年报数据回应市场关切 华夏幸福现金流上升资金充沛

华夏幸福（个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

华夏幸福总裁孟惊和董秘林成红日前接受上证报记者采访，就资金链、融资情况、未来发展规划等问题进行了正面解答。

“现金流紧张只是阶段性的，主要是在去年二、三季度，不过四季度已经开始好转，预计未来会持续向好。”林成红表示，“在融资方面，华夏幸福是‘非典型房企’，受房企融资限制的影响最小。可以说，产业新城是个宝。我们60%的融资依靠产业园区，如供热和市政收费权等，这是传统房企办不到的。”

资金链：货币资金规模创新高

年报显示，华夏幸福2017年净利润87.81亿元，增长35.26%，净利润率达14.72%，为近3年来最高。2017年，公司实现销售额1522.12亿元，增长26.50%。据克而瑞统计，华夏幸福的年销售额居行业第九。

市场最为关注的当属公司的现金流情况。年报显示，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-162.28亿元，而2016年为77.63亿元。从这一数字看，确实不如往年乐观。但还有一组数字：截至2017年底，公司拥有货币资金681.05亿元，占总资产的18.1%。

“货币资金规模创出了历史新高，可为公司经营发展提供充足的资金保障。”孟惊表示，与此同时，公司2017年底的净负债率为59.8%，同比下降7个百分点，且货币资金减一年内到期债务后的“净现金”同比增加76亿元，短期偿债能力进一步提升。

对现金流方面的阶段性问题，公司并不否认。林成红坦言：“去年我们的销售和产出七成以上还是在北京周边。综合房地产调控及银行按揭收紧等因素，公司二、三季度的经营性回款确实受到了一定影响。但从去年四季度开始，公司的销售和回款已明显改善，四季度经营活动产生的现金流量净额为62亿元，带动全年的经营性现金流净额回升。”

存货数据也能反映一些情况。2017年底，公司账面存货达2297.94亿元，同比2016年底的1473.45亿元增长56%。“上述存货中有将近一半是房子。2017年，受多种因素影响，环京地区房地产项目连续多月无法开工，导致多个住宅项目无法在年内交房，影响了收入确认。”孟惊告诉记者，这些地区已经恢复施工了，未来会逐步确认收入。

孟惊进一步表示，随着产业新城“异地复制”逐渐显效，未来公司的现金流情况会持续向好。2018年，公司预计销售额为2100亿元，其中约50%来自南京、杭州等区域。公司业务布局将逐渐跨出环京地区。

融资能力：产业新城是个宝

产业新城的迅速扩张，必然需要巨额资金支持。对于融资情况，林成红自信地说：“公司的融资形势非常好，可以说是‘不差钱’。”年报显示，截至2017年末，公司合并报表口径获得的集团授信额度合计为2946亿元，其中已使用授信额度817亿元。报告期内所有银行贷款均按约定提前或按时偿还，不存在展期及减免等情况。

“华夏幸福的主业是产业新城，收入来源主要有两块，一是以PPP模式运作的产业新城，二是产业新城内的住宅项目。”孟惊表示，公司除了“大本营”廊坊的极少数项目外，没有在产业新城之外拿过住宅用地。因此，华夏幸福是一家“非典型房企”。

“正因如此，公司对银行开发贷的依赖程度反而是业内最小的，也是受房地产融资限制政策影响最小的。华夏幸福60%的融资都是依靠园区融资，可以说，产业新城是个宝。”林成红告诉记者。

年报显示，2017年，华夏幸福的融资成本下降了14%，由上年6.97%降到5.98%。2017年，公司及子公司成功发行16亿元非公开发行公司债券、19亿元中期票据、60亿元超短期融资券、10亿元短期融资券及10亿美元境外债。公司凭借自身产业新城PPP业务模式的优越性，融资方式更为丰富，2017年共落地3笔PPP资产证券化项目，规模总计41.06亿元。

业务布局：逐步跨出环京地区

在多年深耕京津冀地区后，华夏幸福的业务版图正在逐步扩张。公司提出了“聚焦核心都市圈”的发展战略，长三角、珠三角等地有望成为下一个业绩增长点。

2017年，华夏幸福在产业布局和结构调整上已经取得两大突破：其一，产业新城模式异地复制成效显著，在长三角、珠三角等多个区域加速拓展，非京津冀销售占比从7%提升至23%；其二，作为领先的产业新城运营商，产业新城业务实现收入284.56亿元，大幅增长65%，产业新城业务收入占营收总额的比例从32%上升到48%，几乎与房地产业务收入齐头并进。

据介绍，2017年公司新签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自非京津冀区域。同时，2017年，公司在非京津冀区域的新增签约项目投资额占公司整体新增签约投资额的53%。

孟惊表示，2017年是华夏幸福的“异地复制”之年，非京津冀区域产业新城经过几年的耕耘，逐步从起步期过渡至发展期，入驻企业数及落地投资额快速增长。华夏幸福已经进入了全国化布局的全新发展阶段。