郁亮一声道歉让万科重新站上20块

（原标题：郁亮一声道歉让万科重新站上20块）

“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。”，在3月31日的业绩发布会上，万科董事会主席郁亮破天荒地向股东致歉。就在发布会前夜，万科发布了2021年财报，报告期内实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，这个数字不仅与郁亮去年在业绩发布会上承诺的2021年500亿利润相差甚远，还成为上市31年以来第三次净利下滑。

针对业绩滑坡，郁亮不仅口头道歉，而且带头回购股票，并自愿放弃奖金降薪近90%，连番苦肉计下来，投资者们也感动了，直接把万科的股价拱回正路上，截至2022年3月31日15点，万科A收于19.15元/股，微涨0.9%，盘中一度突破20元防线，创造了20.15元/股的3月份新高。昔日股民“珍惜20块的万科”口号难道要重出江湖了？

盈利水平进一步收缩，被质疑“业绩洗澡”

在3月31日举行的业绩发布会上，广发证券向万科高层提问，万科四季度单季净利润同比减73.05%，是否存在“业绩洗澡”的可能？对此，万科总裁祝九胜解释，四季度业绩大降有三个因素：第一是结算时间分布，四季度占40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二，投资收益基本会在四季度进行盘账，部分投资业务出现收益下滑，比如对贝壳的投资；第三是计提方面的影响，四季度市场明显下行，公司对一些项目进行了计提。

冰冻三尺非一日之寒，实际上自2018年开始，万科营收增速就呈放缓态势。2018年其营收同比增速为22.55%，2019年升至23.59%，2020年大幅回落至13.92%，到2021年仅为8.04%。 净利润则是自2021年中期开始出现下滑，当期降幅为13.38%，实现161.7亿元；同年三季度为18.18%（246亿元）；最终2021年全年降幅为35.80%（380.7亿元），下跌幅度不断扩大。而万科上一次出现净利润下滑还是在2008年，全年营收409.92亿元同比增15.38%；净利润40.33亿元同比降16.74%。

值得注意的是，万科的2021年归母净利润下滑程度甚至超过净利润的跌幅，2021年中期、前三季度以及全年，万科分别实现归母净利润110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元，同比降幅为11.68%、15.98%、45.75%。这源于万科少数股东损益仍保持在较高水平，年报显示，其少数股东损益在2021年的净利润总额中已经达到40.8%，远高于行业平均水平。

面对归母净利润的罕见下滑，郁亮在《致股东》中反思了下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

万科总裁祝九胜表示，未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准，并提出三个方面的保障。首先万科还有7100亿的已售未结资源；其次，万科从去年下半年以来，投资机制发生变化；第三个，万科新成立了开发经营本部，将对销售起到很好的促进作用。

经营性现金净流入下降92.27%

年报显示，截至2021年12月31日，万科净负债率29.7%；经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%，继续保持“绿档”。不过，相比起2020年，万科的经营性现金流和持有现金都有所减少。2021年，万科经营性现金净流入为41.1亿元，相比2020年的531.9亿元断崖式下降超92%。此外，截至2021年年底，万科期末现金及现金等价物余额为1493.5亿元，而2020年同期则有1952亿元，甚至2021年6月末其现金余额也尚有1869.9亿元。万科的弹药自然还有，但弹药库能撑多久不由得让人打上了问号。

销售额下降，销售费用上涨

2021年是当之无愧的地产寒冬，万科也受大势波及，销售额同比下滑10.8%，共计6277.8亿元。然而，万科2021年的销售费用却逆势上涨了20.42%，高达128亿元。对此，万科解释为是推广费用和销售佣金增加。过去房企通用的“销售费用换销售额”模式已然失灵。

更糟的是，这股市场低迷情绪已蔓延至2022年。今年前两个月万科实现合同销售面积 395.8 万平方米，合同销售金额 649.7 亿元，同比下降41.4%和44.3%。克而瑞研究指出，规模房企2021年度目标平均完成率不到90%。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。（来源|大华观察）