陆家嘴首次覆盖报告:商办巨头加速起航,多元业务全面开花

投资要点

长江经济带国家级金融中心的重要参与者。公司立足于陆家嘴金融贸易区的开发建设,逐渐由土地批租向以商业地产为主的多元产业进行转型。作为上海市国资委旗下商业地产的旗舰力量,公司背靠陆家嘴集团在浦东新区拥有绝对优势。

商业地产稀缺价值长期上行,带动多元主业全面开花。公司在陆家嘴金融贸易区持有大量高端经营物业,区域市场的紧俏行情持续支撑租金水平稳步提升,大量在建优质物业大幅释放盈利空间。上海和天津区域住宅物业的快速去化也为公司回笼了大量现金,进一步支撑公司商业物业的开发和运营。

挑战:长周期制约仍在,商业地产经营环境有所衰退。房地产经营的大环境依然难以摆脱宏观经济的低迷以及内部供需矛盾的深化,商业地产在过度供应之下并未得到政策的合理支持,此外新兴业态和经营模式也对商业地产发起新一轮的冲击。

机遇:区域经济发展增添活力,宽松制度释放多重利好。浦东新区金融中心定位愈发凸显,高端租户为商业地产提供强力支撑;上海自贸区扩容和迪士尼预期开园为区域商圈注入新活力;2016年政府密集调控、浦东国企改革试点范围扩大、REITs政策环境逐步放开以及众创空间呼声走高等多重利好持续释放政策红利,营造宽松环境。

投资建议

绝对估值:公司重估后每股净资产25.34元/股,当前股价水平较重估资产溢价52.39%,基本反映公司优质资产的升值预期。

相对估值:预计公司未来两年EPS分别为0.940和1.370,对应公司当前股价的市盈率分别为41.07和28.19,基本反映盈利预期,给与“中性”评级。