依赖母公司输血、业绩连年孱弱的光明地产，路在何方？

对光明地产来说，过去的一年似乎不那么光明。

1月底，光明房地产集团股份有限公司(下称光明地产，600708.SH)发布《2020年年度业绩预减公告》(下称业绩预减公告)，预计2020年实现归母净利润为0.95亿元至1.37亿元，同比减少75.98%至83.35%。

这已经是公司2018年业绩下滑以来，第三年营收萎靡了，且将是盈利下降幅度最大的一年。

值得注意的是，如若扣除非经常性损益，光明地产预计扣非后归母净利润为-6.95亿元至-4.95亿元，同比下降205.04%至247.48%，为近年来首次出现扣非后归母净利为负的情况。

纵观公司发展历程，在经历2017年的高光时刻后，光明地产的业绩便连年孱弱，近年甚至出现依赖收购母公司项目“输血”的弊病，来自关联方的非经常性损益居高不下。在此背景下，公司股价从2017年开始持续下行，截至3月24日收盘，总市值仅有55.94亿元，较最高点已经腰斩。

在“三道红线”压顶、楼市监管持续收紧的大环境下，光明地产似乎也不再仅执着房产主业，近年来大力发展物业、物流等副业。但即使如此，公司要想重返巅峰时刻，仍是前途险阻、长路漫漫。

业绩高峰后坠入深谷

资料显示，光明地产于2015年资产重组，成为一家集房地产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链等为一体的公司。

此后两年，光明地产发展迅猛，2016年和2017年的净利增速分别高达98.15%和95.55%，但经过2017的顶峰后，净利便一路下挫，业绩增长呈现出明显的倒V走势。

曾几何时，光明地产还在2017年喊出“未来三年达到500亿规模”的口号，一度被视为积极扩张拿地的典型之一。但三年过去了，公司2020年销售额仅完成363亿，离目标仍有不小差距。

业内人士分析认为，近年来快速崛起的黑马不在少数，拥有较多土储的光明地产当初也被寄予厚望，但最终仍没有发展起来的原因，可能和其自身的战略布局有关。

据悉，光明地产主要项目都在长三角地区，但是大本营上海的项目主要分布在金山、松江、普陀等远郊地区，市区内的项目极少，另外旗下的产品也缺乏亮点，这给后期去化造成了比较大的压力。

2018年中的数据显示，光明地产的土地储备去化周期长达5.82年，而第三方研究机构的数据显示，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年。

以光明地产重仓的长三角区域为例，光明地产2019年7月开盘的苏州项目光樾华庭，共有304套房取得预售证，但“金九银十”过去后，10月底仍有248套房源待收。

同年，在进驻成都的首个项目“光明蓉府”上，光明地产再次折戟。售楼处开盘摇号几乎无人问津，仅有一人报名，不得不直接进入顺销状态。之后的去化率也远低于市场平均水平，仅有37%。

一边是持续拿地，一边是去化乏力，回款不及时给其自身带来沉重的资金压力。据统计，2018年光明地产的净负债率高达194.77%，较上一年大幅增加了61.42%。毫无疑问，高企的负债成了压在光明地产头上的一座大山。

粮草匮乏：新增土储持续减少

买地、建房、卖房、回款再买地，是房地产开发企业的业务闭环，可一旦某个环节出了差池，企业经营就可能会出现问题。光明地产在卖房这一环节上的弱项，成了拖累其发展的主要因素之一。

这从其未经审计的经营数据便可窥知一二。

2020年度，光明地产新增地产储备面积、新开工面积以及签约面积和金额有升有降。

具体来看，2020年1月至12月，其新增房地产储备面积为63.16万平方米，较上年同期下降67.12%；新开工面积为210.61万平方米，较上年同期下降58.97%；竣工面积为263.04万平方米，同比增长50.9%；签约面积与签约金额分别为241.55万平方米、362.68亿元，同比增长16.60%和36.15%。

值得注意的是，2020年第四季度，光明地产签约面积与签约金额分别为85.59万平方米、126.5亿元。也就是说，当季该公司所签约面积与签约金额分别占到全年数据的35.4%、34.9%，两个指标占比均超过了三分之一。

简单来说就是，光明地产还在卖以前建的房子，并且主要还是年终冲业绩。

另外，作为房企的“粮草”，光明地产近年来手头上的土储不多了。

近两年来，光明地产新增项目主要有两种方式：一是挂牌方式，即通过政府平台招拍挂出让；二是通过增资股权合作或收购股权合作方式。

从已披露的信息来看，2019年，该公司新增房地产项目或约23个，其中通过挂牌方式取得项目有11个，通过增资股权或收购股权新增项目有12个。而在2020年，其新增地产项目或为9个，其中挂牌方式占6个，增资股权或收购股权合作方式占3个；也就是说，新增地产项目数量较上年减少了14个。

其中，2020年通过合作方式取得3个项目：一是，其全资子公司农房集团向宁波祥生弘盛房地产开发有限公司增资0.5亿元取得后者50%股权，且拥有宁波市江北区JB12-01-19a地块的50%权益；二是，农房集团以6.02亿元收购武汉怡置明鸿房地产开发有限公司34%股权，取得武汉经济技术开发区35R2地块内P(2019)076地块的34%权益；三是，其子公司农房集团收购桐庐飘鹰置业有限公司(下称桐庐飘鹰)100%股权，截至2021年1月16日，桐庐飘鹰的地产项目仅有“飘鹰富春江花苑”。

要知道，光明地产在2018年可是以大手笔逆势拿地出名的，如今却显得“畏手畏脚”，在公开市场上的声音非常微弱。

上述行业人士指出，光明地产品牌知名度不高，加上资金压力大，在目前市场竞争格局激烈的情况下，同一线房企竞争拿地获胜的概率不高，同其他小微房企合作或许是更为合适的选择。

依赖母公司输血 三道红线均踩线

细数公司近几年的财报，非经常性损益一直居高不下，在归母净利中的占比相当高。

在经营净现金流连续两年为负的情况下，过去两年非经常性损益共2.4亿。2018年和2019年的非经常性损益分别为1.42亿和0.99亿，分别占归母净利润的10%和17.4%。

公司最新公告亦显示，收购桐庐飘鹰置业有限公司100%股权且承担相应债权，将为公司2020年增加归母净利0.4亿元。

而这数亿非经常性损益，几乎都是依靠母公司光明集团及其他关联方“输血”得来的。

上述桐庐飘鹰置业便是光明食品(集团)下属企业。在此之前，光明地产还凭借出售房产一项，从关联企业上海良友(集团)有限公司和上海牛奶(集团)有限公司分别获得了10.3亿元和6600.54万的收入。

2017年，光明地产以9.88亿元的价格将上海丽水路商业项目转让给光明食品集团，此后又转让了华都大厦部分商业地产和车位。

上述关联交易给光明地产贡献了合计归母净利润达4.5亿元以上，在当年归母净利润中占比超过了30%。

除此之外，在出售商品、提供服务或劳务的多个细项中，光明地产2019年还收到了7000万元的关联款，较上一年增长了118%。

在主营业务疲软的情况下，依赖关联方输血增收，似乎是无奈之举，毕竟手心手背都是肉，光明集团总不能坐视不管。

不仅如此，光明地产的财务状况同样不容乐观。

截至去年三季度末，光明地产现金短债比只有0.48倍，净负债率高达211.86%，资本负债率达82.68%，在住建部划定的融资“三条红线”中全部踩线，这无疑给公司未来发展戴上了“紧箍咒”。

前途未卜，路在何方？

在主业持续疲软的情况下，光明地产似乎也在求新求变，近年来提出要构建“1+5+X”的总体商业模式。

其中，“1”是房产开发主业，秉承“深耕长三角、选耕省会中心城市”的指导方针；“5”则是房地产相关的其他产业，分别是“商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台”，“X”是指新的经济增长点的培育。

不过理想很丰满，现实很骨感，从其最新业绩预告来看，光明地产的战略似乎收效甚微。从客观原因来说，无论是物业还是供应链，都和其主业休戚相关，在主业不景气的前提下，副业想要录得较快增长是不现实的。

业内人士分析称，光明地产近年来由于新增土储较少，已经有所掉队，除了要加大营销力度积极去化外，公司在新建项目上更应该注重区位优势项目特色的把握，同时加强品牌形象的塑造。只有脱离母公司输血，尽量尝试独自操盘新项目，才能有比较好的成长空间。