东百集团:华南地块再下一城,物流地产业务稳步推进

取得广东肇庆地块,华南物流重镇再布一局:国内高端仓储物流资源供小于求,物流地产回报率稳定,尤其是一线城市严控物流土地出让,一线城市周边及重点二线城市成为土地争夺焦点。公司以现金方式收购成都维龙仓储、持有的肇庆维龙仓储有限公司85%股权,进而获得肇庆市肇庆高新区凤岗工业园23.3万平米使用权(预计容积率0.6)。这是继佛山地块后,公司取得的第二块物流用地,该地块靠近肇花高速,交通便利,覆盖消费发达的广深地区。华南区域物流仓储资源稀缺,该区域租金水平在0.8-1元/平/月左右,粗略测算项目回报率在8%以上。

团队到位&取得银行支持,物流地产业务稳步推进:目前东百睿信高管团队已到位11个人,以王黎民总为首全部来自安博、普洛斯等外资物流地产基金及其他物流地产开发商,覆盖项目拓展、开发、工程、招商、运营、资管等全流程经验,保证了较强的项目获取和把控能力。近日公司公告与浦发银行签订战略合作协议,取得70亿银行授信支持后续物流地产项目开发,以合理的杠杆水平获取更高的投资回报率。类似普洛斯,项目成熟后公司将以证券化方式出售给金融机构,回笼资金实现快速滚动开发。计划今年落地70-80万方土地储备,明年开始投入运营。

极有可能复制易商模式,未来物流地产行业新黑马:物流地产行业成长性确定,公司组建了物流地产梦之队,具有丰厚的行业资源和开发运营经验。

公司机制灵活、激励制度到位,竞争壁垒强,我们认为有望复制易商的发展路径(原普洛斯高管于2011年创立,三年多时间快速做到200多万平米经营规模),未来三年扩展到200万方经营面积,五年内进入国内物流地产第二梯队。

商业地产结算增厚短期业绩,看好物流地产业务成长空间,维持“推荐”评级。公司重资产投入商业项目明后年将逐步结转销售收入和投入运营,主力门店周边地铁将于17年竣工,主业盈利能力有望逐步恢复。考虑到公司计划今年结算房地产收入10个亿以上,将16-17年EPS(定增摊薄前)预测由014、028元,调高2016-18EPS至038、046、048元,对应PE分别为359、29.7X、28.6X。维持公司目标市值为100亿元,目标价223元,“推荐”评级!风险提示:经济和消费下行,电商和第三方物流对仓储设施需求萎缩;公司物流土地开发进度及招商不及预期;公司商业地产项目严重滞销。