坚守高ROE打开成长空间 金地集团正稳步回归房地产第一阵营

（原标题：坚守高ROE打开成长空间 金地集团正稳步回归房地产第一阵营）

在克而瑞最新发布的2021年1-5月中国房地产企业销售排行榜中，金地集团（600383）完成了1285亿元的销售额，达成了全年销售目标的近46%。精细管理、稳健发展的金地集团，正在稳步回归房地产第一阵营。

业内人士指出，与同行业相比，金地集团在土地储备质量、项目溢价能力、融资成本、财务安全性等诸多方面都有着突出的优势，这亦是金地集团多年来保持较高毛利率和ROE水平的关键所在。除此之外，持有型物业占比的不断提高，多元化产业布局的协同效应，都有助于金地集团平滑房地产行业的周期性影响，实现跨周期的可持续增长。

优秀的基本面与高ROE

根据克而瑞最新披露的数据，今年前5月，金地集团共计完成销售额1285亿元，在榜单中的排名亦由2020年度的第11名上升至第8名。对比今年全年2800亿元的销售目标，金地集团只用了5个月的时间，即完成了目标的近46%。从目标销售目标完成度来看，金地集团相较头部房企亦有优势。

虽然受调控政策影响，行业整体增速放缓，但秉持精细管理与稳健发展的金地集团，其基本面正在逆市向好。Wind统计的149家房地产行业A股上市公司的数据显示，整个行业去年净利润增速的均值为同比下降95.63%。

在地产板块净利润整体回落明显的背景下，金地集团却表现优异。2020年年报显示，公司实现营收839.82亿元，同比增长32.42%；实现净利润103.98亿元，同比增长3.2%。而通过对比金地集团的历年销售数据亦不难发现，近5年公司销售规模复合增长率约25%，在规模增长同时，公司归母净利润近6年的复合增长率亦高达27%，均是行业中的佼佼者。

与此同时，由于“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”政策持续产生影响，在14个行业龙头公司中有10个已经“踩线”，而金地集团经营情况则较为稳健，是少有的三条红线均未触及的企业。

而从中长期看，房地产行业或将持续面对“调控从严+融资从紧”的政策组合，叠加短期结算面临高价地压力，具备高效运营能力和盈利能力的企业更有希望在竞争加剧中走出。

作为集中体现企业盈利能力的核心指标，Wind统计的122家房地产企业中，2020年ROE低于15%的有98家，而金地集团则以18.6%位居行业前列。

相对较高的毛利水平，是金地集团保持高ROE的关键所在。2020年，金地集团毛利率逾33%，明显高于同行。有分析认为，金地集团较好的毛利率表现一是得益于其项目主要分布在一二线城市，价格抗跌能力强，其次是金地集团主推中高端项目，具有更高的溢价能力，还有就是融资成本较低。

据金地集团介绍，2020年公司有73%的销售额源自一二线城市，销售均价达到20312元/平米。公司融资渠道则较为多样化，截至2020年12月末，公司有息负债中银行借款占比为49.5%；公开市场融资占比为44.3%，其他融资占比为6.2%；公司境内负债占比92%，境外负债占比8%。公司债务融资加权平均成本为4.74%，较上一年下降25个BP。

在保持较强的盈利能力的基础上，金地集团也在持续给予股东高回报。自2001年上市至今，金地集团已累计现金分红金额164.4亿元，超过公司IPO以来的104.8亿元的股权融资总额。

在近日结束的股东大会上，金地集团董事长凌克亦再次重申了保持较高的ROE水平对于金地集团长期可持续发展的意义。这是金地集团的坚守，也是凌克对房地产行业长期发展趋势的深刻洞察，亦是企业如何保持长久竞争力的“正确答案”。

成长空间值得期待

尽管房地产行业已步入整体去库存通道，但无法否认，行业整体市场规模仍然在上升，未来仍然可能维持较高水平的发展。而由于不同区域城市分化，或将使集中度进一步提升，头部公司亦将受益。

优质的土地储备，是房地产企业保持持久发展的基础。2020年，金地集团新获取项目116个，新增土地储备1657万平方米，总投资额约1350亿元，同比增长12.5%，权益投资额约697亿元，同比增长24.9%；新进入9座城市，实现了全国70个地级市布局。稳健增长的投资规模，为公司业绩增长打开想象空间。

截至2020年末，金地集团已布局70个地级以上城市，近30个县级市，公司总土地储备达6036万平方米，权益土地储备约3203万平方米。进一步来看，金地集团项目以一二线城市为布局主力，而优质三四线城市也是重要的组成部分。

2021年，金地集团计划新开工面积988万平方米，竣工面积1362万平方米，随着2021年新获取项目的增加，公司通过经营计划进行调整，预计新增总可售货值约2700亿，全年总可售货值约4544亿，同比增长10%。

实际上，从投资销售占比中，更能判断房地产公司是否把握住投资的周期和轮动规律。据财务报告显示，金地集团过去三年的投资额占销售额比重分别为62%、57%和56%，投资额越来越大的情况下，投资销售占比反而下降，证明投资效益进一步提升。这与金地集团开发周期不断压缩有关，2020年其新开盘项目平均开盘周期仅8.5个月，较前期有所缩短。

在住宅开发业务效益不断提升的同时，金地集团的其他业务板块也在为其贡献稳定的收益。

2020年，金地集团物业管理实现收入40.82亿元，同比增长33.2%。报告期内，公司物业合约管理面积达2.7亿平方米，同比增长29.2%；其中新增外拓合约面积超6700万平，累计外拓合约面积突破2亿平大关；市场拓展能力居于行业TOP3。

另一方面，持有型物业收入也在逐年增长。2020年，金地集团持有型物业实现租金收入14.7亿元，同比增长30%。截至去年末，公司持有型物业在运营项目达24个，租赁面积约160万平米，同比增长61.9%。

物管业务的不断开拓与持有型物业比重的不断上升，为金地集团未来的可持续增长提供了动力。而在房地产相关业务之外，金地集团的代建业务、体育产业、教育业务、大健康业务也在有序推进，与地产主业形成一定的良好协同效应。未来，通过布局产业园、办公、优质商业等，培育等多种业态，将有助于金地集团有效平滑房地产主业所存在的周期性，亦能创造更多的旧改、TOD等项目勾地机会、及提高公开市场出价能力。

相关分析指出，金地集团整体平均融资成本仅为4.74%，处于行业绝对低位；优质土储亦构成公司销售高增长的前提条件，而物业型、持有型业务的大幅增长，亦将有效减少公司业绩的周期性波动。从资本市场的角度来讲，“房地产行业缺乏想象空间”或许只是一个“刻板印象”，无论是从基本面出发，还是从业绩增长的可持续性考量，金地集团无疑都具备一个优质标的应有的素质，其未来成长性，值得期待。