最高溢价率18.92%！杭州土拍现分化格局

业内人士认为，此次土拍与11月25日3宗地块全部底价成交的冷淡局面形成鲜明对比，印证了杭州土地市场“核心资产抗跌、外围承压”的分化格局。

至此，11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元。

同日，北京通州区一宅地出让，最终由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/㎡（住宅部分楼面价23185元/㎡），溢价率0.97%。南京有2宗江北新区宅地出让，最终均底价成交，总成交金额8.62亿元。

11月27日，杭州有2宗萧山区宅地出让，分别位于湘湖单元和市北单元，总用地面积6.28万㎡，总规划建筑面积11.29万㎡，总起始价21.57亿元，最终均溢价10%以上成交，均由滨江集团包揽，总成交金额24.62亿元。

其中，湘湖单元地块规划建筑面积40773.6㎡，容积率1.2，起始价7.14亿元，起始楼面价17500元/㎡。经过28轮竞价，最终滨江集团以总价8.49亿元竞得地块，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92%。

市北单元地块规划建筑面积72172.5㎡，容积率2.5，起始价14.43亿元，起始楼面价20000元/㎡。经过18轮竞价，最终滨江集团以总价16.13亿元竞得地块，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78%。

中指研究院华东大区常务副总高院生指出，此次2宗宅地均溢价10%以上成交，与11月25日3宗地块全部底价成交的冷淡局面形成鲜明对比。其中，湘湖低密地块紧邻湘湖风景区，定山广场等生态配套环伺，湘湖金融小镇、贺知章学校等成熟资源加持，更坐享湘湖新城“中国视谷”产业红利，最终溢价18.92%成交，显示出市场对优质低密地块的认可。市北地块周边配套齐全，交通便利，邻近地铁2号线和7号线，最终经溢价11.78%成交，但较2025年上半年同板块内的几宗地块楼面价仍有下降（最低降幅在2000元/㎡），反映出土拍市场热度明显降温。

至此，11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元。高院生认为，整体土拍呈现两大特征：一是信心与理性并存，滨江集团作为本土龙头房企，积极补仓萧山市北和湘湖地块，且均出现溢价，表明资金雄厚的品牌房企对杭州核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心。这与11月25日3宗地块底价成交形成对比，反映出市场热度并非均匀消退。二是板块分化加剧，土拍结果凸显“核心区稳、外围区承压”的典型特征，拥有稀缺景观资源的湘湖低密地块和配套成熟的市北核心地块受到关注，而相对偏远或同质化竞争严重的板块则面临较大压力。

高院生认为，本次土拍印证了杭州市场“核心资产抗跌、外围承压”的分化格局。临近年底，房企虽整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，短期来看，土地市场热度将延续分化态势，但本次溢价成交无疑为年末市场注入信心。未来，房企需进一步强化产品力与板块适配性。

11月27日，北京通州区九棵树宅地出让，规划建筑面积54428.279㎡（其中住宅53828.279㎡，开闭站600㎡），容积率2.20，限高45m（局部60m），起始价12.36亿元， 起始楼面价22709元/㎡（起始住宅楼面价22962元/㎡）。

该地块吸引中海、北京城建两家房企参与现场竞拍，最终由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/㎡（住宅部分楼面价23185元/㎡），溢价率0.97%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，10月至11月，北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度显著提升。两日前，民企懋源在与多家央国企的激烈竞争中，经过百余轮竞价成功竞得核心区松榆里地块，溢价率达18.21%，引发业内广泛关注，被视为民企重回土地市场的重要信号。紧随其后，通州区九棵树地块也溢价成交，该地块位于通州老城核心梨园板块，邻近地铁1号线八通线九棵树站，直线距离约700米，30分钟左右即可抵达国贸等核心商圈，周边生活配套成熟。

11月27日，南京有2宗江北新区宅地出让，总土地出让面积6.71万㎡，总规划建筑面积11.73万㎡，总起始价约8.62亿元。最终两地块均底价成交，总成交金额8.62亿元。

其中，江北新区浦苑路以东、浦东路以南地块规划建筑面积28642.22㎡，容积率1.6，起始价2.23亿元，起始楼面价7796元/㎡。最终南京昕科资产管理有限公司以底价2.23亿元竞得地块，成交楼面价7796元/㎡。

江北新区文景路以北、汇荣路以东地块规划建筑面积88633.46㎡，容积率1.8，起始价6.38亿元，起始楼面价7203元/㎡。最终南京扬子江开发置业有限公司底价6.38亿元竞得地块，成交楼面价7203元/㎡。