9月房地产信托环比下降17.5% 融资渠道收紧 房企准备“过冬”

“近期房企土地融资项目锐减，这反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。”即便是周全(化名)供职的大型信托公司，也面临着没业务可做的窘境。

中国证券报记者调研了解到，多数房企认为地产行业的“春天”已经过去，并为“过冬”做好准备。一些大的房企已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。同时，信托、银行等金融机构的融资门槛不断提高，9月房地产信托环比下降17.5%，资金净减少近120亿元。随着融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的来临，可以预计，四季度房企的资金将更为紧张。

土地融资项目锐减

房企土地融资项目锐减现象从9月集合信托统计数据中得以印证。用益信托数据显示，2018年9月房地产信托规模为564.76亿元，而8月这一数字为684.17亿元，9月集合信托投入房地产资金净减少近120亿元，环比下降17.5%。

这与几个月前的房地产信托“一枝独秀”形成鲜明对比。2018年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长1361.73亿元，占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地产在新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

一端是信托土地融资的项目锐减，另一端则是房企的谨慎态度。某信托公司资深地产信托经理赵亮(化名)表示，近期走访调研的房企都非常谨慎，对新拿地项目持观望态度。一是因为现在土地价格较高，二是各家房企一致预期明年地产行业形势不如今年。

“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮坦言，几家大房企共同的感觉是今后一两年地产市场不会太好，很多已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。

“土地储备量的下调表明今后两年地产市场的供应量将大幅下降。”赵亮透露，“近几年，居民的购房需求已提前透支，加之楼市调控政策持续收紧，未来地产市场的需求也会有所下降。”

华创证券研究指出，1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。土地供应方面，9月住宅类供地环比下降33%，同比下降43%，其中三四线宅地供给表现最弱，预计四季度土地供应同比将大概率维持较弱状态，甚至进一步走弱。土地成交方面，9月住宅类土地成交环比下降17%，同比下降26%，9月宅地成交在8月供给扩大前提下表现继续低迷，其中三四线拖累更为明显。

机构提高房企融资门槛

“近段时间，公司地产信托业务风控较为严格，主要做央企、国企之类的大品牌。”华东某信托公司地产信托经理说。

“今年以来，公司对地产业务非常谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前，也不可能碰。”赵亮表示，“今年年中，公司提高了风控门槛。年初还在为房企百强提供融资，年中调整后，基本上只做房企前50强了。”

从细分市场来说，某股份制银行地方分行负责人表示，对于三四线城市地产项目，原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款，但近期大型银行已经不做三四线城市的项目。主要原因是银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。从统计数据可以看出，目前，三四线城市的房价有些回落，有些城市房价已经在下跌。

“但是对于一些头部房企，个别银行最近还提高了贷款额度。”上述某股份制银行地方分行负责人说，“从侧面反映出，头部房企的现金流也十分紧张”。

四季度现金流料更紧张

“近期拿地多是国企背景或已经偏保守的房企。”周全说，“大型房企要求的融资成本较低，因此，给到投资人的利率也相对较低。”用益信托数据显示，9月房地产集合信托收益率为7.88%，较8月份的8.19%下降0.31个百分点。

“收益率的下降，一是因为交易对手的层级提高，二是市场资金紧张，两年期的地产信托产品不太好卖，近期销售的多是一年期或一年半的，利率自然会低一些。”赵亮说，“但从直观感受上讲，房企的融资成本并没有下降。”

赵亮表示，从7、8月份开始，房企前50强在信托的融资成本已突破10%，排名靠后的企业融资成本甚至可达15%。说明房企资金紧张的状况仍旧没有改变。

随着信托公司风控门槛的提高，房企融资渠道不断收紧；很多银行为了提高资金使用效率，上半年就已将贷款额度提前发放；此外，有证券机构测算的数据显示，在存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以预计，四季度，房企的现金流将更为紧张。