嘉宝集团深度报告:点石成金,蓄势待发的地产基金领跑者

投资要点

嘉宝集团定增引入战略投资者光大安石。

估算嘉宝集团2015年底RNAV 约87亿元,目前股价具备安全边际。开发类(不含动迁配套房)估值72亿元,投资性不动产2亿元,长期股权投资21亿元(含47%嘉定大融城股权),净负债8亿元。

光大安石是光大集团唯一地产平台,业绩优异。

光大安石的母公司光大控股是港股上市的资产管理平台,管理资产规模约517亿元,其中光大安石管理资产约200亿元,是其重要组成部分。预计光大安石与嘉宝集团的合作将在资产管理领域快速扩展业务。

借力时代东风,光大安石在募投管退各个环节均具备较强实力。

募:在社会整体利率水平下移的背景下,类似光大安石这样的优秀GP 更加容易募集资金。投:国内二三线城市商业地产过剩的局面,有利于团队并购潜在标的。管:国内首屈一指的基金管理团队,专业实力出众。退:资产证券化的步伐开始加速。光大安石在各个环节均具备较强的实力。

典型地产基金盈利要点:资产规模、退出时IRR、杠杆。

一般而言,地产基金的收入来源为3方面:固定管理费(约1.5-2%),收益提成(超过一定比例后提成约20%),劣后跟投部分(总投资10%以内)。假设管理资产规模100亿元,年化收益率20%,不考虑银行贷款累加的杠杆,GP 年化收入约7亿元,净利润约4亿元(参考黑石60%的利润率)。

近期公司投资上海光翎4.5亿元,上海光翎管理资产规模32亿元。此项投资表明公司正式迈出地产基金业务第一步,预期增加收入2亿元,净利润1亿元。

国外上市另类投资公司概况。

全球另类投资的市场份额逐步扩大,其中房地产投资是重要的组成部分。与资产规模息息相关的固定管理费,是另类投资公司稳定和重要的收入来源。

黑石基金2015年Q3的AUM 增长至3339亿美元,投资人包括美国一半的养老金机构,地产基金业务是其重点组成部分。黑石的地产基金属于增值型,通过“买入-改造-售出”完成增值过程实现盈利,同时通过组合分散风险。

盈利预测及估值。

公司项目储备集中于上海和昆山,质地优良,开发节奏也开始提速,同时未来20亿元的定增投入也将极大的补充公司资金,业绩释放加速。若延续现有业务,预计公司2015-2017年EPS 为0.54、0.69、0.81元/股,若定增完成后公司拓展地产基金业务,预计EPS 增加至0.54、0.84、1.15元/股