中江地产:九州大地,问鼎创投

中江地产自今年5月九鼎投资以 42亿元获得其控股权之后荣升为九鼎的 A股上市平台,并于9月公告拟收购九鼎旗下所有的私募股权投资业务资产——昆吾九鼎,同时发布120亿再融资方案加码私募股权业务,计划大幅将公司在管基金规模由目前的332亿在3年内提升至780亿,未来中江地产将成为九鼎PE 业务唯一的运作平台,并形成房地产和PE 并行的双主业发展模式;在我国构建多层次资本市场和“大众创业、万众创新”的时代背景下,我们认为中江地产(昆吾九鼎)作为国内PE 行业的龙头企业,有望最大程度受益国内行业规模的增长和市场份额的上升。综合考虑公司未来的基金管理规模、房地产基金业务的潜在空间和A 股稀缺品种的特点,同时参考海内外可比上市公司估值,我们给予中江地产目标价49.00元/股,预测公司2015-17年每股收益为0.29、0.32和0.39元,首次覆盖给予买入评级。

支撑评级的要点n 九鼎投资入主中江地产,核心PE 业务A 股上市。今年5月,九鼎投资以41.5亿元竞得公司控股股东中江集团100%股权。9月,中江地产公告拟以9.1亿元现金收购九鼎投资持有的昆吾九鼎100%股权,而九鼎投资的私募股权投资业务均通过昆吾九鼎开展,若此次重组实施,中江地产成为九鼎投资开展私募股权投资业务的唯一平台。

定增加码PE 业务,远期基金管理规模将达780亿。公司同时公布120亿定增方案加码PE 业务。截至今年5月,昆吾九鼎在管基金认缴规模为332亿元,已退出项目的综合IRR 为33.21%;若此次定增顺利实施,公司新增管理基金规模480亿,3年内基金管理规模将达780亿元,三年复合增速达33%,并且借助A 股的融资功能,公司后续的规模增长值得期待。

创投第一标的,未来半年将持续受益于政策利好。在我国构建多层次资本市场和“大众创业、万众创新”的时代背景下,国内私募股权投资行业发展迅速。未来半年内,随着注册制方案、新三板转板试点、设立战略新兴板和科创板等进程加速,PE 行业规模将不断扩大,中江地产(昆吾九鼎)作为PE 行业龙头将全面受益行业爆发和市场份额的上升。

“地产+PE”双主业发展,协同效应空间巨大。中江地产以此次收购昆吾九鼎为契机进入PE 管理行业,实现业务多元化发展。由于房地产和私募股权投资管理均为与资本规模高度相关的行业,九鼎的投资管理类业务有望与公司目前从事的地产业务形成有效联动,潜在合作空间巨大,如:房地产基金的合作、九鼎旗下地产股权和债权资产的合作等。

评级面临的主要风险

资产重组方案审批风险或实施推进低于预期。

估值

综合考虑公司未来的基金管理规模、房地产基金业务的潜在空间和A 股稀缺品种的特点,同时参考海内外可比上市公司估值,我们给予中江地产目标价49.00元/股,预测2015-17公司每股收益为0.29、0.32和0.39元,首次覆盖给予买入评级。