作为城市进化必由之路，城市更新正在成为多地发掘存量土地、助力产业转型的重要抓手。证券时报e公司记者日前来到世界最大的在建城市更新项目——新首钢高端产业综合服务区(首钢园)，以期探究城市更新的内在逻辑、盈利模式以及产业迭代影响。
备战冬奥
10多年前，首钢集团将钢铁产业迁往河北曹妃甸等地，首钢老工业区转型发展为新首钢高端产业综合服务区。这里也成为北京城区唯一可大规模整体规划、连片开发的产业园区。8.63平方公里的占地面积，使首钢园成为世界最大的在建城市更新项目。从整体规划来看，这里相当于3个伦敦金融城，1.25个陆家嘴和1.2个北京CBD。
记者在现场看到，作为先行区域，首钢园北区正在紧锣密布的建设中，其中北区以六工汇为代表的城市更新项目正逐步成为首都城市复兴的新地标，六工汇项目由六个地块组成，总建筑面积约为22.4万平方米。汇聚独栋旗舰商业、企业独栋、多功能空间和大型室外广场于一体的世界级都市社区。据悉，六工汇工程将在2021年中旬结束，届时进入到客户租赁后的二装和开业准备阶段。预计最早于今年年底，六工汇将正式开业。
项目开业时间的选择，与2022年冬奥会相呼应。首钢园北区是首钢工业区复兴的先行区，规划建设冬奥广场、石景山景观公园、首钢工业遗址公园、公共服务配套区、城市织补创新工场等五大片区，并已经率先启动冬奥组委办公、国家体育总局东奥训练场馆及冬奥赛事等重点项目，以期服务保障备战冬奥。
从市场逻辑来看，城市更新之所以成为城市进化必由之路，至少来自于以下方面的考量。其一，城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远；其二，城市更新助力产业结构升级，引领城市发展进化；其三，城市建设用地供应紧张，通过城市更新盘活存量土地成为必由之路。也正是因此，包括佳兆业集团、富力地产等在内，多家房企的项目推进力度都有显著加强。
从某种意义上说，首钢园也有从第二产业向第三产业转型的意味。记者在现场看到，钢铁冷却塔、传送带、凉水池、熔炉等工业遗存，都已经变身为群明湖、高线公园、高炉博物馆等新场景，在建造者看来，一个网红产城公园正在浮现；并且将使北京呈现出“东北有798、西部有首钢园”的新格局。
不过与798“自下而上”式生长不同，首钢园六工汇更有“自上而下”的意味，突出表现在规划性。六工汇项目的牵头操盘主体为背景国资企业首程控股(HK.0697)。2019年公司全面停止铁矿石贸易业务，完成向停车资产经营管理和以城市更新为导向的私募基金管理业务的转型。2020年3月，首程控股纳入港股通标的池。
准上市公司进驻
从运作模式来看，不同于房地产企业直接操盘建设，首程控股主要开展以城市更新为导向的私募基金管理业务，以基金的形式吸引了众多的明星投资人和战略合作伙伴。
以六工汇项目为例，首程控股选择和开发运营企业铁狮门合作，通过发起成立合资基金的方式共同操盘。而从首程控股整体来看，公司作为基金管理人已经成立了300亿元+园区开发基金，目标则是千亿级别城市更新基金群。从投资人来看，则囊括了全国社保基金、寿康保险、新加坡金鹰集团等各类长期资金。
独特的运作模式带来独特的“募投管退”节奏。一方面“管”的重要性相对抬升。“城市更新地产项目是钱投出去之后，紧张的工作便接踵而至。在项目管理端，开始采用房地产模式，从建设期做到成熟之后，之后实现退。” 首程控股城市更新板块负责人张檬对证券时报e公司记者表示。
另一方面，退出环节则更为灵活。比如首程控股负责的东南区项目可以整栋销售，也可以留着运营长期持有，通过Reits的方式实现资金回流。“如果5年就能回收现金流，我们通常更希望长期持有。这种模式，对标香港九龙仓。” 张檬介绍。
根据预测，到今年年底，首钢园六工汇项目出租率有望到90%以上。这一比例，意味着战胜了整个招商市场的平均水平。其中，从写字楼客户来看，高科技、互联网、体育、金融、教育、文娱的头部企业，面向千禧一代的新生代跨界产业社群，打造低密度的高品质办公社区；另外，新能源类、智能网联汽车等中小型准上市企业也是六工汇目标客户。
据了解，该项目聚集了各类运动活力、文化艺术、创新沉浸式体验以及家庭娱乐体验类旗舰品牌，此类商业客户也将受惠于冬奥带来的开业超高曝光度与关注度。公司方面表示，将通过对该项目进行长期深度运营，形成相互赋能，相互联动的商业、产业、体验以及城市微度假生态价值链。而随着A股公司注册制的推进和中国多层次资本市场建设的推进，会否有更多独角兽和上市公司从首钢园走出，成为值得关注的新趋向。
张檬透露，在北区项目逐步开业的同时，首钢园南区也会预计在后冬奥时代进行动工改造开发。届时，期待更多大型企业进行整体产业导入。“城市更新方面，公司已经完成2021年的预算和未来三至五年的规划。在不动产基金管理层面，我们会先把首钢园区三个项目做完，然后在北京和上海的核心区域继续去做项目的拓展。”
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