大名城:一二级联动的大盘开发商

近日我们对大名城进行了调研,公司是福州市的龙头地产企业,2011年10 月借壳上市,公司主要在二、三线城市郊区通过一、二级联动进行大盘开发。我们统计公司拟开发及在建的二级开发项目土地面积231 万平方米,建面549 万平方米,其中福建省占42%,兰州占39%,常州占17%,此外,公司去年8 月公司获得上海嘉定建面8.54 万平米居住用地,预计未来将加大一线城市土地布局。

另一方面,公司通过与福建省永泰县、福清市观溪新区、唐山滦县以及兰州市高新区政府签订合作开发协议,协议规划的土地约2966 万平,均有可能转化为公司未来的土地储备,其中兰州20 平方公里,占比67%。

大盘开发模式:低价锁定大量土地.

大盘开发模式以兰州为代表,公司2012 年和兰州市政府签署合作协议,获得兰州高新区20 平方公里(2000 万平)土地一级开发项目。公司负责一级开发,再通过招拍挂获得二级开发土地,而园区类招商引资由政府负责。

目前该区域整体规划已经完成并得到政府认可。去年公司已经获得172 万平二级开发项目,楼面地价仅300 元/平,我们预计项目今年将推出60 万平,可售货值超过30 亿,2015 年结算。

我们认为该区域核心优势是优异的区位优势以及便利的交通,但值得关注的是近几年兰州土地供应大幅增加导致城市商品住宅的供需比较高,公司项目项目存在较大的去化压力。

首次给予“增持-A”评级,目标价6.34 元:我们预计公司去年销售超过40 亿,2014 年推盘货值将超过200 亿,其中福建省占60%、常州占19%、兰州占14%、上海占7%,销售金额96 亿。

预计公司2013-2015 年EPS 为0.16、0.37 和0.74 元,目前股价4.73 元,对应2014 年PE 为12.7X,估值没有优势。RNAV 为7.04 元,目前折价33%。值得关注的是控股股东及一致行动人74%股权将于今年10 月解禁,此外公司发布定增预案,募资30 亿,每股不低于5.03 元。考虑到公司新城开发模式能够低价锁定大量潜在土地储备,发展前景可期。但由于公司项目主要集中在二、三线城市,并且潜在土地储备中兰州占比高达67%,风险较高,首次给予“增持-A”的投资评级,按9 折RNAV 目标价为6.34 元。