汇通能源2023年年度董事会经营评述

（原标题：汇通能源2023年年度董事会经营评述）

汇通能源（600605）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2023年，公司管理层按照董事会批准的全年工作计划，抓住经济复苏的机会，认真落实和推进战略规划落地，提高招商效率，提升商业氛围，拓宽收入途径，持续稳健经营，公司各层级员工不懈努力，全年累计实现营业收入12,998.56万元，同比增加19.82%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,151.19万元，同比增加36.01%。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　（一）房屋租赁

　　公司上海商业管理部负责上海房产的招商租赁及运营管理，主要有三种经营模式。（1）自营模式：对原有物业自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司主要包括自营和出租两种经营模式。

　　（二）物业服务

　　公司物业服务主要为商业物业服务，2023年经济复苏后，接触式服务业快速回复增长，消费需求加速释放。根据国家统计局数据，2023年全社会消费品零售总额同步增长7.2%，最终消费支出对经济增长贡献82.5%，消费已成为经济增长的“主引擎”。从客流来看，2023年日均客流对比2022年呈现明显增长，平均增长率达25.8%，2023年商超客流逐步恢复。

　　当前居民消费信心持续低迷，促消费保民生是政府当前工作的重中之重。预计2024年依旧会有各种促销费的政策，消费依然是未来经济增长的主要动力，商业物业服务未来发展势头向好。

　　（三）美居装修

　　公司子公司茂都装饰主要业务包括住宅、办公室、公共物业及商铺的室内外装饰设计和装修施工服务。其中，住宅及小区装饰业务随着房地产行业持续下行，新房装修业务的市场体量呈持续缩减趋势，存量房时代已经来临，泛家居行业的旧改翻新需求有望在未来5年内持续提升；同时，商装及店铺装饰业务随着商业行业的迭代发展和城市商业化进程的持续推进，预估未来业务体量有一定提升，但行业内竞争趋势加剧，接下来将持续面对更加多元复杂的挑战。

　　（四）房地产开发与销售

　　根据克尔瑞地产研究统计，2023年行业规模继续下滑，全年商品房销售面积11.17亿平方米、金额为11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%，降幅分别较2022年大幅收窄15.8和20.2个百分点。其中商品房销售面积回到2014年水平，商品房销售金额则略高于2016年。若与2021年行业顶峰相比，面积、金额分别下降35%和34%，房地产行业处于继续出清、筑底阶段。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　（一）房屋租赁

　　公司持有的物业分布于上海多个行政区，出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安、闵行、宝山等。公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平。公司多处在租房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，现已陆续投入经营，在城市经济转型和产业升级的过程中，预计将给公司带来稳定的收益。此外，上市公司还有部分郑州“百年德化”商业体公区租赁收入。

　　（二）物业服务

　　公司商业物业服务主要包括“百年德化”商业运营管理、上海地区出租商业资产的配套物业管理及商业咨询、研策招商服务。“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。2023年，郑州绿都商业抓住年初经济复苏转向的机会，组织各类活动，加快招商引流，年度客流量超1,700万，园区经营氛围整体向好。

　　（三）美居装修

　　2023年，茂都装饰拓宽业务范围，建立工装和商装团队，新拓展了新建小区公区装修、连锁商家店面装修业务，丰富了收入途径。家装业务方面，2023年公司订单量大幅提升，有力支撑公司业务规模的增长。公司销售能力及高品质产品打造能力均有明显提升。

　　（四）房地产开发与销售

　　公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主，主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、洋房等多种业态产品。报告期内，公司房地产开发与销售业务仅包括上海绿泰体内运营的广州路项目。2023年四季度，公司实施重大资产置出，剥离了房地产开发与销售业务。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　1、历史遗留的优质土地、房产资源

　　公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。

　　公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府部门沟通，实现房产征迁和收储利益最大化，为股东创造价值。

　　2、完善的内部控制管理制度

　　公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，为公司在市场竞争中实现稳健经营提供了有力保障。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入12,998.56万元，实现归属于母公司股东的净利润5,645.40万元，产生经营活动现金流量净额29,030.83万元。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　公司房产多数集中在上海市区，与上海地区商办市场整体租金价格及市场供需密切关联，也与国内外整体经济形势直接相关。从消费层面来看，2022年后消费有一定回升，但四季度有所下滑，居民消费信心持续低迷。未来政府依旧会采用各种政策拉动内需，消费依然是未来经济增长的主要动力。从房地产行业来看，预计未来一段时间房地产投资将进一步放缓，随着房地产行业持续下行，新房装修业务“增量市场”持续缩减，“存量市场”到来，接下来会面对更加多元复杂的挑战。

　　1、2024年上海租赁市场环境

　　根据CRG高德量行的调研，上海2023年新增甲级写字楼供应111万平方米，为5年内最高供应，整体供大于求。2023年四季度，上海写字楼空置率达到20%，写字楼空置率环比呈上扬趋势。2023年第四季度，上海写字楼净吸纳量达到16.7万平方米，项目去化周期相对变长。从行业上划分，专业服务业占比最大，其次是金融业及制造业，分别为20.51%、18.96%和18.88%。

　　2、2024年物业服务市场环境

　　2023年以来，接触式服务业呈现爆发式恢复增长，2023年最终消费支出对GDP的增长贡献了4.3个百分点，贡献率高达83%，为近几年最高值，成为经济增长的最主要动力，消费信心正在逐步恢复，消费“主引擎”作用进一步凸显，消费中长期增长有可观空间。目前中国消费潜力仍然巨大，14多亿人口超大规模市场优势依然明显，加之城乡融合发展、城镇化进程推进、消费结构持续升级，这些都为消费增长提供了广阔空间。预计未来政府依旧会采用各种政策拉动内需，消费依然是未来经济增长的主要动力。

　　3、2024年装修行业市场环境

　　预计未来一段时间房地产投资将进一步放缓，装修行业处于转折关键期，市场总体规模不会发生太大变化，短期内会出现小幅波动，长期一定是市场份额重新分配，更大的份额会分配到经营能力强，品牌影响力强的企业名下，细分赛道的参与者会面临重新排序。整家模式成为行业共识，品类加速融合，接下来，定制和成品企业的竞争会更加激烈。

　　(二)公司发展战略

　　公司严格执行已制定的战略目标，做好现有房屋租赁、物业服务、美居装修业务。公司将持续深化健全公司治理管控体系，提升科学管理水平；加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。

　　1、坚持“长期主义”，以产品和服务赢得客户

　　面对复杂的经济形式，公司将加强对市场环境变化的分析，遵循商业逻辑，提高服务水平和产品力，坚持为客户和投资者持续创造价值，以口碑赢得客户和未来。装修业务方面，通过对客户需求的深入研判，打造更加优质的产品和服务，满足不同类型的客户需求；商业租赁业务不断提升房屋租赁、物业管理水平，更好的服务客户，以口碑赢得更强的盈利能力，为股东创造更大价值和回报。

　　2、全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平

　　2024年公司将根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等要求，进一步打造规范、科学、高效的治理管控体系，提升公司治理水平，降低内外部经营风险，为企业持续健康发展保驾护航。

　　3、打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化

　　在战略转型升级阶段，核心领导团队和优秀的管理、专业人才是保证干成事的关键。2024年，公司将全方位提升管理人员专业能力，通过对市场的对标和学习，找到短板，同时在公司建立能力提升平台，系统性开展专业能力提升工作。

　　同时进一步优化公司权责流程，建立权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出务实、规范、高效的团队，保障公司战略目标落地。

　　另外，公司将进一步强化文化落地，将“创新、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。

　　(三)经营计划

　　2024年，国内经济依然会曲折复苏，租赁业务、商业业务、装修业务依旧是挑战与机遇并存。公司将持续做好自身能力建设，做好租赁业务稳定经营，提升商业经营服务水平，持续拓展装修业务收入渠道，夯实内功，随着经济的持续发展，保持长期稳定经营。

　　1、稳定经营房屋租赁、物业服务业务，拓展装修业务

　　房屋租赁业务，近两年受动迁征收等影响，可租赁面积不断减少，为稳定后期的租赁收入，以“持续稳定经营”为目标，持续加强租赁市场、租户经营情况分析，做好市场、客户经营预判，保证经营稳定、租赁费用支付正常、品质优良的客户的续租，针对到期不续、经营不善的客户提前做好储备。同时持续改善软性服务品质、维修改造改善项目内外部面貌等硬件，整合各项资源，扶持商家不断提升经营能力，确保公司经营收入。

　　物业服务业务，从硬件提升和服务提升两个方面提升商业经营能力。硬件方面修缮基础设施，提升美陈及氛围布置，更新园区导视标识；服务方面加强以客户为中心的高标准服务落位，提升全员客户意识，完善客户导向的服务流程和标准，让客户满意。

　　美居装修业务，围绕“家装、工装、商装”三个业务，持续拓宽销售渠道，提升产品力，打造品牌口碑。2024年持续提升产品力、营销力、品牌力，对内完善各项制度流程体系，对外拓宽销售渠道，持续挖掘优质客户，提升收入。

　　2、持续完善体系建设，打造安全简单高效的管理体系

　　以“安全、简单、高效”为目标持续完善运营管理体系，强化对业务的支持，能够有效的防范风险，推动安全、高效的管理。进一步规范完善业务的各项授权流程制度，以客户导向梳理完善对客服务流程，提高服务品质；加强信息化建设，完善财务信息化系统。同时做好体系化在各业务的有效执行落地，达成经营结果。

　　3、持续提升团队专业能力，培育优秀的企业文化

　　加强人才培养力度，系统性策划人员培养培训方案，搭建员工能力提升成长平台，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。以经营业绩目标达成为导向，分层分类制定责任压实与激励方案，形成事业共同体。加大正向、正道的企业文化培育，围绕“创新、诚信、务实”的企业价值观，融入干部的任职资格管理和人才的“选用育留”，打造一批敢打硬仗，能打胜仗的精英和骨干。

　　(四)可能面对的风险

　　1、市场风险

　　2023年经济复苏，商业氛围提升，公司完成2023年各项指标。未来随着利好政策持续出台，预判2024年经济持续复苏，租赁市场和线下消费持续转好。中长期看，宏观经济压力仍然较大，居民消费信心持续低迷，未来不确定性仍然较大。

　　2、政策风险

　　公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司土地和房产的改造出租以及征迁补偿收益存在不确定性影响。截至2023年末，公司仍有上海市杨浦区平凉路624号房屋被列入征收范围，公司将积极与相关部门进行磋商，实现利益最大化。