北京城建三季报点评:销售同比翻番,资金实力大增

前3季度净利同比增长4%,单季度毛利率大幅提升至46%

前3季度,北京城建(600266.CH/人民币14.97,买入)营业收入55.9亿元,同比持平;净利润7.9亿元,同比增长4%,扣非后7.9亿元,同比增长15%,每股收益0.51元;毛利率和净利率分别为35.0%和14.1%,分别下降4.9个和提升0.5个百分点,该变动主要源于股权投资而获得投资收益1亿元,同比增长27%,同时3季度单季度毛利率较46.0%,较上半年毛利率27.2%大幅提升,说明公司高毛利项目开始进入结算;三项费用率由去年同期的10.8%下降至9.4%,其中管理费用率下降较多。

前3季度销售80亿元、同比翻番,全年115亿元难度不大

根据克而瑞数据,前3季度,公司签约销售约80亿元,同比增长约100%,上半年公司签约销售50亿元,同期销售现金流入80.6亿元,均创同期历史新高,我们维持全年销售预测115亿元,同比增长超50%;3季度中,公司全年拿地计划由原先的60亿元上调至100亿元,其中公司将积极关注以通州委核心的京津冀拿地机会,并积极参与通州的一级开发项目;报告期末,预收款项100亿元,分别锁定我们对公司15-16年的房地产业务预测收入的100%和38%。

公司债、地产基金增强资金实力,助力把握京津冀拿地机会

10月,公司公开发行公司债58亿元,利率4.4%;8月,公司在上海自贸区与浦发银行成立了基金公司,公司做GP,相当进行了7.3%成本的债权融资,比信托便宜,同时由于通过提升融资成本并提升基金收益,有效降低土增税、但不降低总收益,并且9月一期基金28亿元已出资到位,包括上述浦发合作基金之外,公司计划今明两年快速扩房地产基金规模,届时公司可以收取0.5%管理费+1%的跟投收益,也将较为可观。此外,公司债、地产基金大幅增强资金实力,也将助力公司实施以通州委核心的京津冀新拿地策略。

北京国企改革热度不减,集团6大业务赋予产业链整合优势

目前集团拥有6大业务,包括:地产、工程、地铁设计、园林、商业地产和股权投资,具有产业链优势,这将赋予未来北京城建较大的资产注入想象空间。其中,在北京政府在推地铁线PPP过程中,城建设计(1599.HK/港币4.82,未有评级)有优先参与可能性,其业务包括前期勘探、设计、工程总包和投资,后续还将可能获得地产沿线项目,而由于城建设计没有开发资质,北京城建也有望预期合作开发。

销售同比翻番、资金实力大增,重申买入评级

北京城建前3季度营业收入和净利润分别同比持平和增长4%,毛利率环比上升至35%,高毛利项目开始进入结算;前3季度,公司销售80亿元,同比翻番,同期销售现金流入81亿元,均创同期历史新高,全年完成115亿元难度不大;3季度中,公司全年拿地计划由原先的60亿元上调至100亿元,其中公司将积极关注以通州委核心的京津冀拿地机会,并积极参与通州的一级开发项目,而近期公司成立地产基金并公开发行58亿元公司债,资金实力得以大幅提升,助力公司实施以通州委核心的京津冀新拿地策略。我们维持公司2015-16年每股收益预测为1.00元和1.13元,重申买入评级。