金融街:发展持续性增强,价值明显低估

14年业绩符合预期,同比略增,房开业务利润率下滑,但物业租赁及经营业务盈利水平提升,优质物业价值持续释放。(1)实现房地产结算收入208亿元,占比94.5%,与去年持平,毛利率28.6%,同比下滑7.4个百分点,主要由于土地成本上升及销售价格下跌所致;物业租赁、经营收入分别为7.0、5.1亿元,毛利率为90.4%、34.0%,同比分别提升5.6、3.4个百分点,公司持有物业集中于北京、天津核心地段,通过优化经营使优质物业价值持续释放。(2)三费占比7.5%,回升2个百分点,主要由于财务费用增加较多,公司加大融资力度,此外部分已竣工未售项目利息支出不能资本化。(3)减产减值损失2.2亿元,主要由于14年在房价下跌背景下重庆融景城项目计提存货跌价准备1.75亿元。(4)公允价值变动收益10亿元,同比大增350%,主要由于新增金融街月坛中心部分写字楼和商业计入投资性房地产,以及存量投资性房地产评估增值。

据戴德梁行报告,14年金融街区域写字楼租金同比增长2.1%;北京核心商圈内的成熟商业项目租金持续上涨。(5)15年Q1业绩预告同比大幅增长,主要由于金融街中心改扩建项目竣工,计入投资性房地产产生公允价值变动收益,为全年业绩增长打开良好开局。

销售大幅下滑,低于预期,与写字楼整售签约时点不均衡性及楼市整体低迷有关。

实现签约销售130亿元(-42%),其中商务地产销售73亿元(-51%),住宅销售56亿元(-26%),销售均价2.17万元/平(-17%)公司14年拓展转向积极,且所获项目相对集中于一线城市,15年可售充足,在楼市回暖的背景下,销售有望显著改善。

14年公司在北、上、广及天津、重庆获取12个项目,权益投资额160亿元,其中上海、广州为首次进入。15年公司拓展计划依然积极,拟新增权益投资额约160亿元,重点关注一线城市和区域中心城市,市场此前担心的公司后续发展资源不足问题已得到有效缓解,规模持续增长可期。

财务杠杆提升,风险可控,中票发行在推进中。净负债率113%,较年初上升30个百分点;现金一短债缺口45亿元。考虑到公司国资背景及持有大量变现能力强的优质物业,我们认为财务风险可控。公司获准注册发行52亿元中票,今年1月已发行第一期,发行金额28亿元,期限为5年,票面利率仅为4.8%。

京津冀一体化最受益公司,西城区国资背景及自身开发实力契合津冀短板,长期发展无忧,公司实际控制人为北京市西城区国资委,西城区在教育、医疗等公共服务设施方面具有突出优势,加上公司在北京金融街区域十几年的商务地产的成绩与经验积累,环北京区域承接产业及人口转移恰恰给公司提供了机会,充分发挥开发带动产业发展的优势以弥补津冀的短板。公司已与天津武清区签署合作协议,正式启动京津合作示范园的工作,公司占80%股权,园区占地面积26.5平方公里。我们相信公司在京津冀一体化中还将发挥更多优势。