金地集团:沉淀专业、稳健前行

1.事件.

2015 年3 月21 日,公司发布年报。2014 年营业收入456.36 亿(+31.00%),归属于上市公司股东净利润39.97 亿(+10.77%)。基本每股收益0.89 元(+9.88%),加权ROE 为13.23%(增加0.12 个百分点)。

2.我们的分析与判断.

(一)净利率下降幅度有望见底.

公司2014 年销售净利率10.88%,相比13 年下滑了2.07 个百分点,但销售毛利率28.93%,相比13 年还回升了2.02 个百分点。

净利率下滑的核心原因有三点:其一,计提存货跌价准备使得资产减值损失相比去年增加了4.35 亿(+200.39%);其二,公允价值变动收益减少导致投资收益减少,今年为0.82 亿(-81.94%);其三,公司赔偿款增多导致营业外支出为1.03 亿(+208.25%)。往未来看,这些因素并不都具有可持续性,净利率下行幅度有望见底。

(二)中端产品或发力提升去化率.

公司在2014 年销售额490 亿(+9%),销售面积389 万方(+8%)。

今年推盘量和去年相当,约1100 亿货值,其中库存600 亿(一二线占比70-80%),新增500 亿。由于开发周期的进一步缩短,今年拿的地也有可能推出(保持一定弹性)。随着改善型产品限购政策的放松和市场空间的进一步打开,公司最为擅长的90-144 平米的产品的销售去化率有望明显提升,预计今年销售额增速能提升。

(三)存货结构与管理效率双双优化.

公司14 年拿地权益地价103 亿,权益可售面积191 万方,回归一二线城市意图明显,尽管楼面单价提升,但存货结构明显优化。

公司在2015 年推出“有限合伙企业”模式的跟投机制,把员工和企业真正绑在一起实现利益共享和风险共担,股权结构变化后公司的管理效率和周转率有望进一步获得优化。

3.投资建议.

公司质地优异,产品优势有望在改善型市场凸显,预计15-17年EPS 分别为1.00、1.15 和1.29 元,我们维持推荐评级。

4.风险提示.

销售不及预期、存货跌价增多。