李亚鹏缘何梦碎丽江?明星跨界地产投资也艰难!

近日北京市朝阳区人民法院判决被告李亚鹏、李亚炜(李亚鹏哥哥)向原告北京泰和友联投资有限公司(简称“泰和友联”)支付人民币(下同)4000万元及利息。一时间舆论风波四起，引发了一轮影视明星踩雷房地产的热议。

资本邦了解到，早在2008年11月，作为影视明星的李亚鹏就拉着兄弟李亚炜等人，到云南丽江登记成立--丽江雪山投资有限责任公司(简称丽江雪山投资)，李亚鹏开始布局云南丽江房地产旅游项目。

天眼查显示，丽江雪山投资有限责任公司注册资本2.615亿元，法定代表人张晓山，注册地址为云南省丽江市古城区阳光100雪山艺术小镇，经营范围包括对项目投资、房地产开发以及文化产业投资。而李亚鹏被控“欠债4000万元”一案就起源其曾参与投资的丽江雪山艺术小镇。

据悉，在2012年，丽江雪山投资以1.635亿元价格拿下束河街道一宗27.256公顷(约408亩)土地，土地用途为住宿餐饮用地，计划开工时间为2013年8月。

2013年，李亚鹏以地产商身份在云南举办了一场“丽江雪山小镇”发布会，表示其雪山小镇项目将涵盖酒店、别墅、公寓、书院、艺术中心等，总投资将有35亿元。据了解，丽江雪山投资为雪山小镇量身设计了130多栋190平米到300平米的清水独栋别墅，公寓售价是一平1.6万，别墅是2万多，整体价格在400万到500万之间，大户型则高达700万至1000万以上。同年，李亚鹏拉泰和友联入伙，以6000万元的价格转让公司10%的股权。

然而项目开盘两年，也只卖掉了30多栋别墅。在销售低迷的情形下，丽江雪山投资不得不找人接盘。

2015年6月，李亚鹏就将小镇开发公司51%的股权以1.938亿元的价格“贱卖”给了阳光100中国控股有限公司，相当于项目只以4亿元的估值被转让。数次抛盘之后，李亚鹏持有的丽江雪山投资股权比例下降至27.84%。

但同时，李亚鹏并没有向在项目中出资6000万元、占得10%股份的泰和友联兑付应得的4000万股权收益——这直接导致了泰和友联的追债。2015年4月17日，李亚鹏等人还向泰和友联公司出具过《承诺函》。保证在7月支付4000万元到期债权。若确有困难可于2015年7月25日前支付2000万元，余款于2015年12月25日前支付。然而上述承诺并未得到兑现，这直接引发了泰和友联对李亚鹏的司法追索。

至于丽江雪山小镇，该项目至今尚未完工。

资本邦了解到，阳光100接盘后将此前规划的别墅都分割成返租式公寓销售，但销售情况并没有好转。据阳光100于去年的中期财报披露，2019年～2020年年中，丽江阳光100雪山艺术小镇的合约销售面积分别是0、26平方米。2020年年中，雪山艺术小镇的销售均价为16154元/平方米，与项目最初认筹时的单价相差无几。财报还显示，阳光100雪山艺术小镇已完工仍未出售的建筑面积为26335平方米，发展中的建筑面积是32995平方米，项目预计竣工时间是2022年。

为何明星跨级搞文旅度假地产最后只剩下一地鸡毛?资本邦分析，缺乏运营经验、供需错配以及项目定位失误是造成李亚鹏梦碎丽江的主要原因。

首先，李亚鹏不具有房地产运营经验和能力。丽江雪山投资创始人以影视明星身份出道，本身欠缺房地产操盘经验，尤其是文旅度假地产需要用专业的文旅思维进行优化，因而一开始投研疏漏，导致经验不足，也无法应付诸如现金流、市场环境变化等等问题，最终导致项目搁浅。

其次，当地供需失衡。由于云南丽江是著名的旅游胜地，因而引发了大量的外地投资。文旅度假地产项目大多规模大，房源数量多，而由于购买群体基数有限，因而销售比较困难，供需错配下，难保项目不会流产。景鉴智库创始人周鸣岐也分析称，目前整个国内纯粹的文旅度假地产项目都不太好卖，类似雪山艺术小镇亏损、甚至变成“鬼城”的楼盘在丽江还有不少。此外，当地居民的收入水平跟不上昂贵的地产项目售价也是一大影响因素。2020年度，丽江市城镇常住居民人均可支配收入37022元，比上年同期增加1355元，同比增长3.8%，换算成月均收入是3085元。而据房天下网的数据，丽江雪山小镇均价为2.7万元/平方米，这大大超出了当地城镇常住居民的支付能力。

最后，项目定位失误。文旅度假地产项目往往要找准目标客户群定位，还要根据项目的地理位置，因地制宜来落地。资本邦了解到，云南丽江有三大古镇，大研古镇，束河古镇，白沙古镇。李亚鹏投资的雪山小镇并不在丽江古城附近，而是在束河古镇附近。但游客并非都会游览三大古镇，由于丽江古城在名气、相关配套设置等方面具有优势，因而人气通常聚集在古城周边，这导致束河古镇的人气冷清，客源不足。文旅度假地产项目非常依赖客流，在远离客源的地方开展商业化往往与市场基本原理相悖。

明星造梦难，造房地产更难。丽江雪山投资给世人留下的教训不可谓不深刻。