海印股份:拟以资产证券化方式融资16亿元,加快新项目开发进度

公司公告:董事会审议通过了《关于设立海印股份专项资产管理计划的议案》,拟以公司经营管理的部分商业物业未来五年的经营收益权作为还本付息依据,募集资金不超过16亿元,其中优先级资产支持证券不超过15亿元,由符合资格的机构投资者认购,次级资产支持证券不超过1亿元,由上市公司全额认购。

公告点评:

本专项资产管理计划,我们认为本质上就是以资产证券化方式进行的融资。公司以自身经营管理的部分商业物业在未来五年的经营收益权(即净租金收入)作为还本付息依据,向机构投资者融资15亿元,是公司在新的《资产证券化业务管理规定(征求意见稿)》出台后的一次积极尝试,拓宽了上市公司的融资渠道。

本专项资产管理计划,安全边际高,预计对稳健型投资者有较高吸引力。1、项目现金流稳定,质押率约71%。根据我们的模型,公司商业物业2012年的净租金收入约为4.2亿元,由于市场持续繁荣,公司能每年提租5%-10%,因此这些项目过往的净租金收入现金流稳定上升,不考虑提租,未来5年的净租金收入约为21亿元,本次拟融资15亿元,质押率71%;2、公司以自有资金约1亿元全额认购次级资产支持证券,相当于对15亿元优先级资产支持证券进行了担保,若因风险使得优先级遭受损失,则损失由公司的1亿元次级资产支持证券先行承担;3、综合考虑已进行资产证券化的上市公司案例(如华侨城、隧道股份),以及目前的融资环境,我们预计本次融资的利率在7%-8%之间。较高的安全边际,以及7%-8%的收益率,我们预计对稳健型投资者有较高吸引力。

本专项资产管理计划,拓宽了上市公司的融资渠道,有利于加快新项目开发进度。一方面,该计划是公司目前除了发债、银行贷款后(直接股权融资暂难以实施)的一种新型融资渠道,对互补充公司资金实力意义重大;另一方面,该资金到账后,有利于加快在建新项目(如国际展贸城等)的开发进度,同时也不排除公司在资金实力充足后,寻找可适的时机进行项目并购的可能。本专项资产管理计划还需股东大会,以及证监会的审议通过方能实施。

维持此前观点:①尽管短期业绩欠佳,但海印仍是零售板块里较为稀缺的值得中长期关注公司;②2013年是公司业绩的蛰伏之年,2014年有望实现爆发式增长(商业新项目全年贡献利润+高岭土业务渐入正轨+地产业务结算);③近期公司股价已有较大幅度调整,中长期我们仍十分看好公司的成长前景,维持“强烈推荐”评级,建议逢低买入或2013年Q4再关注。

盈利预测:维持13-15年的盈利预测不变,目前PE13.3倍,目标价15元。

风险提示:商业项目进度低于预期;高岭土下游行业景气度大幅下滑