星岛现场直击 | 朱文凯：不计代价抢核心地块，并非招商蛇口风格

（原标题：星岛现场直击 | 朱文凯：不计代价抢核心地块，并非招商蛇口风格）

《星岛》记者 钟凯 深圳报道

6月9日下午，招商蛇口（001979.SZ）召开2025年度股东大会，审议《2025年度董事会工作报告》等共计16项议案。本次大会现场出席股东会的股东及股东代理人共19人，代表股份52.99亿股，占公司有表决权股份总数58.77%。

据《星岛》了解，招商蛇口董事长朱文凯，董事、总经理聂黎明，以及财务总监、董秘余志良等管理层现场出席本次股东会，针对房地产行业走势、公司经营策略、投融资规划等投资者重点关注的问题作出回应。

近两年，地产行业步入调整周期，房企普遍面临盈利压力与存货减值考验，招商蛇口也受到行业环境影响。2025年，公司营收同比下降13.53%至1547.28亿元，归母净利润下降74.65%至10.24亿元。其中，年内公司计提资产减值准备42.70亿元，以及对投资性房地产采用成本法计量导致计提折旧37亿元，是当期盈利走弱的主要影响因素。

拆分存货结构来看，已竣工待售产品是资产减值的主要来源。截至2025年末，招商蛇口已完工开发产品余额为759.37亿元，占公司存货余额的20.51%；对应跌价准备42.46亿元，计提比例约5.59%，该比例高于拟开发产品的5.11%与在建开发产品的1.22%。

朱文凯介绍，公司已完工产品中包括部分已售未交付物业，目前正在尽最大努力推进剩余可售货值去化。他同时表示，对比其他同行，公司已完工可售货值占比处于低位，存货结构整体仍较为健康。

谈及资产折旧，朱文凯指出，招商蛇口始终坚持谨慎稳健的会计准则，目前持有的资产一般按照25年左右的折旧年限计提折旧，年折旧规模超十几亿元。在物业运营初期，经营收入与利润尚处于爬坡阶段，较高的折旧费用会对短期盈利形成一定影响，但这种处理方式更契合企业长期发展目标。若参照部分同行采用公允价值计量模式核算的做法，公司的利润表将得到明显改善。

在加快库存去化的基础上，招商蛇口正着力转向以产品、服务以及运营为核心的高质量发展。据朱文凯介绍，公司内部一项重要创新举措，便是依托“好房子”体系持续迭代产品。近两年来，公司旗下多个全国热销项目，在产品品质、工程质量与市场口碑上均实现显著提升。

数据显示，2026年1—5月，招商蛇口实现签约销售面积234.90万平方米，签约销售金额760.35亿元，同比增幅分别为-11.54%、13.24%；单月销售面积65.51万平方米，销售金额209.23亿元，同比分别增长9.93%、20.86%。这也是公司连续第三个月录得销售额正向增长，销售拐点信号较为明确。

从热点项目表现来看，位于深圳的观潮府项目在4月首次开盘便实现95%去化率，销售金额突破60亿元；上海的安澜上海项目于1-5月累计实现销售额50.9亿元，位列全市商品住宅销售金额榜第二；西安的招商西安湾则自3月14日开盘以来，经历4次推售收金29亿元。

聂黎明表示，当前各项政策都在努力稳定房地产市场，市场反应也比较正面，招商蛇口近三个月销售表现向好。但他认为，市场全面复苏仍需时日，市场分化特征明显，不同城市、同一城市不同地段之间行情差异明显。公司一方面要紧跟市场节奏，另一方面要坚持聚焦核心城市、量入为出、以销定投，在行业筑底企稳的阶段稳中求进。

尽管销售逐步回暖，招商蛇口依旧保持审慎的土地投资节奏。今年1—5月，招商蛇口仅新增6宗地块，其中上海、杭州合计占5宗，总权益土地价款84.09亿元；按照克而瑞统计口径，公司新增货值143.3亿元，位列房企第八位。而2025年全年，其累计拿地43宗，权益地价543亿元，仅次于中海、保利。

但这并不意味着招商蛇口缺席土拍市场，实际上其仍积极参与优质土地竞拍，却始终恪守着投资标准。以6月5日深圳南山粤海街道的T204-0153宅地出让为例，地块吸引包括招商蛇口等6家房企参拍，经过297轮竞价，最终由保利置业以总价57.72亿元摘得，溢价率150.74%，楼面地价达10.86万元/平方米，刷新深圳涉宅用地成交楼面单价纪录。

对此，朱文凯回应称，土地价值的评判标准与房企投资风格、拿地时的战略调配直接相关，招商蛇口内部有投资委员会，会对每一块地设置利润率、IRR区间，并严守投资纪律。“并不是说核心城市、核心地段的土地，就要不计代价去拿。这不是我们的风格。”

他进一步表示，目前房地产市场远未到全面复苏阶段，截至5月底公司所持现金相对仍充裕，会严格按照以销定投策略进行拿地。“我们也相信，在平衡现金流、利润、有息负债三者基础上，公司会高质量完成既定的发展目标。”

除开发主业以外，存量资产运营与资本运作也是股东关注的焦点。5月19日，招商蛇口启动招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金的申报发行工作，这将是公司在A股申报的第四只REITs产品，覆盖产业园、仓储物流、租赁住房、商业不动产等品类。此外，公司在H股已成功上市招商局商业房托（01503.HK）。

朱文凯将REITs视作公司另一重要的创新举措。他表示，招商蛇口目前是A股REITs品类布局最齐全的企业，这一直是公司在房地产调整时期盘活资产、优化报表的重要手段。

余志良介绍，针对各类存量资产，招商蛇口的财务部门联合资产管理部门建立了“035”量化监测体系。具体而言，一是跑赢“0”，即包括新建商业项目在内首先要实现正向现金流；二是跑赢“3”，项目净租金回报率超越经营贷相关利率，后者一般在3%以下；三是跑赢“5”，项目收益率达到REITs市场标准后即可启动资产出表动作。

在盘活存量资产的同时，招商蛇口亦在拓宽多元资本补充渠道。6月6日，公司向特定对象发行优先股方案收到中国证监会同意注册批复，计划募资不超过78.41亿元，用于北上广深及西安、郑州、成都等地共计11个项目。

不过，在年度股东大会的议案中，招商蛇口已提请审议相关议案，涉及公司拟申请注册不超过411.15亿元的债券产品额度。余志良对此表示，接下来将综合考虑资金成本，再确定优先股是否发行，以及是先发债还是先发优先股。数据显示，截至2025年末，公司综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，仍属于行业领先水平。