嘉宝集团:定增获批、转型加速、上调目标价

事件:公司公告,非公开发行方案获证监会审核通过。公司的7月2日定增方案及后修改方案是:以10.81的发行价格发行不超过168,302,207股,预计募集资金总额不超过181,934.69万元,向嘉定建业、南翔资产、光控安宇、上海安霞、中邮基金、嘉实基金和卫保川发行,用于昆山花桥梦之悦、梦之晨花园、上海嘉定梦之缘项目建设。

定增获批将拉开与光大深度合作序幕:此次定增获批,若成功发行,公司与光大系的深度合作将就此展开,因光控安宇、上海安霞均系光大控股下属的投资主体,公司计划引进光大控股为战略投资者,此外,光大安石为光大控股旗下唯一房地产资产管理平台,未来公司可与光大安石进行多方位协作::1)光大安石是国内最大地产基金:光大控股资产规模526亿港元,其下属光大安石为国内最大地产基金,运营经验丰富,且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东,在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台,充分受益于英利的项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道;2)坚实的资金基础:光大控股的金融资本实力为嘉宝集团做大做强提供坚实的资金基础; 3)实现偏轻资产的转型:在传统重资产房地产开发模式基础上,发展房地产资产管理等轻资产业务,通过“轻重并举”的模式,实现更高的投资回报率; 4)实现智能化地产业务:在传统的房地产开发业务基础上,在智能建筑、智能家居、智慧城市等领域进行探索,实现传统房地产资产的互联网、物联网化。

坚守地产主业、深耕大上海收获成长:1)完成剥离工贸型企业战略目标:公司去年以股权转让方式退出嘉宝贸易、以减资方式退出嘉宝协力电子,进一步聚焦地产主业;2)以房地产为主业、深耕大上海、收获成长:公司房产结算收入占比达93%,地产业务成为主要业务,公司将继续聚焦地产主业,同时深耕大上海区域,公司现有项目储备面积149万方,集中分布在上海与昆山,其中上海占比82.8%;

营收将重回增长、利润暂时下滑:1)营收摆脱业务剥离的拖累:公司去年受制于剥离近3亿规模工业品收入的影响,营收下降13.8%,今年逐步走出影响,主要结算项目为大融城(新荟购物广场、与光大合作、出售在建工程)、浦东杨思项目、梦之湾项目,预计全年结算收入将突破20亿元;2)结算项目成本抬高、利润继续下滑、但未来将持续提升:公司今年结转成本大幅增加,主要是去年同期结转的嘉宝紫提湾项目毛利率较高(46.1%),本期结转的嘉宝梦之湾项目及宝菊清水园动迁房项目毛利率较低(24.9%),此外计提应付债券利息导致公司财务成本抬高,但未来上述效应都会消除,毛利率将回升。

投资建议:定增获批,公司将成功引入光大金控作为战略投资者,两者深度合作序幕将拉开,公司是坚守大上海区域的小地产公司,资产安全且成长空间较大,虽短期受结算结构影响利润下滑,但合作光大有望实现“轻重并举”地产业务转型,未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升,我们预计15-17年EPS 分别为0.52、0.66、0.83元,目前股价对应PE 估值为37.2X、29.4X 和23.4X,调高至“买入-A”评级,考虑公司未来规模和业绩成长空间较大,且有望实现轻资产转型,给予公司16年35倍估值,上调6个月目标价至24.15元。

风险提示:经营模式转型缓慢,拓展新业务不利。