中洲控股:黄金台项目获突破,深圳优质土储被低估

中洲控股近期在2014年年报中公布了闲置23年的黄金台项目终于获得深圳市政府有关会议审议批准推进,而该项目位处龙华新城北站商务区,毗邻“一条高铁线+二条地铁线”,地理位置优越,估算土地重估权益高达64亿元,对比目前市值87亿元,足够覆盖大部分市值,并且若按30%净利率估算,权益净利润可达38亿元,贡献业绩可观;同时,目前公司在深圳拥有项目储备83万平米,合计土地重估权益达125亿元,资产价值有所低估;此外,若定增实施后大股东持股比例和持本成本均较高,预计其后续做强做大公司意愿较强。鉴于公司1季度业绩同比大增,我们分别将公司2015-17年的每股收益分别由1.02元、1.32元和1.72元小幅上调至1.06元、1.34元和1.75元,考虑到黄金台项目估值贡献提升,目标价上调至23.68元,相当于22.3倍2015年市盈率以及5%的净资产折价,重申买入评级。

支撑评级的要点

黄金台项目获政府批准推进,土地重估权益达64亿元。黄金台项目之前经历了股权纠纷、土地遭法院查封、部分土地被政府征用等重重风波,其中多数由于政府的行为而导致闲置23年,近期该项目终于获得深圳市政府有关会议审议通过,后续工作也终于可以继续推进;而该项目位处龙华新城北站商务区,毗邻“一条高铁线+二条地铁线”,地理位置优越,按照龙光地产同区域拿地楼面价2.5万/平米及补偿面积至28.5万平米,估算土地重估权益达64亿元,对比目前市值87亿元,足够覆盖大部分市值,另外,对应权益货值128亿元,如果按40%土地增值税率及净利率30%估算,未来将为公司带来约38亿元权益净利润贡献。

深圳项目储备土地重估权益达125亿元,价值有所低估。公司在深圳拥有项目储备83万平米,主要为中洲控股金融中心、圣廷苑酒店、笋岗物流旧改项目、和黄金台项目,地理位置优越,但由于圣廷苑酒店为持有物业、笋岗物流项目等待规划落地、黄金台项目被迫闲置23年等因素,上诉资产价值并未被市场充分认识,我们估算上述资产合计土地权益重估达125亿元,对比目前市值87亿元,上述价值有所低估,另外,对应权益货值321亿元,可见公司深圳隐形优质资产规模之大。

大股东持股比例和成本均较高,后续做强做大公司意愿较强。2014年11月10日,公司公告拟向大股东非公开发行1.75亿股,发行价格为11.46元。中洲地产以全额20亿元现金认购,若定增顺利实施,中洲地产持有上市公司的股权比例将由目前的28.81%上升至47.82%。根据公司公告,我们估算大股东的加权平均持股成本约为12.28元/股,因而大股东持股比例较高、持股成本较高,预计其后续做强做大公司意愿较强。

快周转转型显成效,14年销售同比增长123%。公司在2014年初制定了未来三年发展战略规划,三年的战略目标是合同销售额年复合增长率达到50%,并积极进行快周转战略转型和业务流程的全面梳理等多方面的改革;最终,2014年合同销售金额48.5亿元,同比增长123%,圆满完成公司未来三年战略发展规划第一年的战略目标,快周转转型成效明显。

评级面临的主要风险

房地产销售低迷;旧改项目推进缓慢。

估值

鉴于公司1季度业绩同比大增,我们分别将公司2015-17年的每股收益分别由1.02元、1.32元、1.72元小幅上调至1.06元、1.34元和1.75元,考虑到黄金台项目估值贡献提升,目标价由20.14元上调至23.68元,相当于22.3倍2015年市盈率以及5%的净资产折价,重申买入评级。