ST云城2022年年度董事会经营评述

（原标题：ST云城2022年年度董事会经营评述）

ST云城（600239）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2022年，党的二十大胜利召开，是党和国家发展史上极不寻常、极不平凡的一年，也是公司克服严峻的风险挑战、以转型发展迈出“十四五”稳健步伐的一年。2022年，面对错综复杂的宏观环境挑战，公司通过重大资产重组、项目转让、加快发展物业、商业布局、加大改革力度，提升管理效能等多重举措，紧紧围绕公司战略，把握“稳中求进”的工作基调，推动公司高质量发展。

　　截至2022年12月31日，公司有息负债总额42.98亿元，同比下降83.51%，平均融资成本从8.31%降至6.14%；实现营业收入25.68亿元，归属上市公司股东的净资产为14.73亿元，持续为正，同比上升108.86%，资产负债率从93.8％降至81.16％。

　　（一）积极优化资产结构

　　2022年，公司为优化资产结构，增强企业抗风险能力，积极推动重大资产重组、资产处置等工作。具体如下：

　　1．推动重大资产重组工作。截至12月31日，已完成2021年第一次重组剩余5家银泰项目的股权交割，收回股权款及债权款61.87亿元；完成2022年重大资产重组中10家公司的股权交割，收回股权款及债权款41.81亿元。通过两次重大资产重组，有效降低了资产规模及有息负债，优化了资产结构。

　　2．除重大资产重组外，公司持续剥离其他与战略转型方向不符、低效的资产和业务，通过非公开协议转让的方式，转让龙瑞公司、冕宁康旅、龙江公司三家公司100%股权；报告期内，已完成三家公司股权交割，收回全部股权款及债权款89.65亿元。

　　3．在省委省政府、省国资委的统筹支持下，公司通过改善生产经营、债权清收等措施，压实责任层层分解，共归还金融债务51亿元，公司债务危机得到化解。

　　（二）调整组织架构实现降本增效

　　公司结合轻资产运营管理战略转型，提高管理效率，压缩管理层级，对本部、物业管理板块及商业运营管理板块进行了组织架构优化调整，撤销事业部，实现项目公司二级直管，精简组织架构，公司本部由12个部门调整为8个部门，实现人岗匹配，有效降低了综合成本。

　　（三）城市综合服务业务开展顺利

　　1．物业管理业务

　　公司下属物管公司已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，多年来一直侧重管理及服务的标准化建设，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验，下属城投物业荣膺“2022中国物业服务企业综合实力500强”；成都云银城物业管理有限公司蝉联成都市物业管理协会评选的“年度优秀会员单位”，凭借较高的服务质量、客户满意度和区域品牌影响力，获评中国国际物业管理高峰论坛组委会颁发的“2022中国物业管理行业品牌价值100强”。在做好基础物业服务的同时，延伸业务链条，探索家政服务、居家照护等社区增值服务业务运营模式。

　　截至2022年12月31日，公司物业在管面积644.15万平方米，本年度新增管理面积约128.77万平方米。

　　2．商业运营管理业务

　　公司下属商管公司在业务分布区域形成了良好口碑效应。下属云泰商业专注于主题场景的体验式购物中心运营管理和会员综合服务平台搭建，已成功打造茶马花街、哈哈集市等多个特色主题街区，数字化运营管理能力逐步提升，以数据为核心，打通“商管”、

　　“顾客”、“租户”流量共享通道，2022年7月成为中国连锁经营协会会员单位。多个在管项目荣获“2022年度宁波市最受欢迎的十佳夜间消费地标”、“活力玩咖商业项目”、“满意消费-长三角放心消费单位”、“星级母婴室”、“杭州数字人民币应用重点（园）区”和“浙江省绿色商场”等称号。成都IN99购物中心作为成都市地标商业项目，荣获由成都市人民政府、四川省连锁商业协会评选的“2021-2022年度首店经济贡献奖”和“2021-2022中国西部商业新地标”，在新浪四川微博口碑榜评选中，荣获“商业活力奖”。

　　截至2022年12月31日，公司在管大型购物中心及其他商业项目21个，主要分布于杭州、宁波、台州、天津、成都等城市，签约面积约268万平方米，其中：2022年度新增外拓项目1个，新增管理面积9.6万平方米。

　　3．酒店运营管理业务

　　公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫2家五星级酒店，配备房间数共544间，2022年平均GOP率为26.50%。成都华尔道夫酒店蝉联由福布斯旅游指南、世界旅游大奖主委会、猫途鹰网站组织评选的“年度推荐酒店”“中国领先奢华酒店”“四川领先酒店”“游客之选”等奖项，2022年1月获评希尔顿集团2021年宾客整体满意度“亚太地区第一、全球第三”；大理英迪格酒店获得由大理经济技术开发区管理委员会颁发的“2022年度企业优质发展奖”，被环球日志评选为“最佳品质服务酒店”，荣获洲际酒店集团“九月大中华区致胜指数卓越超级利润奖”和“2022年度金龙奖”。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　公司业务主要涉及房地产开发、物业管理及商业运营管理3个板块：

　　（一）地产开发板块

　　根据国家统计局数据，2022年全年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；土地购置面积1亿平方米，同比下降53.4%；全国住宅新开工面积8.81亿平方米，同比下滑39.80%；竣工面积6.25亿平方米，同比下滑14.3%；房地产开发投资额完成13.29万亿元，同比下降10%；房开企业到位资金14.9万亿元，同比下降25.90%。2022年房地产市场仍处于供需双弱局面，由房企流动性压力引发的信用危机也在不断传导至商品房销售价格及市场预期。

　　2022年，房企融资“输血”和销售“造血”均不畅，资金压力日趋增大，投资拿地继续缩减，已拿地企业开工意愿并不强。12月，信贷、债券和股权融资政策加大对资金端的支持规模和力度，引导优质头部房企风险逐步降低，后续市场回暖压力转移到需求端。

　　（二）物业管理板块

　　根据Wind数据，2022年受房地产新开工、竣工、销售下行影响，TOP50物管企业关联方承接面积合计约为3.95亿平方米，较2021年的下滑45.38%；第三方拓展面积合计18.83亿平方米，较2021年上升46.13%，市场化外拓已成为物管企业未来业绩增长的一项重要能力。政策方面，《扩大内需战略规划纲要（2022-2035）》及《关于推动家政进社区的指导意见》的发布，为物企进入家政服务领域，推动发展社区增值服务提供清晰路径指引和有力支持。

　　（三）商业运营管理板块

　　根据国家统计局数据显示，2022年社会消费品零售总额为439,733亿元，比去年下降0.2%，消费复苏不及预期。根据wind统计，2022年我国居民超额储蓄规模约6万亿元，

　　从存款结构上看，主要为定期存款，居民消费更趋理性。

　　截止2022年12月31日，全国购物中心存量项目达5,685个，体量达5.03亿平方米，其中：2022年全年新增3万平方米以上购物中心366个（3,268万平方米），2020-2022年，全国购物中心存量规模同比增速为9.5%、11.6%和6.6%，与2020年以前每年20%以上的规模增速相比明显放缓。行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期，市场竞争已趋白热化。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　物业管理方面，公司全面梳理康旅集团旗下物业管理服务资源，寻找合适标的，推动物管业务内部整合，截止2022年12月31日，已完成6个物业服务项目整合，并已启动部分股权整合类项目的调研工作。商业运营管理方面，本年度主要在加强内部管理、完善体系建设、严控成本等方面下功夫，做好在营项目运营管理，鼓励外拓优质商业项目，本年度完成１个项目外拓，体量合计约９.6万平方米。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）资源优势

　　依托省委省政府及控股股东的有力支持，公司可整合体系内物管、商管、文旅、康养等轻资产运营资源，具备实施向轻资产运营服务转型的先决条件；地产项目置出后，亦可通过市场化拓展轻资产运营相关业务，夯实上市公司业绩。

　　（二）组织管理优势

　　经过多年行业积累，结合公司战略转型要求，公司已完成组织架构调整与优化。轻资产业务运营管理团队初具规模，战略转型准备较为充分。

　　（三）多业态服务优势

　　公司轻资产运营业务，服务业态涵盖办公、商业、政府、学校、会展等，并全力推进第三方业务的市场化拓展，进一步提升规模及收入。

　　（四）严谨规范的企业管理优势

　　作为国有背景的上市公司，公司受上交所及省国资委双重监管，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构，具备更强的社会公信力。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　2022年度公司实现营业收入25.68亿元，较2021年的60.47亿元下降57.53%；归属于股东的净利润-8.12亿元，较2021年的-5.07亿元下降60.16%。主营业务毛利率37.41%，较2021年的35.57%增加1.84%。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　1．行业格局和趋势

　　（1）房企向“城市运营商”转型发力

　　2023年政府工作报告明确指出，“房住不炒”已经成为中长期的政策主基调，房地产行业逐渐从资本红利时代向管理红利时代过渡。部分房企通过围绕“居住”主题向物业管理、商业运营、文化旅游等方面进行业务多元化延伸，实现从开发到运营和服务的角色转变。该路径已基本成为行业提升服务质量、探索高质量新增长的共同选择。

　　（2）头部物管企业倾向拓展非住宅类业态

　　目前，扩规模仍是大部分物管服务企业发展的核心战略，短期来看，营业收入和利润也会随之增长；但对比上市物管企业在管面积及盈利指标的同比增速，物管企业规模扩张对其盈利能力的提升仍然有限。进一步关注物管企业拓展方向，根据克尔瑞数据，TOP50物管企业办公类业态的拓展占比持续超过住宅类业态，物管企业着力进行多元化布局，第三方拓展继续加速。第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，2022年各业态项目占比均值约为41%、32%、27%，其他业态（包括产业园、医院等）项目占比不超过10%。未来，物管企业扩张独立性将持续增强，服务边界持续扩宽。

　　（3）商管运营板块

　　近年来房地产行业风口转变，“轻资产运营”成为行业热词，“做服务”相比于“做资产”将更有主动权、话语权。市场机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3,249亿元，复合年增长率为9.4%。未来市场上，品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，主要决胜点将体现在3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。

　　(二)公司发展战略

　　主动融入云南省“3815”战略发展目标，聚焦康旅集团“3510”行动计划，紧紧围绕公司战略转型发展实际，锚定“发展成为城市综合服务运营商”的长期战略定位。系统谋划产业布局，继续推进整合康旅集团内部轻资产运营业务，发挥国有上市公司优势，大力拓展外部资源，以轻重分离、市场运作、创新升级、保值增值为实施原则，打造以“物业服务+商业管理”为引领，以文旅服务、康养服务、会展服务、公共服务为侧翼的“两主四翼”产业布局。

　　(三)经营计划

　　做强做大物业管理、商业运营管理板块。在做好各项基础服务的同时，全面打造入户家政餐饮服务、养老综合服务、社区商业管理、资产经营服务、智慧城市和社区服务等六大平台，延伸服务领域；着重在营商业项目的提质增效，建立数据分析体系，助力商业研判。加快市场化拓展，提高员工外拓主动性，把控物管商管优质业务资源。

　　持续优化经济指标。加快库存去化，积极催收日常经营性债权款项，多举措拓宽增收渠道，提升资金流动性。

　　丰富融资渠道及资源。针对公司经营性物业，积极与金融机构对接，探索相关融资渠道，做好资源储备。

　　全面提升公司管理，加强物业管理和商业运营管理板块体系化建设，从战略体系、运营体系、质量体系、组织架构体系、品牌体系、信息化体系、标准化体系、内控体系、人力资源体系、服务体系等方面统筹考虑，为公司转型发展提供强有力的保障。

　　(四)可能面对的风险

　　1、外部风险

　　近年来世界经济深度衰退，国内经济正处于在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，进而给企业稳定、可持续发展带来不同程度的挑战。2022年，全国居民人均消费支出24,538元，比上年增长1.8%，扣除价格因素影响，实际下降0.2%，公司相关产业或继续承压。

　　公司主营业务将转为物业管理和商业运营管理。物业服务管理面临从业人员密集，毛利低、业务零散等风险，行业生存需具有规模化、品牌化发展。商业运营管理面临市场较为分散且竞争激烈的局面，随着电子商贸业务快速发展，对商业广场运营及盈利能力或造成不利影响。

　　2、内部风险

　　公司原主营业务为地产开发，在向轻资产运营方向转型的过程中，存在规模不足、人才储备少、资金阶段性短缺等方面的压力。在行业竞争白热化、集中度不断提高及运营多元化的当下，规模及盈利能力较龙头企业差距较大。