(原标题:万科拟发行约14亿元CMBS 拓宽融资渠道)
11月28日,万科A(000002)宣布拟开展商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)业务,发行CMBS规模合计不超过14.35亿元,万科已于11月27日获得深交所关于本事项的无异议函。万科方面表示,此举的目的是为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道。
万科发行CMBS的基础资产是公司拟向六家子公司提供的14.35亿元股东借款。万科作为原始权益人,拟将前述基础资产转让予由华泰证券(上海)资产管理有限公司作为管理人设立的专项计划,并发行资产支持证券,万科及下属子公司将提供符合发行CMBS一般商业惯例的增信方式。
据了解,万科拟提供借款的六家子公司中,有四家是持有经营性不动产的下属子公司,两家是负责经营管理前述部分不动产的下属子公司。其中,北京联星持有北京奥林项目,拟获得的万科股东借款为8.64亿元;福州万磊持有福州白马路万科里,与福州万科商管作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为3.31亿元。
相较股权融资、项目融资乃至REITs,CMBS是一种相对创新的证券化融资方式。通过将多种商业不动产的抵押贷款重新包装,CMBS透过证券化过程,以债券形式向投资者发行。一般而言,业内认为CMBS具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点。
去年6月,上交所曾发布通知,鼓励和支持交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房等多行业主体,以基础设施的未来收益作为基础资产,或持有的基础设施或酒店、零售等商业物业不动产作为基础资产,发行CMBS或类REITs等不动产类资产支持证券,增强存量资产流动性,降低企业融资成本。
在相关政策的鼓励下,作为一种融资增量渠道CMBS近年来取得了长足的发展。据中指研究院统计,2023年10月,CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品(ABS),占比达53.2%。当月,房企ABS发行金额约百亿左右,平均利率为3.49%。
就在上个月,万科旗下的印力商用置业有限公司曾完成中信证券-印力深圳印力中心第三期资产支持专项计划的发行,该项目发行总额37.4亿元,优先级利率4.5%。在7月,金融街(000402)完成了海伦中心CMBS、金融大厦CMBS的簿记发行工作。城投控股(600649)等上市公司均表示,将持续推动存量及增量CMBS产品,积极发挥资本运作功能和产融协同效应。
近期,解决房企融资问题被提到了新的高度,被社会各界高度重视。近日召开的中央金融工作会议指出,“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。在本周,建设银行、交通银行等与部分房地产企业召开座谈会,拟进一步支持房企合理融资需求;万科、华润、金茂等房企申报的首批消费基础设施REITs获批。
中指研究院企业研究主管陶淑茹表示,近期,针对优质房企的金融支持名单不断扩大,预计将有更多优质民企和混合所有制企业受益。随着市场逐步筑底复苏,房企销售端资金持续改善,企业自身造血能力得到增强,投资人信心也有望逐步修复,房企的流动性压力有望逐步降低。