京投银泰:战略回归,重装出发

结算限价房及酒店业务导致前三季度业绩亏损:京投银泰前三季度收入5.9 亿,同比增长88.8%,归属于母公司净利润亏损6295 万,去年同期净利润亏损1.9 亿。亏损主要来自两方面,一是报告期主要结算的是京投万科新里程的限价房项目,毛利率较低;另一方面来自于公司参股酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态。三季度单季公司收入1.1 亿,同比下降14.6%,净利润亏损5253 万。

继续处置京外资产,期待四季度西华府开盘:公司继续处置京外非核心资产,回归“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略。

10 月初公司对鄂尔多斯市子公司进行减资,注册资产有2 亿下降至3000 万,持股比例由51%下降至49%。

此外公司第一个地铁上盖项目京投万科西华府预计将于11 月上旬开盘,项目就处在郭公庄地铁站上方,地理位置优越,毗邻丰台总部园区,预计去化较高。

资金主要来自大股东借款,实际财务压力不大:公司三季末剔除预收款的资产负债率为88.0%,较上半年下降0.5 个百分点,远高于行业平均水平。但由于公司借款绝大部分来自于大股东京投公司的借款,余额预计超150 亿,实际财务压力不大。

投资建议:买入-A 评级,百亿进军的地铁上盖王者。公司目前回归北京地铁车辆段上盖开发,模式空间极大。其目前和大股东京投公司(负责北京地铁的投融资)合作,已获得3 块地铁上盖项目,其中西华府项目11 月开盘,销售即将爆发。北京地铁里程2020 年将实现翻倍,可出让的地块20 倍于公司目前的权益土地储备。此外公司还拥有北京潭柘寺2150 亩农用地经营权。我们预计2014/2015 年销售额分别为70 亿和100 亿,公司销量大幅增长的确定性较强。由于结算主要在2015 年,2013 年至2015 年公司EPS 分别为0.01 元、0.13 元和1.53 元,给予“买入-A”评级,未来6 个月目标价8 元。

风险提示:房地产调控大幅变化致公司业绩低于预期