溢价125%，7家房企抢257轮！“迷你宅地”成土拍市场新顶流丨地产观潮

（原标题：溢价125%，7家房企抢257轮！“迷你宅地”成土拍市场新顶流丨地产观潮）

进入9月，多个城市土拍市场“冷热分化”，位于城市核心区位的“迷你宅地”成为房企争夺的焦点。与过去动辄数万甚至数十万平方米的“超级大盘”用地不同，这类小体量地块以低总价、高周转和核心区位优势，频频拍出高溢价。

业内普遍判断，“迷你宅地”凭借开发周期短、便于精细化运营的特点，具备更强的经营确定性与资金安全性，楼市新政落地后，在土拍市场上将更为抢手。

高溢价频现 “迷你宅地”成土拍新宠

9月10日，深圳迎来“8·28”楼市新政后首宗备受关注的核心区住宅用地出让，位于福田区香蜜湖街道的B401-0151地块，土地面积仅为5844.41平方米，地块容积率为3.1，出让起始价为11.31亿元。

与业内预期一致，这块“迷你宅地”被7家房企“争夺”。经过近257轮报价后，该地块最终由中海地产以25.5亿元成功竞得，折合楼面价达到每平方米98069元，溢价率高达125.46%。

（深圳香蜜湖宅地竞拍现场 吴家明摄）

过去，许多城市长期偏好大规模整宗供地，单宗地块动辄数万平方米，由此催生了大量人口规模庞大的围合式住宅小区，一个小区就接近一个“微型城市”。而“迷你宅地”一般指规模可控、条件优质的小型住宅用地。从地块规模维度看，这类地块的出让规划建面通常介于1万至5万平方米之间，部分核心城区的宅地规模甚至不足1万平方米。

早在2025年7月，深圳出让一宗前海桂湾片区住宅用地，出让面积仅为8287平方米，却吸引近12家开发商竞拍，最终地块被招商蛇口以21.55亿元的价格摘得，溢价率达到86%。随后，深圳又加码出让一宗面积只有4994平方米的“迷你宅地”，结果也吸引来8家开发商竞拍，最终溢价率达到65%。

在南京，多个片区频繁腾挪出小体量低密度住宅用地。近日，南京市规划和自然资源局官网发布《南京市河西新城区北部地区控制性详细规划》 MCe020-24规划管理单元图则优化（公众意见征询），该片区新增一幅容积率仅为1.35的低密度宅地，正是目前最炙手可热的“迷你宅地”。

在今年4月底，南京集中出让了14宗宅地，其中13宗都是底价出让，而唯一一宗引来开发商举牌争抢的地块位于江宁百家湖，共吸引6家民营房企报名参拍，最终溢价率达到28%，这也是14宗地块中唯一一宗“迷你宅地”，出让面积仅8626平方米。

供地逻辑生变 民营房企迎来新窗口

记者梳理发现，重点城市出让的“迷你宅地”几乎都位于核心片区。与此同时，在当下央国企主导的土地市场中，“迷你宅地”也在为民营房企打开一扇新窗。根据中指研究院统计，仅在今年前4个月，民营房企在22个重点城市的“迷你宅地”拿地宗数占比达到47%，占比远高于常规宅地的水平。

“现在房企拿地的思路和以前不同，以前追求规模，现在则更注重利润率和资金回笼速度。小地块的好处就是确定性强，开发周期短。即便面临更高要求的资金监管，房企也能更从容地把控节奏。”深圳一家民营房企的营销部负责人向记者坦言，过去房企追求规模，现在更重视现金流安全与项目利润率，也是理解当前“迷你宅地”热潮的逻辑。

“迷你宅地”供应占比的持续提升，本质上来自供给侧的深层转变。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，地方政府改变了过去几年大规模供地的模式，转而推出“迷你宅地”，这既是对当前企业资金状况的务实应对，也与核心区城市更新、土地资源挖掘形成了良好结合。而且，通过小地块的高热度对冲大地块的低迷，已成为地方政府调节土拍情绪、推动土地市场止跌回稳和稳中向好的有力工具。

政策重塑行业逻辑 “迷你宅地”将更受追捧

在本轮楼市新政中，多项政策直接或间接影响土拍市场。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。同时，有力有序推行商品房现房销售制度。

中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，提到现房销售的项目，贷款在销售备案后发放，预售项目则在项目竣工备案后发放。

楼市新政效果立竿见影。近日，厦门市自然资源和规划局发布了两宗土地的出让公告。其中，湖里区的2026P13地块就被设置了现售规则。

在业内人士看来，在近期的重点城市土拍中，优质地块仍受追捧，但一些开发门槛高的地块，热度有所下滑。在此背景下，“迷你宅地”的开发周期较短，便于进行精细化开发，因此也更具备“确定性”和“安全性”，自然更受房企青睐。

“一般的‘迷你宅地’资金沉淀仅2亿元至3亿元，而且在当下的市场背景下，回款速度远比利润率更为关键。”严跃进指出，位于核心区的“迷你宅地”，具备显而易见的成熟配套，这意味着项目一旦入市，不仅能极大压缩营销费和渠道费，也几乎无需等待配套兑现，加上现房销售的脚步越来越近，这些“所见即所得”的确定性，房企和购房者都在追求。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，对于市场端，商品房销售制度调整可能使部分城市新房供应节奏产生阶段性变化，一定程度上有助于改善市场供求关系，加快库存消化。不过，政策的实际影响仍与当地房地产市场结构密切相关，如原有预售占比、库存水平、二手房市场规模等。“长期来看，销售制度的调整将改变房企资金组织和项目的开发模式，推动行业逐步转向更加注重资金平衡、产品品质和开发运营能力的新模式。能否将‘小体量’转化为高品质、高溢价的产品力，是中小房企在这一赛道中立足的关键。”

碧桂园董事会主席杨惠妍表示，楼市新政的核心变化在于从预售制转向现房销售、从快周转转向重品质、从企业主体信用转向项目信用。过去依赖快周转、高杠杆的打法不再适用，行业经营逻辑被彻底改写。短期阵痛难免，但中长期却是行业走向成熟与稳健的重要契机。

责编：梁秋燕

校对：高源