑到股价大幅调整可能会带来的财务压力,股东大会投票将体现多方博弈的结果。

引入深圳地铁集团,大股东或将变动:公司拟发行28.72亿A股购买深圳地铁集团持有的前海国际100%的股权,初步交易价格为456.13亿元。每股价格为15.88元。交易完成后,公司大股东将面临变化,深圳市地铁集团有限公司将取代宝能系成为公司大股东,持股比例为20.65%。宝能系持股比例将由24.29%下降至19.27%。华润股份的持股比例将由15.24%下降至12.10%。同时,公司后续仍需对H股采取一定的资本运作方式,以满足H股公众持股比例符合经香港联交所批准豁免的最低要求。

开启公司“轨道+物业”业务模式。通过本次交易,公司将获得前海枢纽项目、安托山项目两个处于核心位置的大型项目,总计容建筑面积181.1万平方米;其中,前海枢纽项目127.8万平方米,安托山项目53.3万平方米。将直接充实公司在深圳核心区的土地储备,为公司长期业绩的增长打下坓实基础,巩固和加强公司在深圳市场的优势地位。

投资建议:此次公司选择与深圳地铁集团合作,是站在地产开发下半场对新业务模式的再次尝试和创新,也体现着公司作为国内最优质的龙头开发企业,在地产细分领域如物流地产、社区物业等方面的积极布局。考虑到方案的不确定性,以及轨道上盖物业开发的周期较长,因此短期业绩中并未计算前海国际土地的利润增厚,但从长期发展来看,核心一线城市土地稀缺,同时项目评估楼面地价与周边楼盘对比尚处合理范围,若交易成功实施将对公司在深圳的土地资源实现极大补充。预计公司2016-2018年EPS分别为1.87、2.12和2.37元,对应PE为13.1、11.5和10.3倍,首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示:1)交易方案未能成功实施的风险。2)部分地区房价过快上涨后政策调控风险。