西藏城投2023年年度董事会经营评述

（原标题：西藏城投2023年年度董事会经营评述）

西藏城投（600773）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，中国经济顶住外部压力、克服内部困难，在战胜挑战中不断发展壮大。公司根据2023年经营计划稳步开展各项工作，公司抓住当下兼顾长远，加快转型发展步伐，进一步深入推动“创新驱动、转型发展”的战略，深耕房地产主营业务的发展，积极推动新能源、新材料战略转型。

　　一、夯实主业，保障生产经营稳定

　　报告期内，面对复杂的内外部环境，公司坚持把项目开发和销售作为主业经营的重中之重，在行业不断萎缩的背景下，公司通过不断调整项目定位，提升产品质量，落实主体责任，响应监管机构“保交楼、保民生”的工作要求，保障资金安全，确保公司稳健运营。

　　房地产开发方面：公司泉州海宸尊域（三期）项目在2023年二季度竣工，公司在建项目主要在陕西西安，包括西安和润DK1、西安世贸铭城DK1-DK3、世贸馨城DK1-DK2、世贸新都项目等，合计在建建筑面积约104.21万平方米。

　　房地产销售方面：公司继续加大资金回笼力度，主要在售房源为西安静安广场商办部分、西安璟宸尊域府、西安崇文尊域万樾府、西安崇文尊域天宸府、福建泉州海宸尊域（一期）、福建泉州海宸尊域（二期）以及其他存量项目等。报告期内，公司共计实现房地产项目合同销售金额10.44亿元，销售面积5.52万平方米。

　　二、多元协同，提升资产运营效率

　　报告期内，公司围绕房地产主业发展需求，在保持主业稳步发展的基础上，加强商业资产及酒店资产运营效率，积极探索符合公司战略及市场定位的资产运营新方向。

　　商业运营方面：实体线下消费逐步回归正轨，但商业项目仍面临消费下行的趋势，存在一定的困难和压力，对此，商管公司克服困难，积极采取应对措施。一方面加强项目经营指标分解，从经营重点环节和经营细节入手，对品牌货品、宣传、活动力度进行调整；另一方面随时关注市场变化和自身项目销售情况，保持招商力度，西咸及北关奥莱共计完成签约商户46支，完成招商面积6932平方米；此外还围绕开源节流加强自营工作，多种手段加快自营名品工作的销售，积极采取办法增加销售，今年共策划9场特卖及外展活动。

　　酒店运营方面：上海北方智选假日酒店于2023年1月份停业装修，从智选假日品牌升级至假日品牌，同时更名为上海静安假日酒店，待完成装修及品牌升级后重新开放。泉州东海假日酒店自2023年1季度开始筹备开业，酒店自2024年2月4日起正式运营，拥有202间高级客房及套房，可同时接待人数逾400人，运营期间以满负荷状态顺利完成春节游客接待。

　　三、产业引领，加快矿业转型升级

　　围绕公司“创新驱动，转型发展”的战略，把新能源新材料产业作为发展的战略基石，围绕资源禀赋及特色产业优势，继续加快对外投资项目建设，打造具有科技创新和影响力的产业生态。2023年锂盐市场价格处于下行区间，国能矿业调整经营策略，逆周期加大对产线的投资。

　　1、结则茶卡3万吨工业级氢氧化锂项目：2023年7月，西藏国能矿业发展有限公司收到了西藏自治区生态环境厅关于3万吨工业级氢氧化锂项目的环评批复，在前期准备工作已就绪的前提下，国能矿业启动了首期3300吨氢氧化锂的产线建设。

　　2、结则茶卡3万吨电池级碳酸锂项目：国能矿业目前正在优化工艺技术路线、推进报批相关行政许可手续等。结则茶卡资源潜力研究课题已经纳入阿里地区科技局项目库。

　　3、龙木错7万吨碳酸锂项目：国能矿业在2023年内通过了7万吨碳酸锂项目的可行性研究报告及开发利用方案的专家评审，随后在2024年初启动了环境影响评估报告的公示及报批工作。该项目采用的铝系粉体提锂技术列入西藏自治区科技厅重大科技专项。

　　同时，结则茶卡原卤吸附年产300吨中试产线自2023年年初开始通水运行，目前正持续对产线进行整改，提升设备运行参数和产量水平，为龙木错7万吨碳酸锂项目设备选型定型提供重要参考，为结则茶卡提供新的可行工艺路线，也为今后大产线的冬季生产积累经验。

　　2023年，国能矿业全年共产出锂精矿约1300吨，中试车间共产出锂盐近百吨。国能矿业公司全力以赴加快推进两湖扩能前期各项报告的行政审批等工作，并推进两湖扩能产线建设及能源建设，加强后勤保障、安全生产、人力资源管理、公共关系管理和资金准备等各项工作。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　2023年，房地产行业投资信心仍未改善，较2022年降幅进一步扩大，开发投资增速处于历史较低水平。2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%。其中，住宅投资约8.38万亿元，同比下降9.3%。虽然2023年政策仍维持宽松局面，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动了投资增速持续走弱。

　　政策方面，整体融资环境宽松，房企融资成本降低，“三支箭”齐发支持房地产市场的合理融资，国企、央企及优质民企更具备融资优势。进入9月份，央行频频发声，一视同仁满足民营房企的合理融资需求，并制定出“三个不低于”。虽然诸多金融支持政策，由于缺少执行细则、容错免责机制等原因，导致基层落实不到位，房企资金压力并未得到根本缓解。

　　市场方面，房地产行业投资信心仍未改善，2023年商品房市场表现不及2022年。全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。虽然政策端出现较大改善，购房者购房成本较低，但新房市场面临房企信用风险，项目交付风险，购房者对于购买期房较为谨慎；而且购房者信贷增长仍然乏力，购房者加杠杆购房意愿羸弱。仍亟需进一步细化落实的支持政策，提振购房者信心。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　报告期内，公司从事的业务未发生重大变化。

　　公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品涉及普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。

　　面对房地产行业监管调控持续加码，供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”做为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　1、丰富的行业经验

　　公司从事房地产开发工作二十几年来，累计了丰富的行业经验，先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、桥东二期等20余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，“和源”系列系公司开发的高品质生活社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠山环抱，碧水为玺，道樾似锦”的概念推演而来，以“新中式”风格荣获多项园林景观奖项，公司在高端型住宅的开发上也获取了成功的经验。

　　2、专业的管理团队

　　公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长陈卫东先生、总经理曾云先生、副总经理王柏东先生、副总经理唐耀琪先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及高级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营团队为公司经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海藏投酒店委托知名酒店品牌洲际集团管理，被授权使用洲际集团的预订系统和注册商标，对酒店的服务质量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国内拥有丰富的商业运营经验，其团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，对商业市场发展具备精准的洞察能力，能够全面的为我公司提供投资预测、项目规划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助推项目在行业领域的成功发展。

　　3、准确的市场战略定位

　　公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市场上赢得了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机会。一方面公司依托静安区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不断做大做强公司主营业务。另一方面在巩固现有住宅地产业务的基础上，将房地产业务拓展至商业地产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等“一带一路”战略重要节点城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也进一步降低住宅地产行业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能力的稳定性。

　　4、独特资源禀赋和技术优势

　　在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸锂储量390万吨（储量大型），氯化钾2800万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼）330万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。西藏国能矿业发展有限公司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李武为顾问，组建了自己的盐湖研发部门，经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工艺流程共获得了18项发明专利，国能矿业自主开发的两个提锂技术的中试项目均已通过了科技成果评价会，同时公司持续与技术方保持合作，深化原卤萃取的研究，维持技术竞争性。新材料方面，依托清华大学的技术优势，已经建成石墨烯杂化物吨级工业化试验线，该工业化试验线目前是该领域技术领先的生产线。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入2,395,275,424.62元，实现利润总额57,852,623.43元，实现归属于上市公司股东的净利润61,992,616.46元。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　房地产行业方面：预计政策将继续放宽，将进一步增强房地产市场的活力，二线城市可能全面放开限制性政策，一线城市也可能进行局部优化；同时，在“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升；“三大工程”建设或是2024年增量政策重要着力点，相关政策有望加速落地。

　　新能源、新材料方面：2023年中国新能源汽车产销分别为958.7万辆和949.5万辆，同比分别增长35.8%和37.9%，市场占有率达到31.6%，高于上年同期5.9个百分点，未来市场需求仍保持中高速增长。2023年碳酸锂价格处于下行区间，价格从年初的50万元每吨跌至年末的10万元每吨，但随着碳酸锂期货品种的设立，一方面提升了市场的流动性，一方面也为碳酸锂定价提供了参考依据，市场参与者能够更好进行价格发现与风险管理。合理的碳酸锂原料价格使得动力电池成本下降并保持产业链上各方合理的利润率，将良性促进新能源汽车行业发展，2023年中国动力（600482）电池出货量630GWh，同比增长31.4%。新能源汽车仍是国内促进消费增长的重点领域，作为内需增长的重要抓手，具有较高的行业成长确定性。石墨烯是新兴的明星材料，将有巨大的应用价值和产业前景。随着石墨烯研究的发展和技术的进步，石墨烯下游应用领域将会逐步扩大，其在新兴材料领域正在推广。

　　(二)公司发展战略

　　公司将会继续围绕“创新驱动、转型发展”的战略方针，加强房地产业务的高质量发展，加快推进新能源、新材料产业投资的快速发展。

　　加快现有房地产储备项目的开发进度及存量项目的去化，加速发展奥特莱斯商业项目，提高酒店管理和服务水平，努力打造集商业、住宅、办公项目为一体的房地产开发综合体。

　　继续以新能源、新材料投资为重点，拓展多元化经营，促进公司业务结构调整。坚持创新驱动战略，在现有的研发基础和工艺路线进一步优化的基础上，引入市场上已经成熟的生产装置，推进产能释放和效益实现。加快寻找石墨烯碳纳米材料的市场应用领域，培育形成真正具有竞争力和影响力的产品。

　　(三)经营计划

　　1、房地产开发及商业运营

　　立足现有项目、提升管理水平，全力加快包括陕西西咸世贸铭城DK1-DK3地块、世贸馨城DK1-DK2地块等项目的工程建设及销售去化；确保企业资金安全、拓宽融资渠道，积极做好福建泉州海宸尊域（二期）、西安和润静安广场公寓及商办楼项目、西安西咸世贸铭城及世贸馨城项目的资金回笼；加大陕西西咸奥莱及北关奥莱的宣传推广及招商力度，在销售、收益、客流、会员发展等经营指标上进一步提升，深化开展泉州奥莱项目的筹备工作。

　　2、新能源、新材料投资

　　西藏国能矿业发展有限公司贯彻落实“自主开发+委托加工”的主要思想，快速形成产能，发挥盐湖的经济效益，提升国能矿业整体的盈利能力。一方面加快委托加工1万吨氢氧化锂生产线的工厂建设、配套建设，督促合作方同步推进生产线建设及电力配套建设，力争年内形成1万吨的产能并产出产品，同时确定剩余2万吨氢氧化锂产线的建设安排；另一方面在环评批准的基础上，加快推进结则茶卡盐湖及龙木错盐湖的自建线项目落地，同步落实配电单位跟进相应电力配套建设。金昌北方国能锂业公司继续推进提纯项目的建设与研发工作，对接盐湖开发，适时启动工艺设计及相关工作。西藏旺盛投资有限公司继续推进联合科考工作。陕西国能新材料有限公司已启动将北京怀柔石墨烯生产装置和小试装置整体搬迁到西安锂碳产业园的工作，同时持续优化单壁管、杂化物、掺氮管的制备技术，聚焦碳材料技术的先进性，确立项目路向，积极拓展市场，加快单壁管（GNH1000）、石墨烯杂化物（GNH1200~1800）、三维介孔石墨烯（MGF）、掺氮多壁管（WANNT）四种碳纳米材料产品在下游市场实际应用的步伐，寻求突破性技术应用方向。

　　(四)可能面对的风险

　　1、政策风险

　　因房地产行业走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响，受国家宏观调控政策影响较大，政府会根据我国整体经济形势来调整制定相关的土地、金融、税收、行政等方面政策。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力。

　　2、跨区域经营风险

　　近年来，房地产业务开发范围由以上海为发展中心，逐步扩展至泉州、西安等地区，未来可能进一步扩展至其他二三线城市。由于各地气候、居住生活习惯、购房偏好、市场情况、开发政策等方面都存在一定差异，为了保证项目开发的顺利进行，公司须适应当地开发环境并取得认同。

　　3、市场竞争风险

　　公司正处于市场有序扩展，推动业务增长的发展阶段。房地产行业是资金密集型行业，具有投资资金大、回收期长的特点，公司作为中小型房地产企业，在资金、资源、开发能力等方面较大型房地产企业存在着明显差距，伴随着行业集中度的进一步提高，市场竞争将会更加激烈，公司未来将面临一定的行业竞争风险和经营压力。

　　4、商业转型风险

　　面对房产住宅市场调控的日趋严格，以及顺应国家土地政策的趋势，公司房地产项目由比较单一的住宅地产向住宅地产和商业地产混合经营转型，相对于传统的住宅地产，商业地产往往具有投资规模大、高收益、高风险的特点。商业地产的转型不仅对资金投入有要求，而且需要大量的专业人才和良好的市场环境。公司做大做强商业地产还需要时间来积累经验，也面临一定风险。

　　5、人才引进风险

　　随着公司市场的拓展和规模的迅速扩张，对高素质和高新技术专业人才的需要较为迫切，如果人力资源的规划以及对激励机制的创新不能跟上公司发展的速度，将影响业务发展规划的实施。

　　6、矿业投资风险

　　公司目前通过所投资的西藏国能矿业发展有限公司开展的盐湖资源开发，以及陕西国能新材料有限公司的石墨烯单壁碳纳米管杂化物制备项目等，对公司而言行业经验尚浅，资源开发方案的选择、开采的条件、环境、工业基础、技术难度等方面，均存在一定的风险。