万达380亿对赌危机解除了？

（原标题：万达380亿对赌危机解除了？）

据万达集团官网消息，2023年12月12日太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。

据悉，太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。

现有投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿人民币，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿人民币），现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。

按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。

此前，大连万达商管直接拥有珠海万达商管已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

也就是说，新协议签署后，大连万达商管在珠海万达商管的持股比例至少下降了29.99%，而前述投资人的持股比例上升了38.85%，持股比例为60%。

虽然股权被稀释，但万达所面临的上市对赌压力已经消除。

按照之前对赌协议的内容，如果珠海万达商管在2023年年底前未能完成上市工作，万达商管有义务向上述投资者回购股份。

近期，为了缓解流动性压力，万达不仅调整美元债的还款计划，还甩卖包括万达电影（002739.SZ）、万达广场等核心资产。

据介绍，太盟是一家专注于亚洲的私市股权投资公司，为全球近300家机构基金投资者管理着超过550亿美元的资产。

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财务情况

据官网介绍，万达商管成立于2002年9月，是全球规模领先的商业物业持有及管理运营企业，也是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台。

珠海万达商管目前管理全国227个地级及以上城市的494个大型商业中心。

过去两年中，珠海万达商管管理的商业中心数量从417家增长到494家，平均年增长率为9%左右。以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。

2021年以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。

2021年，珠海万达税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。

过去三年，珠海万达共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

现金流方面，截至2023年上半年末，珠海万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元，同比大幅减少53.44%。

另外，珠海万达商管合并口径有息负债为1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债为292.57亿元。

2023年上半年，万达商管总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%；净租金130.1亿元，同比增长7.2%；可比万达广场净租金同比增长3.8%。出租率98.2%，租金收缴率100%。

从业绩上看，2023年前三季度，万达商管营收和净利润分别为388.26亿和110.57亿元，分别同比增长6.55%和1.38%。

值得注意的是，2022年万达商管的经营性现金流下滑明显，从2021年的225.14亿腰斩至96.86亿元，截至2023年三季末为170.37亿元。

截至2023年三季末，万达商管的总资产为6115.83元，总负债为3033.6亿元，净资产为3082.24亿元，资产负债率为49.6%。

从财务杠杆上来分析，万达商管的资产负债率最高值出现在2012和2013年，彼时该指标数据已超73%，随着轻资产运营以来其财务杠杆一直在下降。

《小债看市》分析债务结构发现，万达商管主要以非流动负债为主，占总负债比为64%。

截至相同报告期，万达商管非流动负债有1938.61亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1245.61亿元。

此外，万达商管还有流动负债1094.99亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期负债总规模有662.09亿元。

从流动性上来看，万达商管账上货币资金有132.69亿元，较2022年末进一步下降，无法覆盖短期债务，现金短债比为0.2，公司存在较大短期偿债压力。

在备用资金方面，截至2023年3月末，万达商管银行授信总额有3645亿元，未使用授信额度为2654亿元，表面上看公司财务弹性较好。

授信额度

整体来看，万达商管的刚性债务有1907.71亿元，主要以长期有息负债为主，带息负债比为63%。

2014年以来，万达商管的有息负债规模逐步攀升，在2016年出现峰值后，由于战略调整规模有所下降，但2022年以来再次飙升。

近年来，在万达商管各项营业成本缩减的同时，只有财务费用不断飙升，2021年-2023年三季末该指标分别为106.62亿、146.94亿和108.39亿元，对利润形成较大侵蚀。

在融资渠道方面，除了银行和债券融资，万达商管还通过应收账款，股权质押以及信托等方式融资。

其中，万达商管银行贷款和信用债券余额占比分别为6成和3成。

从现金流上看，近年来万达商管筹资性现金流持续净流出，2021年和2022年该指标分别为-112.69亿和-300.36亿元，2023年前三季度为-118.42亿元，可以看出外部融资渠道不畅，公司再融资压力较大。

在资产质量方面，万达商管他应收款高达232.12亿元，是2021年末的3倍，并且期末余额前五名合计占比较高，部分款项账龄较长且已计提坏账准备，未来仍存在一定回收风险。

另外，万达商管为取得借款而抵押的受限资产规模较为庞大，截至2021年末该指标有3623.4亿元，主要为投资性房产，对资产流动性产生一定不利影响。

万达商管投资性房地产重估带来的公允价值变动收益保持在较大规模，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动风险，从而对公司资产状况及经营收益产生不利影响。

总得来说，万达商管有息负债高企，融资渠道不畅，公司再融资压力较大；受限资产规模较为庞大，对资产流动性产生一定不利影响。

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上市对赌

2000年，万达集团进入商业地产领域，是国内最早涉足商业地产的企业之一。在之后的20年中万达商业迅速扩张，目前已发展成全国性的商业地产企业。

2014年，万达商业在港股上市，但上市后股价不尽如人意，王健林认为严重低估公司商业价值。

两年后，万达商业从香港退市并签订对赌协议，承诺在2018年8月31日前完成A股上市，但最终上市计划并未实现。

2018年1月，万达商业引入战略投资者，腾讯、苏宁、京东、融创四家股东以340亿元，收购其香港退市时引入投资人持有的14%股份。

按照当时签订的协议，万达商管最晚要在2023年10月31日前完成A股上市。

由于房地产企业在A股上市融资难度较大，万达商业被拆分为万达商管和万达地产。

2018年2月，万达商业公告称，为贯彻公司发展战略将名称变更为万达商管，经营范围包括房地产开发及销售、商业服务设施投资及管理等。

除了更名成立商管集团外，万达商管更是进行“去地产化”轻资产经营模式。其不再从事新的房地产开发和销售业务，成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，使市场估值更高。

万达商管“轻资产”开发模式，由第三方投资，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和商业信息化管理“慧云”系统，租金收益由投资方与万达按比例分成。

在万达商管三大核心业务中，酒店运营业务由于大部分卖给富力后逐渐被剥离；地产销售由于“去地产化”策略收入也逐年减少；最终万达把宝全压在了物业租赁业务上。

2021年3月，万达商管又撤回A股上市申请，随后成立以轻资产商业运营相关业务的子公司珠海商管，同期通过转让珠海商管部分股权引入十余家投资者，并提交香港联交所上市申请。

根据投资者协议，万达商管最迟要在2023年底前完成上市，另外公司2021年-2023年实际净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则将进行股份回购或现金赔偿。

内容来源： 小债看市