京投银泰:聚焦轨道物业,继续处置非核心资产

处置非核心资产:12月9日公司公告拟处置非核心资产,申请停牌。11日发布公告拟转让宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司(以下称“会议中心”)45%股权和北京京泰祥和资产管理有限责任公司(以下称“京泰祥和”)80%股权,并表示尚有其他资产处置项目仍在推进,继续停牌;

昨日公司发布公告,该其他资产处置项目为公司拟转让持有的某参控股公司股权,但考虑到条件尚不成熟,终止该事项,并承诺3个月内不再商议、讨论处置所持参控股公司股权的事项。明日复牌。

合计获得投资收益2.8亿、回收资金13.4亿:

1.会议中心45%股权:转让价格1.87亿,受让方为宁波东钱湖投资开发有限公司,其为宁波东钱湖旅游度假区管理委员会下属单位,国有独资。项目今年上半年亏损8298万,转让后公司不再持有该项目,东投公司持有股权增至90%。公司预计本次转让预计增加当期税前利润1亿元,预计可累计收回股权款及债权本息约10亿元。

2.京泰祥和80%股权:转让价格2.55亿,受让方杭州银泰以现金支付。

杭州银泰实际控制人沈国军为公司第二大股东。项目今年1至10月亏损881万元。转让后公司仍持有20%股份,派一名董事(共3名)。公司预计本次转让事项税前收益1.78亿,杭州银泰同意于2014年12月20日之前向京泰祥和提供资金用于偿还8439万负债,预计股权和债券回收资金3.4亿。

预计2个项目合计实现税前利润2.78亿,回收资金13.4亿。

公司战略重回北京,为公司轨道物业开发战略的落地实施夯实了基础

2010年公司业务重心回归北京,其“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略路径越发清晰。本次转让非核心资产有利于调整公司的资产结构、增加营运资金,为公司轨道物业开发战略的落地实施夯实了基础。公司目前还有4个非核心资产,预计未来仍将寻求处置的机会(见表1)。

投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为公司独特的地铁上盖模式发展空间巨大,依托控股股东京投公司资源,业绩步入拐点。我们上调公司2013年EPS为0.19元,维持明后年0.13、1.53元,目前股价对应PE分别为24X、36X和3.0X,以2014年0.85倍的销售额为未来6个月合理市值,即每股8.00元,对应市值60亿元,目前市值34.5亿元。

风险提示:地产政策大幅变动、公司难以获得地铁上盖项目