上实发展: 上实发展2025年第三季度报告内容摘要

（原标题：上实发展2025年第三季度报告）

证券代码：600748 证券简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司 2025年第三季度报告

重要内容提示：
公司董事会及董事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
第三季度财务报表是否经审计：否

一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币

项目 本报告期 本报告期比上年同期增减变动幅度(%) 年初至报告期末 年初至报告期末比上年同期增减变动幅度(%)
营业收入 887,503,682.81 55.36 2,119,923,208.23 32.45
利润总额 158,331,890.98 不适用 -552,602,434.10 不适用
归属于上市公司股东的净利润 144,940,848.65 不适用 -609,499,572.63 不适用
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 134,675,266.63 不适用 -644,980,410.21 不适用
经营活动产生的现金流量净额 不适用 不适用 -499,044,744.56 不适用
基本每股收益（元/股） 0.08 不适用 -0.33 不适用
稀释每股收益（元/股） 0.08 不适用 -0.33 不适用
加权平均净资产收益率（%） 1.40 不适用 -5.67 不适用

项目 本报告期末 上年度末 上年度末 本报告期末比年度末增减变动幅度(%)
总资产 29,741,516,402.20 30,452,873,927.47 30,452,873,927.47 -2.34
归属于上市公司股东的所有者权益 10,442,746,561.87 11,052,246,134.50 11,052,246,134.50 -5.51

（二）非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币

非经常性损益项目 本期金额 年初至报告期末金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 12,183,244.76 12,096,142.52
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外 816,200.00 17,006,710.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 49,363.21 148,966.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -621,434.20 10,359,018.21
减：所得税影响额 2,145,706.27 3,901,990.54
少数股东权益影响额（税后） 16,085.48 228,008.61
合计 10,265,582.02 35,480,837.58

（三）主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因

项目名称 变动比例（%） 主要原因
营业收入_本报告期 55.36 主要系房地产销售收入增加及结转代建收入所致
营业收入_年初至报告期末 32.45 主要系房地产销售收入增加及结转代建收入所致
利润总额_本报告期 不适用 上年同期的利润均为负数，本期均实现盈利，主要系房地产销售利润及代建收入增加、财务费用利率降低所致
归属于上市公司股东的净利润_本报告期 不适用 上年同期的利润均为负数，本期均实现盈利，主要系房地产销售利润及代建收入增加、财务费用利率降低所致
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润_本报告期 不适用 系房地产销售利润及代建收入增加、财务费用利率降低所致
基本每股收益_本报告期 不适用 系房地产销售利润及代建收入增加、财务费用利率降低所致
稀释每股收益_本报告期 不适用 系房地产销售利润及代建收入增加、财务费用利率降低所致
利润总额_年初至报告期末 不适用 主要系本期计提大额减值所致
归属于上市公司股东的净利润_年初至报告期末 不适用 主要系本期计提大额减值所致
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润_年初至报告期末 不适用 主要系本期计提大额减值所致
基本每股收益_年初至报告期末 不适用 主要系本期计提大额减值所致
稀释每股收益_年初至报告期末 不适用 主要系本期计提大额减值所致
经营活动产生的现金流量净额_年初至报告期末 不适用 主要系本期较上年同期销售回款大幅增加所致

二、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股

报告期末普通股股东总数 31,637
报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 不适用

前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称 股东性质 持股数量 持股比例(%) 持有有限售条件股份数量 质押、标记或冻结情况 股份状态 数量
上实地产发展有限公司 境外法人 896,435,864 48.60 0 无 0
上海上投资产经营有限公司 国有法人 111,779,879 6.06 0 无 0
君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙） 其他 66,908,443 3.63 0 无 0
中国长城资产管理股份有限公司 国有法人 31,770,459 1.72 0 无 0
上海工业投资（集团）有限公司 国有法人 26,441,700 1.43 0 无 0
上银基金－浦发银行－上海国盛（集团）有限公司 其他 16,661,998 0.90 0 无 0
上海上实投资管理咨询有限公司 国有法人 11,853,660 0.64 0 无 0
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 其他 11,677,997 0.63 0 无 0
上海迎水投资管理有限公司－迎水文龙私募证券投资基金 其他 10,935,890 0.59 0 质押 10,935,890
上实置业集团（上海）有限公司 国有法人 10,464,216 0.57 0 无 0

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称 持有无限售条件流通股的数量 股份种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
上海上投资产经营有限公司 111,779,879 人民币普通股 111,779,879
君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙） 66,908,443 人民币普通股 66,908,443
中国长城资产管理股份有限公司 31,770,459 人民币普通股 31,770,459
上海工业投资（集团）有限公司 26,441,700 人民币普通股 26,441,700
上银基金－浦发银行－上海国盛（集团）有限公司 16,661,998 人民币普通股 16,661,998
上海上实投资管理咨询有限公司 11,853,660 人民币普通股 11,853,660
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 11,677,997 人民币普通股 11,677,997
上海迎水投资管理有限公司－迎水文龙私募证券投资基金 10,935,890 人民币普通股 10,935,890
上实置业集团（上海）有限公司 10,464,216 人民币普通股 10,464,216

上述股东关联关系或一致行动的说明：公司前10名无限售条件流通股股东中，第1名、第2名、第5名、第6名、第7名、第10名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员会。第1名上实地产发展有限公司与第2名上海上投资产经营有限公司、第7名上海上实投资管理咨询有限公司、第10名上实置业集团（上海）有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。
前10名股东及前10名无限售股东参与融资融券及转融通业务情况说明（如有）：不适用

三、其他提醒事项
需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息：
1、2025年9月，经公司第九届董事会第二十二次会议、公司2025第二次临时股东会审议通过《关于修订<公司章程>及取消监事会》事项，截至本报告披露日，上述事项已完成工商变更手续；
2、2025年8月，公司下属全资子公司上海上实城市发展投资有限公司与上海实森置业有限公司签订《工程建设项目管理与结算服务协议》之补充协议，就上海上实城市发展投资有限公司为上海实森置业有限公司提供的上海市虹口区北外滩HK324-01地块（即“北外滩89#地块”）项目管理服务进行结算，双方确认上海实森置业有限公司拟于2025-2026年期间分批次向上海上实城市发展投资有限公司支付合计人民币2亿元（含税）的项目管理服务费。截至2025年9月30日，上海上实城市发展投资有限公司已收到上海实森置业有限公司支付的首批次项目管理服务费合计人民币1.6亿元；
3、2025年10月，公司对外披露了《公司关于间接控股股东股权调整的提示性公告》。

四、季度财务报表
（一）审计意见类型：不适用
（二）财务报表

合并资产负债表
2025年9月30日 单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计

项目 2025年9月30日 2024年12月31日
流动资产：
货币资金 3,738,658,695.31 4,140,404,537.99
应收票据 645,550.00 -
应收账款 276,866,001.82 89,915,988.73
预付款项 7,769,265.63 7,189,738.46
其他应收款 175,170,276.59 245,806,674.54
其中：应收股利 209,125.71 84,787,395.32
存货 13,537,726,340.15 13,799,805,306.71
其他流动资产 471,143,187.50 411,004,542.67
流动资产合计 18,207,979,317.00 18,694,126,789.10
非流动资产：
长期股权投资 5,047,903,732.34 5,079,129,669.34
其他权益工具投资 216,913,898.71 209,413,898.71
投资性房地产 4,224,186,905.72 4,347,647,438.85
固定资产 1,970,171,110.00 2,057,223,320.29
使用权资产 6,183,527.68 11,203,372.96
无形资产 558,949.93 729,499.93
商誉 40,456,329.28 40,456,329.28
其他非流动资产 27,162,631.54 12,943,609.01
非流动资产合计 11,533,537,085.20 11,758,747,138.37
资产总计 29,741,516,402.20 30,452,873,927.47

流动负债：
应付账款 589,839,496.03 980,583,111.02
预收款项 49,217,740.70 25,490,907.01
合同负债 711,792,660.03 244,966,093.68
应付职工薪酬 50,357,417.47 67,453,848.55
应交税费 385,722,232.13 924,379,624.75
其他应付款 963,856,522.06 920,830,830.91
其中：应付股利 45,564.43 45,564.43
一年内到期的非流动负债 3,785,494,316.81 2,140,742,287.14
其他流动负债 47,575,248.00 20,349,358.74
流动负债合计 6,583,855,633.23 5,324,796,061.80

非流动负债：
长期借款 10,720,822,822.13 12,065,640,665.58
租赁负债 1,982,708.06 6,477,562.36
预计负债 - 59,733,338.12
递延所得税负债 43,904,205.31 43,904,205.31
非流动负债合计 10,766,709,735.50 12,175,755,771.37
负债合计 17,350,565,368.73 17,500,551,833.17

所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
资本公积 4,021,146,772.83 4,021,146,772.83
其他综合收益 -137,421,490.05 -137,421,490.05
盈余公积 584,952,561.38 584,952,561.38
未分配利润 4,129,505,825.71 4,739,005,398.34
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 10,442,746,561.87 11,052,246,134.50
少数股东权益 1,948,204,471.60 1,900,075,959.80
所有者权益（或股东权益）合计 12,390,951,033.47 12,952,322,094.30
负债和所有者权益（或股东权益）总计 29,741,516,402.20 30,452,873,927.47

合并利润表
2025年1—9月 单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计

项目 2025年前三季度（1-9月） 2024年前三季度（1-9月）
一、营业总收入 2,119,923,208.23 1,600,579,847.51
其中：营业收入 2,119,923,208.23 1,600,579,847.51
二、营业总成本 2,065,202,588.76 1,966,404,547.33
其中：营业成本 1,501,565,067.38 1,348,954,147.75
税金及附加 77,394,802.46 43,135,845.13
销售费用 54,906,975.44 57,805,451.09
管理费用 218,501,256.73 253,224,077.19
财务费用 212,834,486.75 255,509,046.81
其中：利息费用 229,743,017.26 283,161,781.23
利息收入 17,824,163.95 33,478,945.05
加：其他收益 17,878,929.64 22,219,277.55
投资收益（损失以“-”号填列） 148,255.74 39,308,408.44
信用减值损失（损失以“-”号填列） 51,518.01 1,980,875.79
资产减值损失（损失以“-”号填列） -638,857,825.52 107,196,912.07
资产处置收益（损失以“-”号填列） 3,761,646.23 651,019.12
三、营业利润（亏损以“-”号填列） -562,296,856.43 -194,468,206.85
加：营业外收入 11,087,822.51 7,298,705.79
减：营业外支出 1,393,400.18 75,283,458.49
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -552,602,434.10 -262,452,959.55
减：所得税费用 10,098,420.92 51,063,974.47
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -562,700,855.02 -313,516,934.02
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -562,700,855.02 -313,516,934.02
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） -609,499,572.63 -279,058,592.52
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 46,798,717.61 -34,458,341.50
六、其他综合收益的税后净额 - 497,562.10
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 - 447,805.89
1.不能重分类进损益的其他综合收益 - 447,805.89
（3）其他权益工具投资公允价值变动 - 447,805.89
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - 49,756.21
七、综合收益总额 -562,700,855.02 -313,019,371.92
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 -609,499,572.63 -278,610,786.63
（二）归属于少数股东的综合收益总额 46,798,717.61 -34,408,585.29
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.33 -0.15
（二）稀释每股收益(元/股) -0.33 -0.15

合并现金流量表
2025年1—9月 单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计

项目 2025年前三季度（1-9月） 2024年前三季度（1-9月）
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,846,597,740.25 1,924,283,130.49
收到的税费返还 3,472,695.37 11,999,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 547,285,022.70 414,943,269.54
经营活动现金流入小计 3,397,355,458.32 2,351,225,400.03
购买商品、接受劳务支付的现金 1,721,487,889.55 1,356,837,029.45
支付给职工及为职工支付的现金 851,320,687.06 882,856,741.02
支付的各项税费 771,548,746.86 1,370,384,830.71
支付其他与经营活动有关的现金 552,042,879.41 430,721,024.17
经营活动现金流出小计 3,896,400,202.88 4,040,799,625.35
经营活动产生的现金流量净额 -499,044,744.56 -1,689,574,225.32

二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 145,730.64 37,645,221.62
取得投资收益收到的现金 84,578,269.61 -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 5,320,366.67 646,820.78
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 31,360,000.00 186,347,980.00
投资活动现金流入小计 121,404,366.92 224,640,022.40
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 2,751,611.48 2,539,223.78
投资支付的现金 7,500,000.00 -
投资活动现金流出小计 10,251,611.48 2,539,223.78
投资活动产生的现金流量净额 111,152,755.44 222,100,798.62

三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,710,000.00 -
取得借款收到的现金 2,160,852,156.55 5,590,736,664.75
收到其他与筹资活动有关的现金 - 151,038,824.00
筹资活动现金流入小计 2,162,562,156.55 5,741,775,488.75
偿还债务支付的现金 1,860,020,000.00 5,053,240,608.72
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 295,329,223.75 372,919,825.13
支付其他与筹资活动有关的现金 3,799,313.23 5,370,630.71
筹资活动现金流出小计 2,159,148,536.98 5,431,531,064.56
筹资活动产生的现金流量净额 3,413,619.57 310,244,424.19

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -384,478,369.55 -1,157,229,002.51
加：期初现金及现金等价物余额 4,089,087,595.04 3,905,923,397.80
六、期末现金及现金等价物余额 3,704,609,225.49 2,748,694,395.29

2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表：不适用

特此公告。
上海实业发展股份有限公司董事会
2025年10月28日