阳光城:主业支撑成长,转型提速

投资要点:

业绩平稳增长,管理提效。15年营收223.8亿元,同比+61.1%;归母净利润14.2亿元+7.1%,扣非净利润14.06亿元+6.8%。归母净利润增速低于收入主因:1)房地产结算毛利率27%同比降4个百分点;2)少数股东损益达3.15亿元(14年:

-0.42亿元),15年整体净利润17.32亿元同比增35.2%;3)计提资产减值损失2.39亿元,同比增627%,摊薄当期业绩。收入构成中,94%的收入和99%毛利来自于房地产销售,全年房地产结算收入211亿元+62.35%、毛利57亿元+41.8%。

账面预收款97.5亿元,来年结算业绩有保证。管理提效,三费率占比合计4.6%降至5年最低,同比下降1.8pc,其中销售费用率下降1.2pc。15年销售额约310亿元同比增34%,16QI实现销售75亿元同比增84%(克尔瑞数据)房地产未结建面合计约957万方,按照15年结算均价1.48万元/平米(结算面积143万方、结算金额211亿元估算项目货值超1400亿元。预计16年销售额350亿元+13%)。

“3+X”区域聚焦,15年加速补货增强发展的可持续性。加强土地投资,15年合并报表范围内全年获得17个项目、计容建面315万方、土地价款134亿元,占销售额比重43%,其中招拍挂11个、收并购6个项目。另有福州台屿39.2万方、收购广东清远天安智谷66.2万方各50%股权不在合并报表范围内。公司资源拓展方式趋于多元化,15年并购的杭州、苏州项目,成本优势明显,一二线城市土地成本居高不下,以非招拍挂途径获取高性价比土地是未来趋势。区域选择层面公司继续践行主流城市布局,持续扩充一二线城市资源,目前公司的“3+X”布局即“长三角+大福建+京津冀+战略城市点”格局清晰。截至15年底,累计土储1307万方,其中大福建577万方,占比44%,长三角177万方,占比14%,西部战略城市536万方,占比41%,京津冀17万方,占比1%。西部土储大多数位于西成新区,第七个国家级新区,位于区位核心且楼面成本较低,未来若西成新区得以迅速发展,将直接受益。

多元融资降低资金成本。持续加强资金配套能力,除了高周转运营策略快速回款外,公司在流动资金贷款、开发货等融资外,与信托、基金保持了良好的合作关系。与此同时,借助降息降准窗口及资本市场对房企融资的限制减少,积极增加低成本直接融资——定增募得45亿元,公司债68亿元利率区间在5.18%- 8%,15年加权融资成本9.41%,同比下降近1.5%。而股权融资则大大改善了公司的财务结构。

至年末账面现金138亿元同比大增248%,短债缺口大幅收窄。资产负债率80%、扣除预收款后负债率67%,净负债率171%,较上年大幅下降59个百分点。

跨界互动,拟培养教育第二增长极。15年12月份开始,公司成立了全资的教育子公司“阳光幼教投资管理有限公司”,负责幼儿教育相关领域的投资和运营管理,致力于发展成为国内领先的幼儿教育品牌,同时发展幼教相关产业。16年2月,幼教产业进一步落实,意向通过收购并增资获取“师汇优创”65%的股权。大股东