德信中国负债猛增 为第9家冲刺港股IPO的内地中小房企

继银城地产后，又一家长三角小房企要冲刺港股IPO。

9月18日，德信中国控股有限公司(以下称“德信中国”)向港交所提交招股书。

新三板在线不完全统计，截至发稿日，2018年以来，包括德信中国在内，共有9家中小房企先后向港交所递交上市申请。

德信中国认为，其优势主要在两个方面：一是土地储备；二是成长性。

德信中国是一家中国浙江省的综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。“致力于成为中国首屈一指，值得信赖的综合物业开发商”。

公司战略性地专注中产阶层客户，提供产品包括高层住宅、多层住宅、排屋、叠墅和合院。此外，公司开发融写字楼、社区中心、酒店式公寓、酒店和其他配套设施于一体的多用途综合楼项目，作出售及长期投资。

目前，公司的土地总储备为636.26万平方米，其中545.45万平方米位于浙江省。截至2018年6月30日，已有25个可销售或可租赁竣工项目，54个在建项目及22个持作未来开发项目。

截至2018年6月30日，公司在14个城市有76个正在开发中或持作未来开发的物业项目。这些项目中，开发中项目的总建筑面积约为471.79万平方米，持作未来开发项目的面积约为121.2891万平方米。

德信中国相信，大量位置优越的土地储备足够公司在可预见未来开发项目之用，并有助于公司业务的持续增长。

作为一家扎根于浙江省的本地房企，德信中国认为，与具有类似战略发展布局的房地产开发企业相比，公司的成长性名列前茅。

德信中国招股书披露，公司的销售合约从2014年至2017年的复合增长率约为56%，高于中国排名前100房地产开发商约22%的平均复合年增长率。

根据易居中国研究中心发布的“按合约销售额计，2017年中国前100家房地产开发商”的排名，2017年德信中国排名第68位，较去年上升28位。

从财务报表来看， 2015年—2017年以及2018年上半年，德信中国的营业收入分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元以及24.71亿元。截至2015年及2016年12月31日止年度，公司应占合营企业及联营公司的亏损分别为人民币2090万元及6510万元。

不过，德信中国业绩也面临调整。招股书显示，公司收入由截至2017年6月30日止六个月的人民币27.65亿元减少10.6%至2018年同期的人民币24.71亿元。“公司销售物业所得收入减少所致，主要由于公司的交付总建筑面积减少，部分被公司的每平方米的平均销售的轻微增长抵消。”

德信中国坦言，业务增长和成功取决于公司能否继续以商业上合理的价格在理想区域取得合适公司住宅项目及商业物业的土地储备。

渤海证券最新研报《行业集中度提升，中小房企承压》显示，前 100名房企的占有率从2014年末的不到 40%上涨至 2018 年中的近 70%。

鉴于此，该机构认为，随着行业集中度的进一步提升，中小房企将面临更大的压力，“应重点关注中小房企的现金流和债务情况，防范相关风险”。

这或许正是德信中国为代表的地方中小房企急于赴港上市的原因。

招股书显示，该公司合约负债，从2016底的78.25亿元增加至2017年底的153.22亿元，到2018年6月30日，该数据进一步扩大至200亿元。

其中，德信中国物业开发资金的主要来源是银行和其他借款。截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，公司尚未偿还的即期和非即期银行及其他借款分别为人民币45.63亿元、81.23亿元、101.36亿元以及112.11亿元，增长明显。

对此，德信中国称，目前的政策措施限制了公司使用银行贷款、信托及其他融资安排为公司房地产项目提供资金的能力和灵活性。

渤海证券也指出，房地产市场监管政策保持高压，加之流动性环境紧张，债券市场信用事件爆发，房地产开发资金来源中国内贷款规模累计同比快速下降。数据显示，2018年6月， 国内贷款累计同比增速为-7.9%，接近2016年2月-9.5%的近年来最低增速。

事实上，对于此次募集资金的用途，德信中国计划将其中约60%用于开发若干现有物业项目(即天空之翼、九溪雲莊、德清2017-401-1地块、市心府及时代公馆)的开发成本；约30%用作公司潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用作公司目前经营和计划扩展公司业务的城市物色和收购地块以及收购土地储备；10%用作一般公司及营运资金。