郑15条落地满月：20余万元即可首付一套“地铁房”

（原标题：郑15条落地满月：20余万元即可首付一套“地铁房”）

距离8月3日郑州稳楼市新政15条发布已过去一月有余。系列真金白银利好下，当地在售及待售楼盘到访、咨询量较前期已明显提升，月度、周度销售数据也折射出阵阵暖意。

多位楼盘销售负责人对证券时报·e公司记者谈及，近期郑州楼市新政中，最受购房者关注的是契税补贴政策，仅此一则利好，即可为刚需小户型房主节约万余元房款。政策调整后，目前在中部省会郑州20余万元即可首付一套“地铁房”。新政利好与假期热度叠加下，当下开发商纷纷摩拳擦掌，待“十一”拼抢销售业绩。

郑15条落地楼市现暖意

首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提降存量房贷利率……8月3日，河南省会郑州市发布稳楼市新政15条。

15条指导下，近一个多月来，郑州各县区也陆续落地了政策优化细则。例如郑州高新区、新密、荥阳等地陆续发布通知，在2023年8月3日至12月31日期间，购房者完成新建商品住房合同网签备案并缴纳购房契税的，可按照契税总额的50%给予补贴。在放松购房门槛的同时，通过系列补贴减轻购房压力，力求支持青年人才安居、多子女家庭购房。

“如果按照房款120万计算，契税就要近3万元。减免50%后，购房者就等于购房总价直接节省了1万多元，这是真金白银的实惠。按照目前20%的首付比例，在我们项目首付20多万元就能购买地铁片区新房，对于刚需一族还是比较有吸引力的。”赶上了疫后购房需求释放，2022年末开售的龙湖熙上项目，一经开盘就收获了不错的销售成绩。不过该楼盘相关负责人告诉记者，进一个多月来在新政的刺激下，项目8月份无论销售数据还是顾客来访数据看，都比7月份有明显提升，提升比例有三到四成左右。进入9月份后，项目目前已取得的销售额，已能达到上个月20号左右的销售情况，等于提前10天完成月度销售目标比例。

“项目周边厂矿职工居多，客群主要面对刚需和刚改。新政下首付降至20%，契税减免50%，对青年人才和多孩儿家庭也有购房补贴，对刚需客户都比较友好，所有可以感受到8月中旬后市场是有明显回温的。”上述楼盘负责人称，不仅刚需客户，近期政策调整后，其所在项目大户型精装房源也收获了不错的关注度。“改善型客户对政策不太敏感，但目前会觉得是楼市低点，觉得是投资的好机遇。”

位于郑州老鸦陈的招商时代天宸，是目前招商蛇口在郑销售的主力项目之一。

“从数据反馈来看，自8月3日郑15条落地以来，项目当周来访和成交均有较明显提升，到访增长率有三成左右。虽然随后两周数据回落逐渐平稳（也受阴雨天气影响），但进入九月后首周，整体数据又有较好态势。”该项目相关销售负责人谈及。

记者从郑州地产人士处获得的一份各大地产商在郑项目周度到访、认购数据也显示，8月份以来，各楼盘销售与到访数据环比均明显好转，累计认购数环比有近30%的增幅，部分品牌地产认购环比增幅超过了100%。

贝壳研究院郑州分院数据也显示，8月份郑州新房套均总价为151万较上月增加10万，套均面积为122平较上月增加2平，面积以及总价的提升意味着市场中改善客户占比有所提升。结合近期中央出台的换房减免个税、降低首付等措施落地，利好改善客户换房需求释放，未来改善成交占比将不断提升。

房源扎堆面市拼抢“十一”

购房者瞄准“政策底”购房的同时，开发商们也正纷纷摩拳擦掌，意欲搭乘“金九银十”传统旺季冲销量。

位于郑州高新区五龙口的建业时代和鸣项目，目前还未取得预售证。虽尚处于开盘前的预热阶段，但项目负责人反馈，郑15条发布后，楼盘的客户关注度已显著提升。

“之前很多客户会比较犹豫，但政策发布后，客户已经开始有比较明确的购买倾向，询价的数量明显提升。”该项目销售负责人表示，项目已筹划赶在9月底正式开盘，正好赶上十一假期，也会针对十一期间进行首开项目的特惠申请。

除建业这一项目外，近期预计将开盘或待售的在郑项目还包括商都阜园、金桥华曦府、兰溪书院等。此外，8月中旬中国信达旗下公司信达投资、信达地产从康桥集团接盘的未来公园项目也已重装上市。政策利好下，不少楼盘乘势加推新的楼栋或户型，抢占市场。

“目前行业都在等十一这个旺季。很多开发商已经筹划优惠政策，售楼部也已展开铺垫，引导顾客关注十一市场。假期大概有8天的时间，行业都期待这8天就能完成后面几个月的销售任务。”采访中上述龙湖熙上项目销售负责人也表示，8月份郑州楼市新政推出后，市场反应可能会有一定滞后，需求释放可能就会集中在9月、10月期间。房企都想趁着这波利好冲击销量，从目前市场表现看，客户也比较买单。以其所在项目为例，9月份购房客户就可以享受额外折上98折的优惠。如果通过抖音等新媒体平台参与直播购房，还可以额外优惠1个点。十一期间的促销政策也已在筹划中。

招商时代天宸项目销售负责人也提及，近一个月来，郑州市场房源有一定增量，可能是准备迎接政策带来的滞后利好。

“对郑州来说，十一期间返乡客可能会是购买主力。很多在外地工作的人员，可能会在十一期间回乡置业，把一线城市的楼市热度带回郑州。我们目前也在等待这部分客户拉动市场。”他分析。

近日郑州市住宅与房地产业协会相关负责人就公开表示，新政落地后会有一个传递时间，到九月底十月初应该会有一个爆发期。该协会已与河南保利发展共同推出“万家计划”，通过千万级额度优惠、物业费限时减免、7天无理由退房等福利，助力广大市民置业安家。

去化压力下观望情绪仍存

市场转暖的趋势，从行业机构的检测数据可窥一斑。

据郑州市住房保障和房地产管理局数据，8月郑州全市商品房销售面积94.76万平方米，环比增长3.37%，同比增长13.5%。

从贝壳研究院监测的市场先行指标来看，8月案场热度指数为（16.3），较8月份回落0.8个百分点，市场带看处于“极冷”状态。但进入9月份以来，9月首周的带看量明显提升，政策的超预期落地（一线城市认房不认贷、存量利率下调），对于市场预期的带动作用明显。

政策利好不断释放，客户对于市场预期也在发生改变。9月以来，贝壳周度带看量明显上涨。另外，贝壳的市场先行指标KMI也呈现出量高于价的情形，表明市场对于短期未来成交量抱有积极预期，价格方面维持低位。同时通过对过去5年8、9、10月网签数据分析，可以明显看出金九银十成交量环比递增的趋势。8月份网签套数基本已经触底，金九银十市场有望明显改观。

不过，虽然新政出台后，购房者积极性有所提升，但市场观望情绪仍存，楼市去化压力依然较大。

8月份，郑州新房市场库存量为1623万方，半年均去化周期降至19个月，主城区库存面积为970万方，去化周期降至19.9个月。

二手房市场月度网签量以及实时的成交量（参考贝壳数据）已经进入相对平稳的状态，市场的中枢保持在6000套上下水平。价格方面，当前库存量不断走高，业主调涨预期走低，意味着议价空间进一步扩大。另一方面，受经济环境以及城市就业结构的影响，居民收入水平很难短期显著提升，支付能力受限也制约着房价的企稳向上，因此预计二手房价在未来一段时间内仍将波动向下。

“目前购房是有一定利好，但对客户要求的条件也比较细致。从我们项目看，能够享受到一些优惠的人群还是比较局限。”采访中有地产项目人士举例称，郑州市提出针对毕业3年以内来郑新就业青年人才，按照100%比例给予购房契税补贴的政策，针对的就是2020年以后毕业的人群，但这部分人群整体还未到置业的阶段，并不是目前购房的主力。因此这一政策实际能惠及的购房者非常有限。整体看，虽然近期系列利好政策对购房者心理有一定刺激带动，但对一线实际成交影响还需观察，市场信心仍显不足。

校对：陶谦