中粮地产2017年利润水平创历史新高 加快城市布局步伐

中粮地产（个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

中粮地产(000031)于3月17日披露了2017年财务报告，公司净利润再创新高，2017年全年实现净利润17.35亿，同比增长30.10%，归母净利润9.45亿，较上年增长31.27%，基本每股收益0.52元，较上年增长30%，中粮地产实现了五年来利润持续稳健增长；同时，全年实现签约金额261.59亿，同比增31.04%，为公司持续健康发展提供有力保障。据年报披露，中粮地产拟向全体股东每10股派现金红利0.55元(含税)。

根据国家统计局公布的数据，2017年全国商品房销售面积达到169408万平方米，同比增长7.7%。实现销售金额133701亿元，同比增长13.7%，销售规模再创历史新高。在这样的行业趋势下，中粮地产在2017年继续实现净利润增长。具体原因是一方面公司去年销售面积和销售额同比上升，2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米，达169，408万平方米，比上年增长7.7%；商品房销售额也首次突破13万亿元，达133，701亿元，增长13.7%。在已经进入的重点城市中，北京、深圳、天津、苏州、沈阳、杭州、南京的成交均价均有不同幅度的上涨，其中杭州与南京的成交均价涨幅超过20%。在商品房销售创新高的背后，是全国百强房企凭借品牌、城市布局以及投资能力优势，销售业绩取得大幅增长；另一方面，报告期内公司通过明确“优化系统，提质增效，创新变革，强化执行”的年度经营方针，管控水平进一步提升，销售毛利率持续攀升，达到36.33%，同比上升2.07个百分点。

管控水平全方位优化

营业成本大幅下降

报告期内中粮地产以“优化系统、提质增效、创新变革、强化执行”十六字经营方针为指导，提升了系统力与专业力，切实提升了项目运营管控水平，使得2017年商品房销售的毛利率同比提升，达到了36.59%；与此同时，公司还在报告期内加强了管理体系的优化，出台了《全面风险管理办法》、《项目闭环管理制度》、《营销管控指引》、《销售型物业客户服务手册》等一系列管理办法，同年ERP体系正式上线。该体系全面覆盖了房地产开发阶段核心业务功能，能够实现房地产项目开发全周期业务、财务一体化线上管理，推动公司管理方式和工作方式的根本性变革；进一步提升了经营管理标准化水平和运营管理效率，2017年中粮地产营业成本同比下降24.54%，极大地促进了公司净利润水平的提升。

在营销方面，2017年，中粮地产狠抓“快定位、快设计、快报建、快开工、快开盘、快回款、快结算”，有效提升开盘去化率。同时，积极推动商办整售，整体盈利水平有较明显提升。公司重点关注两年以上库龄的项目，通过降低长期库存占比，逐步实现了库存结构的优化；同时新开盘项目保去化率，明确将新开盘项目去化率纳入业绩考核。2017年度，公司住宅类项目(包含权益类项目)实现签约面积85.38万平米，签约金额261.59亿元。从城市来看，深圳及成都营收表现亮眼，同比增长分别达到54.59%和110.37%。

拿地节奏加快

土地储备奠定发展之基

与往年相比，中粮地产明显在2017年加快了拿地的节奏，有分析认为，这是在重组大悦城计划敲定之后，未来的中粮地产将成为中粮集团旗下唯一的地产业务平台。根据中粮集团计划，“十三五”期间，中粮将致力打造2-3个营收超1000亿元规模、4-5个营收超500亿元规模的专业化公司，地产业务无疑是离这个目标最为接近的板块之一。因此规模的跨越成为中粮地产未来发展非常明确的要求。

为了积极参与土地获取，中粮地产通过更加多元的土地获取方式，加快高举高打“拿好地”，采取并购方式“巧拿地”，广开合作渠道“多拿地”，快速增加土地储备，全年新增23个项目，计容建筑面积合计349.58万平方米，是2016年的3.48倍。

对房地产开发企业来说，充足优质的土地和项目储备至关重要，这关系到一家企业的后续成长潜力。通过2017年的积累，中粮地产在2018年计划新开工项目30个，新开工面积389.28万平米，同比去年计划开工面积增长179%。

除了在土地市场上“快拿地、巧拿地、拿好地”，加大住宅业务的新开工数量之外，中粮地产还积极参与城市更新，作为发轫于深圳的房地产企业，中粮地产在深圳相对充裕的土地储备成为其不可替代的核心优势。除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创芯公园等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、深圳梅林工业区、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区等项目。

值得一提的是，中粮地产2017年的预收款项超过190亿元，由于预收款项主要为销售商品房的预售款，将在2018年及以后直接确认收入和利润。充足的预收款项很大程度上对公司未来的业绩增长提供了强有力的支撑。

践行3+X布局战略

新进入城市步伐加速

在城市布局战略上，数年来，中粮地产坚持重点布局一线城市，深耕核心城市，在这个战略的基础上，凭借对土地价值的深入研究与行业区域形势的研判，中粮地产在2017年全面实现了战略升级。全国布局以环北京、环上海、环深圳的核心城市群为基础，扩展到了“核心城市-中心城市-卫星城市”，“3+X”区域布局得到很好的执行。

在限购政策基调的影响下，2017年中国楼市整体规模稳中有升，随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅的交易规模较为平淡，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升。中粮地产在2017年首进重庆、厦门、佛山、绍兴等城市，加大了对不同等级市场的布局，进一步拓展了区域纵深，为后续发展积蓄了充足势能。

加快产业创新探索

发展地产运营新模式

2017年，在“房住不炒”的思想指引下，中粮地产加快了产业创新的探索，将祥云等住宅产品系列与创新业务相结合，实现业态“1+N”的组合，即打造涵盖品牌住宅等业态在内的绿色、健康、生态小镇，实现造城造镇。同时，顺应“大众创业、万众创新”的国家战略，加速双创与地产业务的融合，发展以“双创+”为核心的产业地产业务。

在产业地产建设和运营项目方面，中粮地产已经展开布局和探索，目前开发的项目有69区创芯公园项目、中粮(福安)机器人智造产业园及67区商务公园等，创芯公园计划2018年底完成竣工验收，该项目以产业优先、龙头引领为原则，目标是引领尖岗山新兴产业聚集区；中粮(福安)机器人智造产业园则是聚焦发展前景广阔的机器人和智能制造领域。在运营上，公司大力整合各方资源、借力科研院校资源，培育前沿机器人项目，引进创新研发团队及具有影响力的机器人企业。该项目于2017年12月份获得国家级孵化器；67区商务公园则是瞄准企业办公、文化需求的综合性产业园区，随着企业入驻数量的增加，产业园将成为深圳市一流人才、科技、产业及资本的聚集地。未来中粮地产极有可能将产业地产的模式和经验向其他区域复制，从而将产业地产建设和运营业务打造成为上市公司新的增长极。