逆市盈利+债务“双降”！龙湖凭什么在楼市调整期站稳脚跟？

（原标题：逆市盈利+债务“双降”！龙湖凭什么在楼市调整期站稳脚跟？）

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

8月29日，龙湖集团召开中期业绩发布会，交出了一份在行业普遍承压背景下颇具韧性的成绩单。从债务规模的持续优化，到营收结构的多元平衡，再到对市场未来的清晰判断，龙湖的这份中期答卷，不仅展现了企业自身的经营实力，也为行业发展提供了可供参考的路径。

从财务数据来看，龙湖上半年的表现可圈可点。报告期内，集团实现营业收入587.5亿元，在74家发布业绩预告的房企中超六成预计亏损的行业现状下，龙湖成为少数保持盈利的企业之一，股东应占溢利32.2亿元，核心溢利13.8亿元，毛利额74.2亿元，毛利率达12.6%。这份盈利韧性的背后，是龙湖营收结构的持续优化。其中，由运营及服务业务构成的经营性收入达132.7亿元，同比实现明显增长，在总营收中的占比提升至22.6%，有效对冲了开发业务盈利承压的影响，正如摩根大通分析师所言，经营性业务的盈利表现成为龙湖稳定发展的重要支撑。

地产开发业务作为龙湖营收的核心支柱，依旧展现出强劲的市场竞争力。上半年，龙湖实现合约销售金额350.1亿元，值得注意的是，其一二线城市销售占比高达90%，回款率更是超过100%，这一数据远超行业平均水平，充分体现了市场对龙湖产品的认可。在具体城市布局上，龙湖聚焦高能级城市，23座城市的销售业绩成功进入当地TOP20，15座城市跻身TOP10，北京观萃、成都上城观萃等项目在市场整体低迷的环境下逆势热销，印证了其在产品打造与市场需求匹配上的精准把控。

运营业务板块的稳健增长，进一步丰富了龙湖的盈利来源。在商业运营领域，龙湖上半年新增1座天街，累计开业商场数量达到89座，覆盖24个城市，实现租金收入55亿元，同比增长4.9%，出租率始终保持在97%的高位，展现出极强的商业运营能力。截至6月30日，龙湖商业累计合作品牌超7300家，战略合作品牌超400家，通过“一店一策”的差异化运营策略，推动营业额同比增长17%，日均客流增长11%，在商业竞争日益激烈的当下，持续为消费者带来优质体验。

资产管理航道同样表现亮眼，涵盖长租公寓、活力街区等六大业态，上半年实现收入15.1亿元。其中，长租公寓品牌冠寓开业房源达12.7万间，出租率高达95.6%，稳居行业前列，成为龙湖运营业务的重要增长极。服务业务方面，龙湖智创生活实现收入55.3亿元，在管面积约4亿平方米，外拓占比60%，客户满意度连续16年超90%，优质的服务不仅提升了客户粘性，也为集团带来了稳定的现金流。

在行业对房企债务问题高度关注的背景下，龙湖的债务优化成果尤为突出。截至报告期末，龙湖有息负债较2024年底减少65.3亿元，降至1698亿元，“三道红线”指标继续稳居绿档，剔除预收款后的资产负债率为56.1%，净负债率51.2%，现金短债覆盖倍数1.74倍，各项指标均处于行业安全水平。

从债务结构来看，龙湖的优化举措成效显著。银行融资占比达87%，1年内到期债务占比降至15.1%，外币债务占比降至14%且100%做了掉期对冲，平均融资成本降至3.58%，平均合同借贷年期拉长至10.95年，实现了债务规模与成本的“双降”。今年以来，龙湖已累计兑付债券本息145亿元，年内到期债券已全部清偿，无境外债偿付压力。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，公司提前三年启动降负债，过去三年负债已降400亿元，到今年底境内债仅剩68亿元，负债高峰已过，未来三年计划每年降负债100亿元，“以销定支、量入为出”的财务策略将持续保障企业现金流安全，截至报告期末，龙湖在手现金达446.7亿元，为企业穿越行业周期提供了坚实的资金支撑。

在土地市场投资方面，龙湖延续了“优中选优、深耕核心”的投资纪律，成为当前市场上少数仍保持全国拿地能力的民营房企。2025年上半年，全国土地市场投资金额分化加剧，央企国企占据主导地位，拿地金额前十强企业中8家为央国企。在此背景下，龙湖于上海、苏州、重庆、成都等高能级城市共获取5宗优质地块。龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠认为，市场恢复需要时间，但核心城市优质地块仍是稀缺资源，下半年龙湖将继续坚守投资纪律，弹性供货，聚焦高能级城市优中选优。

产品创新是龙湖应对市场挑战的重要法宝。2025年，龙湖全新“峯萃”产品线在昆明落地，凭借“负公摊、空中院馆”等创新设计，首开即实现销售额3.6亿元，成为产品力驱动销售的典型案例。同时，龙湖通过升级在售项目配套、整合生态资源，不断提升资产价值和客户体验，以优质产品赢得市场认可。

面对当下楼市基本面，陈序平表示，短期市场走势受政策影响显著，但中长期仍看好中国房地产市场的韧性。在行业深度调整期，龙湖以“低杠杆、强运营、正现金流”为核心，构建了经营性业务与开发业务协同发展的新模式。未来，龙湖将继续聚焦一二线城市核心地段，打造优质产品、提供优质服务，在他看来，“在一二线城市的核心地段修好房子，提供好产品好服务，仍是一门值得长期去做的业务”。龙湖的中期业绩表现与未来规划，不仅为自身发展注入了信心，也为房地产行业的稳健发展提供了有益借鉴。