中粮地产:开源节流,加速转型

业绩回顾

2014年实现营业收入90.41亿元,同比减少11.18%,相比2011-2013年35.53%的复合增长率下滑明显。归属上市公司股东净利率为5.98亿元,同比增长11.96%,扣除非经常性损益的净利润为0.92亿元,同比下降54.41%,主要原因在于报告期内公司处置可出售金融资产取得4.55亿元收益。基本每股收益0.33元,同比增长13.79%。每10股派现金红利0.35元(含税)。

业绩点评

销售结转略有下降,盈利质量稳步提升。

报告期内公司实现签约销售面积69.82万平米,签约金额108.50亿元,同比下降4%,实现结算面积54.79万平方米,结算收入96.40亿元,同比分别下降27%和8%。公司总体销售额受市场大环境影响有所下降,降幅略高于全国6.3%的水平。但是全年结转均价同比增长26%至1.75万元/平米,明显高于万科、招商、保利三家公司1.44万元/平米的最高值,销售毛利率高达37.68%,同样领先上述三家龙头企业29.94%至37.33%的区间。

存货占比持续处于71%的高位,但是公司并未采用以价换量的销售策略,依靠强大的区域研究和产品定位完成对经济周期和行业回落双重冲击的有效缓冲,进一步打开了行业总体日益压缩的盈利空间。同时考虑到公司已售未结转面积达到68.87万平米,同比增长27%,增幅高于去年结转相对保守的万科11个百分点,按照当年结转均价进行估算,现有项目可为公司带来至少120亿元的销售收入,预计公司未来2-3年的销售情况会有所改观。

提升精细管理水平,创造内涵发展空间

2014年房地产市场整体回落,外部环境因素作用明显,公司在强化营销进行“开源”的同时聚焦内部管理空间,“节流”力度明显加大, 主要表现在新项目拿地到开工周期缩短2.3个月;完善产品线管理框架和管理流程;规范招标采购制度,推行集中采购;推进成本管理体系建设;推行“项目试点激励”。在多重措施的作用下, 公司营业成本实现同比下降21%,销售费用、管理费用、财务费用三项费率之和降至13.42%,较14年前3季度下降了4.59%个百分点,但是相比行业总体9%左右的水平依然较大的提升空间。考虑到近期内部改革效果显著,公司未来的盈利优势有望得到进一步巩固。

加速布局投资型物业,拓宽土地获取渠道

报告期内公司战略转型明显,投资性物业比重显著提升。数据显示投资性房地产期末值同比年初增长268%至27.97亿元,房屋租赁收入达2.53亿元,较去年增长0.26%,其中工业地产的出租率为99.1%,租金收取率达到99.8%。公司在商业地产及工业地产领域具备较强的运营能力,随着公司加大对投资性物业的投资, 住宅市场对公司业绩的冲击将得到一定程度的分散。

除此之外,凭借对城市土地和市场发展的研究和理解,公司以解决历史遗留问题的方式成功获取深振凤凰里项目,同时积极收购深圳云景国际等城市更新项目,全年累计新增土地储备74.4万平米。公司多样化的土地获取渠道有效缓解了当前居高不下的土地市场,为公司项目来源创造多种可能,并且积极引入股权合作方, 扩大融资规模,提升轻资产运营,在增强区域战略合作的同时有效放大财务杠杆,丰富全国范围内的战略布局点。

风险提示。

宏观经济形势持续恶化,房地产市场难以实质性复苏。