京投银泰公司深度分析:向百亿进军的地铁上盖王者

概况:京投银泰是以房地产开发经营为主营业务的上市企业,探索出“以北京为中心,以轨道交通为依托”的独特地产开发模式。

地铁上盖模式发展空间巨大:京投银泰专注的是地铁车辆段上的物业开发,目前北京每条线路基本上都有1 至3 个车辆段,约22 公里设置一个。根据北京轨道交通发展规划,2020 年轨交里程将达1050 公里,而目前北京仅460 公里。按目前车辆段标准计算,保守估计2020 年将新建超过20 个车辆段,预计上盖出让土地的建筑面积超过1000 公顷,是目前公司权益土地储备的20 倍以上。

核心优势:背靠大股东优质资源,获取地铁上盖土地优势明显京投银泰控的控股股东为北京市基础设施投资有限公司(京投公司),其持股29.8%。京投公司是北京国资委独资企业,主要职能是承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发等。

京投银泰是其旗下唯一的地产上市平台,依托京投公司的资源优势,在获取地铁上盖的优势明显:一方面和大股东合作,能以相对低廉的价格获取地铁上盖项目。近3 年北京共出让了3 块地铁上盖物业,全部由京投银泰和大股东联合获得。另一方面,京投公司对上市公司有大量的资金支持。截止今年中期,向大股东的借款余额高达153.5 亿借款,占上市公司总负债的72.4%。目前京投银泰市值不足40 亿元,大股东的支持力度之大可见一斑。

2014 年销售大幅增长:公司目前3 个地铁上盖项目将于2013 年底和2014年中相继开盘,我们预计2014 年公司销售将大幅增长。这3 个项目地理位置较佳,去化压力不大。2014 年公司销售预计将达到70 亿,2015 年达到100 亿。

投资建议:我们预计2013 年至2015 年公司EPS 分别为0.0078 元、0.13元和1.53 元,按目前股价4.89 元计算2013 至2015 年动态PE 分别为628X、38X 和3.2X,由于公司今明2 年结算项目较少,目前PE 较高。但考虑到公司拥有的项目质地优异,销量大幅增长的确定性较强。加上公司战略清晰,管理开发能力不断提升,给予公司“买入-A”评级,以2014年0.85 倍的销售额为未来6 个月合理市值,即每股8.00 元。

风险提示:地产政策大幅调整致公司销售业绩不达预期