两物业公司在港上市，一个破发一个大涨，看资本如何掘金万亿蓝海

（原标题：两物业公司在港上市，一个破发一个大涨，看资本如何掘金万亿蓝海）

年底将至，物业管理行业的上市热潮依旧有增无减。

仅12月19日一天，就有两家房企旗下物业公司赴港上市。其中一家是保利发展旗下保利物业，另一家是时代中国控股旗下时代邻里。至此，中国内地在港交所主板上市的物业公司已经有19家。

不过，同样是上市首日，两家公司股价表现大不同。其中，保利物业高开近25%，截至收盘，股价大涨29.2%；时代邻里则不幸破发，截至收盘，股价下跌5.4%。

券商中国记者了解到，今年以来，已有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业、时代邻里等8家房企旗下物业服务公司在港成功上市。近期，烨星集团、兴业物联服务、建业新生活、宝龙商业管理等多家房企旗下物业服务公司也向港交所递交了上市申请材料。另外，华润、世茂等大型房企此前也均表示有物业分拆上市计划。

业内人士认为，物业管理行业作为资本的“新宠儿”，近年备受青睐。物业管理行业是一个成长潜力巨大的行业，拥有万亿级的市场空间。上市是企业发展过程中的一项金融工具，同时，借助资本市场加速并购，能够进一步提升物管行业的集中度。预计物业管理行业的上市潮还在继续，物业服务企业的资本赛道将愈加热闹。

房企分拆物业赴港上市热度不减

12月19日，保利发展旗下保利物业正式在港上市，这是今年以来赴港上市的物业服务公司中规模较大的一家。开盘价43.8港元，比发行价涨24.79%。当日收盘价为45.35港元，涨幅29.2%；市值241.97亿港元。

同日，时代中国控股旗下时代邻里也在港上市，开盘价4.89港元，比发行价低5.05%，开盘首日不幸“破发”。当日收盘价为4.88港元，跌幅5.24%；总市值44.34亿港元。

据了解，保利物业是央企物管龙头，根据中指院2019年物业百强名单，保利物业排名行业第四。截至2019年6月30日，保利物业合同管理总面积达4.55亿平方米，遍布全国27个省份的148个城市，在管面积2.6亿平方米，共管理846个物业，包括565个住宅小区及281个非住宅物业。除物业管理服务外，保利物业还提供其他增值服务。

时代邻里是一家综合物业管理服务供应商，在中指院2019年物业百强名单中排名行业第13名。截至2019年6月30日，有204个在管总建筑面积逾3470万平方米的物业管理服务项目，以及6个在管总建筑面积逾800万平方米的市政环卫项目，分布于中国15个城市。在管项目中有191个位于粤港澳大湾区，粤港澳大湾区在管面积2948万平方米，总在管面积占比为85.0%。

券商中国记者了解到，10月以来，鑫苑置业旗下鑫苑服务、蓝光集团旗下蓝光嘉宝服务、银城国际旗下银城生活服务、保利发展旗下保利物业、时代中国控股旗下时代邻里等5家房企物业公司相继赴港上市，再加上此前上市的滨江集团旗下滨江服务、中国奥园旗下奥园健康、和泓地产旗下和泓服务，今年已经有8家房企旗下物业公司在港成功上市。

近期，鸿坤集团旗下烨星集团(原鸿坤物业)、正商集团旗下兴业物联服务、建业地产旗下建业新生活、宝龙地产旗下宝龙商业管理也向港交所递交了上市申请材料。另外，华润、世茂等大型房企此前也均表示有物业分拆上市计划。

鑫苑服务董事会主席张勇此前在上市仪式上表示，鑫苑服务在香 港上市将为公司未来的发展注入雄厚的资本实力，开辟更加广阔的发展空间。

这或是大多房企拆分物业公司赴港上市、多家新三板上市公司退转港股的原因之一。

据了解，鑫苑服务(原鑫苑物业)、蓝光嘉宝服务、保利物业、和泓服务、烨星集团(原鸿坤物业)、兴业物联等都是从新三板退市的，此前估值较低。

根据克而瑞证券研究院的统计，2014 年至2019年6月30日，14 家香 港上市的内地物管公司通过IPO 和增资合计获得融资 97.3 亿元。其中，雅生活服务融资总金额最高，为32.92亿元。截至2019年6月30日，14 家香 港上市的内地物管公司中，碧桂园服务和彩生活通过增发融过资，其余公司主要通过 IPO 融资。

加速并购提升行业集中度

不仅房企分拆物业赴港上市热度不减，物业管理行业并购案例也时有发生。

9月26日， 雅居乐旗下物业公司雅生活服务发布公告，已签订协议收购中民物业60%股权及新中民物业60%股权，总对价约20.6亿人民币。该笔并购将为雅生活服务带来1.9亿平方米的在管面积。这是物业行业最大并购案。

收购完成后，雅生活的在管面积(包括其参股公司的在管面积)将突破5亿平方米，一跃成为全国管理规模最大的物业服务集团之一。

不过，保利物业的招股书也透露了其收购扩张意愿，对于其IPO募集的资金，用途之一就是收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司，扩大物业管理规模。

借助资本市场加速并购，进一步提升了物管行业的集中度。根据克而瑞证券研究院统计，今年上半年，香 港上市的内地物管公司并购的交易金额合计13.3亿元，约等于2018年全年的并购金额总和；发生并购数量并购10笔，是2018年上半年的两倍，单笔并购金额提升为1.3 亿元/笔，同比增长了99.8%，环比增长了49.7%。

克而瑞证券研究院认为，单笔并购金额的提升在一定程度上反应了并购市场上的竞争正在加剧，因为大多数上市物管公司都在试图通过并购好的物管公司来支撑自身业绩高速增长。

时代邻里董事会主席兼非执行董事白锡洪在19日的上市仪式上也表示，上市之后很大一部分资金会放在收并购，会按照原来制定战略深耕大湾区，同时向全国高增长的城市、都市圈进行布局，也会跟随时代中国的发展足迹扩大管理版图。

资本加持掘金万亿蓝海

据中国指数研究院统计，目前，已陆续有19家物业服务企业登陆香 港资本市场，其中不乏管理规模超3亿㎡或年收入超60亿元的头部企业，也有管理面积不足1000万㎡、年收入不足5亿元的企业。

已上市企业整体获资本市场认可度较高，从企业市值来看，截止12月17日收盘，在港上市物企平均市值为111.29亿港元，其中碧桂园服务的市值达723.81亿港元，成为港股物业板块领头羊；雅生活服务、绿城服务、中海物业三家企业的市值也突破百亿，成为板块翘楚；市值最小的银城生活服务，仅为4.27亿港元。

从市盈率来看，截止2019年12月17日收盘，港股主板市场平均市盈率为14.2倍，物业板块的市盈率均值为26.5倍，明显高于市场平均水平；从单个企业来看，有12家物业企业的市盈率高于市场均值。不同类型、不同规模和收入层级的企业都能在资本市场有良好的表现，显示出市场对行业未来盈利能力和增长空间看好。

对于保利物业和时代邻里赴港上市的原因，中国指数研究院认为，一方面，两家物业企业均为分拆上市企业，具备大型地产企业背书，业绩稳定性较高；另一方面，物业管理行业作为资本的“新宠儿”，近年备受青睐，首次迎来两家物业企业同时上市的盛况，叠加效应凸显，行业热度再次被推高。

中国指数研究院认为，物业管理行业是一个成长潜力巨大的行业，拥有万亿级的市场空间。借助资本的力量，物业管理行业迎来了一个更好的时代，目前企业的估值还有进一步提升的空间，且上市不是终点，它只是企业发展过程中的一项金融工具。未来，对于想要寻求更大发展的物业服务企业来说，要努力用好上市这项工具，才能为企业创造更多价值。

中泰证券研报也认为，物业管理行业是一个只需轻资产经营就能够持续创造稳定现金流的行业，兼具成长与抗波动双重属性。行业空间广阔，基础物业服务与增值服务均有较大提升空间。其中，基础物业服务将受益于房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的提升，同时，人均收入增长及人口结构变化带来的消费升级和物业管理费定价逐渐市场化，又给物业费增长提供了空间；增值服务业务板块营收及贡献利润占比正逐年提升，物业管理行业凭借低成本线下巨额流量，在“互联网+”时代探索空间广阔。

中泰证券预测，到2022年，基础服务业务市场规模将达到10105亿，加上增值业务部分，物管行业总体市场规模将达到12126亿。

中国指数研究院指出，目前，还有超过20家物业服务企业有上市计划或处于上市准备阶段，物业管理行业的上市潮还在继续，物业服务企业的资本赛道将愈加热闹。