内资买家主导深圳房地产大宗交易市场 零售市场明显回暖

（原标题：内资买家主导深圳房地产大宗交易市场 零售市场明显回暖）

“2024年第一季度，深圳经济持续恢复、开局良好，政府通过一系列的调整措施，包括出台促进消费和投资、优化营商环境以及楼市调控松绑政策等等举措，在市场面与政策面持续释放积极信号，这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳市场。”对于最近的深圳地产市场，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿这样认为，在租赁市场的稳定发展及大湾区利好政策的强势加持下，越来越多开发商、个人及机构投资者长期看好深圳市场。

内资买家主导深圳大宗交易市场

第一太平戴维斯深圳投资及资本市场部长期深耕深圳房地产大宗交易市场，结合过去一年的市场数据和成交案例，深圳投资及资本市场部高级经理朱章婷从宏观经济形势和深圳大宗交易市场的变化趋势出发，在会上分享并详细解读。

据第一太平戴维斯《2023年深圳房地产大宗交易市场回顾与展望》的分析报告统计，2023年，全国房地产大宗市场交易量同比回升，总成交金额约2292亿元。其中，一线城市成交额约1693亿，同比上涨逾22%，一线城市成交占全国成交总额约74%。非一线城市成交总额约600亿，其中成交额最高的二线城市城市包括苏州、武汉、天津及成都。

2023年，深圳房地产大宗交易市场总成交额约283亿元，同比增长32%。其中，办公类物业（商办及研发办公）最受投资者青睐，约占全年大宗成交宗数的约60%，内资买家占主导地位。成交区域主要分布在深圳南山、宝安、福田及罗湖四个核心商务区，成交标的以办公楼和商业为主。成交主要集中在去年第一及第四季度，第四季度政府投资平台交易频出，用于区域招商引资及产业引进的载体功能。

第一太平戴维斯认为，房地产政策及财政政策的放松，将进一步刺激投资人进行资产配置。2024年，内资买家仍将成为深圳大宗交易市场的主要驱动，其中，具备REITs条件的底层资产将更受青睐。资本价值自疫情以来持续回调，投资人积极关注高性价比投资机会。写字楼仍为主流标的物，随着房地产结构性调整、人口老龄化、服务消费疫情后增长等因素，保租房、康养、社区零售商业及酒店等资产受到投资人中长期的关注，2024年重点仍为扩大内需，聚焦物流、冷链、 长租公寓等“新经济”产业资产。

甲级写字楼部分片区空置率持续回落

数据统计显示，2024年第一季度，深圳甲级写字楼有4个新项目入市，共带来31.2万平方米的供应面积。截至季末，全市甲级写字楼市场总存量上升至1122.8万平方米，同比增长11.6%。

季内，业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求释放。得益于此，包括宝安、罗湖在内的部分片区空置率持续回落，全市季度净吸纳量录得3.5万平方米。尽管如此，全市平均空置率仍因大体量新项目入市而结构性环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点，至30.6%。

就行业需求表现而言，除信息技术、金融及专业服务行业需求表现较为稳健以外，零售及贸易与消费者服务行业的租赁需求亦保持相对积极。绝大部分租户仍对租金价格敏感度高，业主继续执行更多大力度优惠方案。截至季末，全市租金指数环比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至每平方米每月163.9元。

随着经济活动的增长及政府在战略性新兴产业持续布局发力，第一太平戴维斯认为，源自信息技术、金融及现代服务业的需求有望继续增长，并提振相关行业写字楼租赁表现。尽管如此，整体市场去化或随年内大体量新增供应而进一步承压，写字楼业主仍需积极调整租赁策略、提升运营水平以适配当前市场竞争环境。

值得注意的事，深圳目前的写字楼市场处于通过多维变革进入高质量发展的关键阶段，供给侧进一步因应市场变化作出积极调整，同时政府也在出台产业集群政策促进企业发展，对于各相关方来说，都是一个布局长期发展策略的窗口期。

零售市场回暖明显

2023年，深圳消费市场稳步复苏，社会消费品零售总额首破万亿，同比增速达7.8%，至1.05万亿元。2024年第一季度，深圳零售市场无新增供应入市，同时，新城市广场因升级改造暂时歇业。截至季末，全市总存量回调至678.8万平方米。

今年第一季度，深圳零售市场线下消费显著回暖，零售商拓店意愿逐步增强，全市平均空置率环比下降0.5个百分点、同比下降0.9个百分点，至8.6%。整体而言，餐饮业态仍为租赁需求主力，季内近半数租赁成交源自该业态。同时，时尚、配饰及化妆品业态的租赁需求亦保持活跃。鉴于市场仍处回暖初期，大部分业主继续执行租金优惠方案吸引品牌进驻，全市租金指数环比下降1.0%、同比下降0.9%，至每平方米每月565.5元。

2024年第二季度，深圳零售市场预计迎来三个购物中心开业，合计供应面积45.0万平方米。随着本地消费需求的稳步回升及港人跨境消费的迅速增长，成熟商圈项目资产表现将继续向好，继而对优质品牌的吸引力持续增强。此外，多个位于非核心商圈的购物中心拟于年内开业入市，这将为零售商的选址提供更多选择并带动区域整体零售氛围的改善。

随着国内经济的复苏、市场需求的持续上涨、零售业REITs政策的发布以及深港“换城消费”的升温，深圳需要进一步提升商业辐射能力，利用已有产业优势在消费层面辅以国际一流的服务作为“引爆点”。深圳可以通过加强消费场景的创新和创建，推动场景向特色化、品质化、多元化发展，营造在地商业消费特色，将有助于深圳打造成为全国最强引流聚流的国际消费中心城市。

住宅市场仍处筑底期

第一太平戴维斯数据统计，2024年第一季度，深圳一手住宅供应面积为74万平方米，环比下降44.5%，同比下降23.6%。

深圳住宅销售市场持续迎多项政策利好，如房贷利率下调、限购条件放松等。尽管如此，由于政策传导作用仍需时日，加之供给规模显著收缩及季节性因素的影响，全市季度成交面积环比下降45.1%，至52.4万平方米。

同时，在销售市场持续疲软的背景下，地产开发商通过提高折扣优惠水平、加大营销推广力度、提高佣金水平等方式加速项目去化。短期内，市场或仍将处筑底期，但随着各项利好政策在需求端持续发力，以及房企信用的逐步修复，深圳一手住宅市场信心及成交活跃度有望边际改善，成交均价预计于年内逐步企稳。

尽管住宅市场仍处筑底期，但多项实质性利好政策将在需求端助力市场成交止跌回稳。展望全年，在包括深圳全年5.5%经济增长目标在内的多项政策共同发力下，市场参与者预期有望进一步改善，继而为本地房地产市场复苏注入动能。