新大正2023年半年度董事会经营评述

（原标题：新大正2023年半年度董事会经营评述）

新大正（002968）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司主要业务及产品

　　公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。

　　报告期内，公司根据“五五”战略规划，对主要业务板块做了重新划分，从原有的综合物业管理服务、专业管理服务、增值服务三类主要业务，更新为以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。

　　1、主要产品介绍

　　（1）基础物业

　　主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、办公物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。

　　（2）城市服务

　　主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。

　　（3）创新服务

　　主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。

　　2、基础物业介绍

　　五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领、办公业态及公共业态规模发展、商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。

　　（1）航空物业

　　航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。

　　（2）学校物业

　　学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。

　　（3）公共物业

　　公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等，为医养提供院感安全、防控、临床支持等。

　　（4）办公物业

　　办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。办公物业提供含“四保一服”在内的各类政务会议服务、商务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。

　　（5）商住物业

　　商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。

　　（二）公司现有经营模式

　　1、采购模式

　　公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。

　　2、销售模式

　　公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户，近两年，随着公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。

二、核心竞争力分析

　　（一）差异化的战略定位优势

　　公司成立于1998年，成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。

　　（二）市场化优势

　　公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。

　　（三）人员与组织优势

　　公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司2021年第一次临时股东大会审议通过限制性股票激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“栋梁星计划”“动力星计划”“管培生计划”“新能量计划”等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。

　　（四）标准化优势

　　公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制《机场航站楼物业服务规范》团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。

　　（五）品牌优势

　　公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第2名、中国物业服务百强企业前20强，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位，获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”“中国物业服务市场化运营领先企业”等荣誉。公司于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升，期间防控成效更是在社会中形成了良好的口碑效应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。

　　（六）服务能力优势

　　客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。

三、公司面临的风险和应对措施

　　1、员工成本不断上涨风险

　　公司主营业务成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨；同时，随着我国人口老龄化的提升及人口红利的减少，外部用工成本也呈现上涨趋势。未来存在人工成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。近年来，公司在各大业态积极推进信息化和机械化，基于公共物业作业面积较大，各类大中小型机械在现场实用度较高，能够实现人员使用效率的提高和节约；同时公司针对不同业态，研发、升级专属业态智能化业务系统，提升服务质量的同时得以不断优化人员结构。

　　2、市场竞争风险

　　物业管理行业是一个充分竞争的领域，并有越来越多的企业参与到这个市场中。随着行业的快速发展，客户需求不断开发、增长，行业竞争加剧，除了原有的后勤集团、专业公司等公建类物企、部分住宅类物业公司也纷纷加入市场竞争；以及城市服务、市政环卫、资产运营等新的物管商业模式的出现，国内公建物业的市场规模不断扩大，在各细分产品的领域，竞争对手增加，从而使公司在进行业务拓展时面临一定的市场风险。公司将加强对行业的分析研究，并根据自身优势确定业务发展策略，持续保持市场敏锐度，不断增强企业核心竞争力，多措并举提升市场拓展能力，确保公司适应市场变化。

　　3、政策风险

　　财政《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号施行后，明确物业管理服务项目采用公开招标原则上应当用最低评标价法，并已在部分地区贯彻实施。同时，为做好财政政策支持中小企业纾困解难工作，政策持续加大政府采购支持中小企业力度，调整对小微企业的价格评审优惠幅度，提高政府采购工程面向中小企业预留份额。上述政策变化对注重服务品质的公建类物业企业，以及头部大型物企的招投标开展造成一定影响。公司将加强政策研究，适应政策的变化，在市场判断、战略制定、项目拓展等环节做好充分的准备工作，及时对营销策略进行调整和完善。

　　4、宏观经济环境风险

　　公司所处的物业管理行业及上游房地产行业的发展趋势与宏观经济环境密切相关。公司经营过程中，受宏观经济环境影响，可能面临部分项目暂停或者取消的风险。公司将密切关注经济环境发展动态，加强业务经营环境分析，推动市场拓展能力提升，加大经营模式创新力度，开展提质增效等管理活动，增强内部发展活力和综合实力，积极应对可能发生的外部环境变化带来的不利影响。

四、主营业务分析

　　2023年上半年，国内经济运行面临新的困难挑战，外部环境依然复杂严峻，物业行业营收规模化发展速度放缓，转向追求高质量发展。报告期内，公司营业收入保持较快增长，归属于上市公司股东的净利润较去年同期呈现一定程度的下降。报告期内公司实现营业收入14.75亿元，同比增长18.00%，实现归属于上市公司股东的净利润0.86亿元，同比下降7.42%。

　　（一）报告期内主要经营成果

　　1、市场拓展情况

　　报告期内，公司新拓展项目中标总金额9.34亿元，饱和年化合同收入金额5.04亿，其中重庆以外区域新市场拓展约占总量的68%。市场拓展从前期公共卫生事件的影响中快速恢复，新拓展项目中标总金额较2022年下半年环比增长32.60%，饱和年化合同收入金额较2022年下半年环比增长14.28%，展现出较强的发展韧性。

　　面对日趋激烈的市场竞争，公司加快推动市场模式的转型，积极构建主动营销体系，加强渠道建设，客户管理由覆盖率向熟悉度、满意度转变，逐步汰换非盈利项目，大力提倡优质性项目的开发，推动实现由“资源驱动向业务驱动”模式转型。同时，还通过建立“统管+自筹”小微应对办法，系统性应对政策变化。上述营销战略执行效果显著，报告期内公司在学校、医养、金融写字楼等业态取得超预期结果。

　　2、健全合伙人激励体系

　　公司持续健全激励体系，首次建立面向一线员工的项目合伙人激励模式，同时根据公司战略进展实际情况健全完善面向城市公司的城市合伙人激励计划。

　　上半年，公司初步落地基于项目合伙人模式的运营体系并推动试点多个项目合伙人项目，并结合试点形成操作指南及配套工具。截至最新考核周期，大部分试点项目的利润较预算目标实现了较好的正向增长。同时公司以“项目合伙”为切入点，推动组织管控模式调整，并在上半年完成市场、人资、法务、财务四个职能共享交易模式方案制定及试运行。

　　3、落地轻资产运营的城市服务商业模式

　　公司着力打造市政环卫专业化领域子品牌，积极寻求以合资合作和收并购的方式拓展市政环卫市场，去年完成对和翔环保的收购，今年继续开展了对香市和翔及瑞丽缤南的收购，进一步丰富了公司在环卫板块的作业业绩、专业领域经营能力，提升了市场综合竞争力。报告期内，公司中标璧山一体化项目，未来将以璧山项目为试点，形成以“长效运营”为切入点的城市运营业务发展模式。

　　4、构建系统化的创新产品支撑体系

　　公司积极打造创新支撑体系，打磨创新拳头产品，推进创新业务快速落地。公司积极打造创新支撑体系，打磨创新拳头产品，推进创新业务快速落地。报告期内，公司实现创新业务收入6264万，以“企业服务中心”、“综合能源”、“智慧停车”三大专项业务作为切口，立项重点项目27个项目，落地多个重点项目，包括主题场馆车场空间运营业务、某商业写字楼企服中心业务、某机关办公楼能源业务、某园区后厨建设业务等。

　　5、搭建支撑项目发展的数字化体系

　　公司基于集团总体战略和业务数字化发展规划，完善慧链云系统的建设，推动运营管理模式的变革和效率提升。报告期内，完成数据及技术支撑平台的上线，实现项目及集团数据实时展示与分析，完成项目数字化V1.0开发上线及经营管理驾驶舱（项目级）上线。慧链云系统已累计实现包括日常计划任务、报事报修、仓库管理、品质督导、设备台账、投诉建议等完成9个功能模块上线。

　　6、降本增效专项工作

　　报告期内，公司持续开展降本增效专项工作。期间，完善了应收账款回收专项激励等方案并按月跟进，收费率较一季度有较大提升；标准化工作方面，通过输出成型的岗位作业标准体系，对办公、学校、园区、场馆、医养等主要业态单元做覆盖复制，实现作业流程优化；业务数字化方面，各功能模块开发逐步完成，并上线应用；人机替代方面，通过聚焦机具适用场景、开展人机结合指引，在深圳、长沙、航空、公共开展机具试用，实现人机高校协同。

　　7、投资并购情况

　　报告期，公司实现投资额2018万，较上年同增加358%。期间，通过收并购快速拓展市政环卫业务及竞争力,实施了对香格里拉和翔环保科技有限公司、瑞丽市缤南环境管理有限公司、重庆麟瑄环保科技有限公司等市政环卫类公司的收购。

　　在专业公司方面，公司通过收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司、重庆蓝翔汽车维修有限公司等，建立了航空地勤综合服务能力，取得了包括了航空特种汽车维修、汽车保养、空地面清洁服务、旅客运输地面服务、飞机外壳清洗等专业服务资格与能力，并快速以此实现了该类业态的新项目拓展。

　　（二）主要经营指标分析

　　1、项目数量分析

　　2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至报告期末，公司项目管理部数量达到526个，同比增长11.91%，服务面积增至约1.42亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至62.74%，数量同比增长21.32%。

　　2、主营业务收入分析

　　作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长。报告期公司实现主营业务收入14.75亿元，同比增长18.04%。

　　（1）分区域分析

　　报告期内，重庆区域营业收入同比略微下降1.10%。下降一方面是由于受到前期公共卫生事件影响，从而导致新项目进场进度不及预期，存量项目原地长胖难以开展，从而影响了本期收入。另一方面系2022年下半年撤场项目引起的本期收入减少。撤场的原因主要包括：一是公司综合考虑项目业态、管理、盈利情况等因素后采取的主动撤场；二是部分甲方出于自身管理模式调整等原因，收回项目整体或部分服务内容,改为由其直接管理；三是部分项目到期后重新招投标未能中标。

　　重庆以外区域收入保持快速增长，同比增长约32.01%。从收入占比上看，重庆以外区域收入占比进一步提升至公司营业收入总量的64.65%，未来随着城市公司区域自主营销能力的增强以及市场渠道的拓展，区域规模和密度有望进一步加大。

　　（2）分业态分析

　　①办公物业营业收入同比增长22.69%，收入占比达到39.57%。报告期内，公司持续优化系统开发能力，系统客户营销开发拓展取得较好效果，发力金融、通信、军队等重点业态，支撑市场规模稳步扩张，新中标江西省铁路航空投资集团大楼、广东烟草潮州市有限责任公司、厦门轨道线网指挥中心等多个标志性项目及多地军队业态项目。

　　②公共物业营业收入同比增长39.74%，收入占比约25.70%。报告期内，公司发力交通、医养等重点孵化业态，新中标苏州轨道交通11号线、长沙轨道交通3号线等交通业态，医养业态方面新进驻南阳市口腔医院、广东医科大学附属东莞第一医院、重庆医科大学附属第二医院渝中院区等医养项目。

　　③学校物业营业收入同比增长11.48%，收入占比约14.13%。报告期内，公司积极建立全国学校业态对接渠道，助力城市公司区域业态突破，新中标武汉音乐学院（滨江校区）、莆田学院、华中农业大学等多个学校项目。在公共卫生事件平稳转段期间，学校业态管控较为严格，相应的开发及进场进度均较其他业态恢复晚，同时作为学校业态最为集中的重庆区域去年四季度受到突发公共卫生事件严重影响，使得该区域上半年滞后收入不及预期。

　　④商住物业营业收入同比下降3.24%，收入占比约11.03%。公司商住项目集中在西南区域，主要为项目附属资产及配套住宅，收入下降主要系受重庆区域撤场项目影响。报告期内，公司积极推动落地轻资产运营的城市服务商业模式，新中标或签署了璧城街道老旧小区改造、磁器口后街、“白云湖”资产运营等重要项目。

　　⑤航空物业营业收入同比下降4.33%，收入占比约9.57%。从上半年情况看，国内机场运营逐渐恢复正常，客流量复苏回升，公司对航空市场中长期前景抱有信心，期间新中标宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场等项目，继续积累航空物业领域优势。航空物业受到前期公共卫生事件影响较大，事件持续期间公司主动放缓了市场开发速度，2022年主动新拓项目减少影响本期收入新增；同时因主动撤出部分亏损项目、国际航班服务区域收入核减等，也对航空业态整体收入造成一定影响。

　　（3）分产品分析

　　①基础物业实现收入13.29亿元，同比增长14.10%。公司全国化经营推动基础物业规模持续扩张，基础物业版块不断壮大公司的发展根基，为创新服务及城市服务两大产品奠定了良好基础。

　　②创新服务实现收入0.63亿元，同比增加9.26%。公司着力创新业务的落地和能力建设，推动以“企业服务中心”、“综合能源服务”、“智慧停车运营”三大专项业务作为切口，开发资源、夯实体系，拓展物业服务的广度与深度。

　　③城市服务实现收入0.83亿元，同比增长204.62%。公司2022年通过收购四川和翔补齐城市服务板块业务要素，并以市政环卫作为推进城市服务大管家商业模式的核心载体，当年即获取了石林、普者黑两个整体城市运营服务项目。报告期内，公司持续探索打造轻资产、长效运营、一体化综合运营的新大正特色的城市服务商业模式，中标璧山一体化项目、签署“白云湖”资产运营项目、收购香市和翔及瑞丽缤南两家环卫公司，推动城市运营、市政环卫、资产管理等版图内细分业务发展。

　　3、主营业务利润分析

　　公建物业项目的盈利水平与公司进入时间有关，呈现出成熟项目保持盈利稳定、新进项目尚需培育的特点，一般成熟项目盈利水平会高于新进项目。同时，重庆区域项目盈利水平一般会高于外地项目，主要在于重庆区域内的项目成熟项目占比较大，新进项目也能快速获得区域密度提升后的边际收益。

　　报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润0.86亿元，同比下降7.42%。下降的主要原因，一是因为外地区域市场拓展的持续增长，使尚待培育的新进项目占比有所提高，尤其是其中作为重点发展板块的医养业态项目新进项目数量较多但前期基础服务毛利相对较低，需要依赖成熟后增值服务的开展；二是公共卫生事件平稳转段后，项目工作重点重新转向服务品质提升而带来的成本费用增加，在补足特殊时期内的高品质服务的同时，也有助于公司应对日益激烈的市场竞争。