都挺好！营收近3000亿手握现金逾1800亿 万科年报“稳”字当头 姚振华持股变动悬念揭晓

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万科A（个股资料 操作策略 股票诊断）

3月25日晚间，高喊“活下去、活得好、活得久”的万科交出了2018年年报成绩单。

全年营收2976.8亿元，净利润337.7亿元，派发现金股利118.1亿元！

虽然业绩整体表现可圈可点，但万科董事会主席郁亮依然表示，2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

销售额破6000亿元

2018年年报显示，万科销售额突破了6000亿大关。

年报数据显示，公司2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%；全年纳税额762.96亿元；连续第三年上榜《财富》“世界500强”，位列第332位。

根据同日披露的分红派息预案，2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.70元(含税)现金股息。

从房地产开发业务来看，万科的优势得以持续巩固。2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。

从财务稳健性来看，2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率为30.9%，继续处于行业低位。

从股东的持股情况来看，深圳地铁仍为万科第一大股东，宝能系紧随其后。从前十大单一股东的最新变化来看，代表深股通资金的香港中央结算有限公司在报告期内加仓1.5亿股，在前10名单一股东中位列第8位，前海人寿则通过旗下两大产品累计减持公司股票4000余万股。

转型先稳住“基本盘”

2018年，中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高，但全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

万科表示，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看，还是从以往的行业环境来看，转型都绝非易事。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮表示。目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘，四大区域(北京区域、上海区域、广深区域、中西部区域)也明确以开发业务为基本盘。

做好“城乡建设与生活服务商”

2018年，万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着万科不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。

物业服务方面，万科以住区物业服务为基本盘，保证充足的资源投入。2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

商业开发与运营方面，万科持续提升既有项目的运营表现。截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。2019年2月，万科旗下的的商业开发与运营平台印力集团以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划(类REITs)，发行规模21.16亿元，是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。

物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。万纬物流还持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。

此外，万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行积极探索。截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米；成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目。