新华百货:租赁宁夏核心商圈物业开店,预计12-14年业绩呈W型

租赁核心商圈物业开店,单位租金约3.17元/平米/天:公司董事会通过议案,拟租赁宁夏银川龙马房地产开发有限公司所属建成后商业用房,用于经营百货等业务。该物业位于银川解放东街和鼓楼步行街交汇处(鼓楼西南侧)龙马鼓楼财富广场内建成后的商业用房地上一至五层,约5.7万平米,租赁期限20年,累计租金约13.17亿元(含递增)。折合日租金约为3.17元/平米/天。龙马鼓楼财富广场项目位于银川鼓楼商圈最核心位置(地位类似北京王府井),处在银川市“城市商业网点规划”区域的最核心地段,是区、市政府倾力打造的市级商业中心,集高端精品百货、大型数码广场、休闲动漫娱乐、美食餐饮广场四大业态为一体。该项目规划用地面积1.61万平米,建筑面积约7.5万平米。其中地下一层为银川赛格数码城(已于12年12月开始招商),公司所租地上五层部分将作为该购物中心的主力百货店运营。由于地段好,公司支付的租金水平相对较高。但我们认为凭借公司在银川的品牌知名度和绝佳的商业位置,该门店的经营将为公司取得较好回报。

近期资本投入较大,14年新项目较多,培育期将一定程度影响业绩:公司地处中西部地区,受宏观经济影响冲击相对较小,但结合公司近期装修万通大厦(约2.15亿元)、投资建设西北供应链项目(首期建设总投资约1.90亿元)、老公安厅地块投资增至1.35亿以及2.1亿元购买万通大厦剩余物业的情况看,我们认为公司短期费用将有一定压力。此次公布的鼓楼财富广场店我们预期将于13年下半年或14年初开出,此外近期还有13年西宁店的开业、14年老公安厅和大世界门店的筹备、固原店的开业。我们认为14、15年新店培育将对公司业绩造成一定影响。我们认为由于2013年相对开店门店较少,因此业绩压力较2012和2014年均有一定减轻,预计2012-2014年公司业绩将呈现“W”型趋势(2012/2014为低谷,2013年业绩相对较好)。

维持增持评级,6个月目标价17.04元:我们暂维持公司2012-2014年EPS分别为1.23/1.42/1.58元的判断不变,以2011年为基期未来三年复合增速9.0%,认为公司合理价值为17.04元,对应2013年12X市盈率。公司在百货同类中有较低的估值水平(2013.2.22最新TTM市盈率11.74X,A股申万百货板块由低至高排第四)和较强的地区垄断优势,仍然维持增持评级。

风险提示:建发城及老大楼扩建后培育期延长,物美回归事件不确定性