步步为营孙宏斌：融创储地前三 改造乐视让新公司赚钱

（原标题：步步为营孙宏斌：融创土地储备行业前三 改造乐视让新公司赚钱）

自带网红体质，孙宏斌在这个夏天与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有了交集—拿下乐视系上市资产的话语权，吃进万达去地产化的438亿元资产，融创商业帝国正在崛起。

其实孙宏斌很少出现在融创中国(01918.HK，下称“融创”)位于天津时代奥城C座7层的总部办公室。

他长年奔走于融创各个项目，读书，是他出差期间的最大爱好。他的公文包中，通常带着本大部头，如果这本书快看完了，他会再带一本。

与王石、冯仑等地产企业家热衷传道不同，孙宏斌迄今没出过一本个人自传，仅在2012年中秋给朋友的旅行故事写了篇千字序文。自带网红体质，孙宏斌在这个夏天与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有了交集—拿下乐视系上市资产的话语权，吃进万达去地产化的438亿元资产，融创商业帝国正在崛起。这背后是融创杀入千亿市值阵营的资本曲线。

“公司最大风险就是我都要‘失业’了，暂时不拿地了，”手头上2亿平方米土储已经够融创吃上好一阵子，在刚刚过去的融创2017年中业绩会上，孙宏斌决定放缓拿地节奏，他说，“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”

54岁的孙宏斌，浸淫商业江湖30多年，他不缺少走出深渊的勇气和资源整合能力，杀伐决断、知己知止是他最重要的品质。

首席拿地官暂时“失业”

今年年底，融创要站到3000亿元历史销售最高点。

孙宏斌很笃定，这个目标只会多，不会少。下半年，融创3800亿元可售且有价格弹性的货值，是孙宏斌的底气。这往后，他要打开的是房企第一军团的新格局，“想不进前三都难”。

在房地产赛道里，融创是高速长跑选手。上市近7年，融创的营业收入增长超6倍，合同销售额则扩容近25倍。过去五年，融创从2012年的356亿元销售额一路飙升至2016年的1553亿元，年复合增长率高达51%，在同行间首屈一指。今年前8个月，融创1613.5亿元销售额已超去年全年，位列全国第六。

在过去的数年里，孙宏斌的地产战略围绕的都是一个目的：以地块为核心迅速做大规模。2015年起，孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾，将触角伸到成都、济南、西安、南京、武汉、郑州、合肥等多个城市。

孙宏斌手执指挥棒，定下融创每一步的节奏和方向。融创新布局一个重点区域，他喜欢做的事情之一，是时不时在城市街巷中暴走两三个小时。哪个饭馆好吃，哪个书店有趣，城市片区的医院、银行等配套设施，他跟当地人一样熟悉。

融创的各个小分队紧随其后。“融创的核心团队，尤其是高管层是最稳定的，都是合作超20年的。”融创中国行政总裁汪孟德说，融创集团考虑整体布局，每个区域公司也是一个发动机，有自我成长、自我发展、自我修复、自我调整的能力。

融创现有8个区域公司，其中5个是成熟团队，3个是新团队。他们拥有包括拿地、产品、利润等多指标上的独立决策权力，这也是融创区别于别的房企的一个方面。这也锻造了融创地方团队思考、研判和执行能力。

“每一个区域我们每年都在看几百个项目，每年都进行筛选。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德称，至今，融创的版图已从早先的京、津、沪、渝、杭五大城市布局，到如今的八大区域、62城，300多个项目。

截至8月25日，不计入万达13个文旅城项目，融创的总土地储备达1.01亿平方米，其中今年上半年新增2553万平方米。

“算上13个万达城，和4300万平方米的一二线联动资源，融创手上土储已经超过2亿平方米，位列行业前三，”孙宏斌不忘插上一句，“都很便宜，平均楼面价仅5130元/平方米。”

2亿平方米土储是什么概念？中国现在最大的“地主”是恒大，其土储量为2.76亿平方米，而恒大的市场定位与融创有很大区别，前者以民生地产为主，后者则主要经营中高端物业。

融创现有可售货值中，一二线和环一线城市占比超过96%，目前在售项目均价在1.8万元/平方米左右。考虑到万达城项目的地理位置略差，汪孟德对未来均价进行了适当调减，他估计这些土地的货值在2.5万亿元以上。

“公司最大风险就是我都要失业了，暂时不拿地了，”手头上的地已经够融创吃上好一阵子，孙宏斌决定放缓拿地节奏，他说，“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”

在规模达到行业第一梯队的同时，融创对利润和负债结构提出新的目标。

前两天，汪孟德刚刚在一个公开场合作了题为《融创新阶段：将战略优势释放为财务表现》的演讲。目前，融创的负债结构及现金流处于稳健状态。数据显示，融创截至6月末的现金余额达926亿元，较上年末的698亿元大幅增加；有息负债中，短期债务比重较小，2017年下半年到期比例仅为7%，2018年到期部分24%，其余均在2019年以后到期。

接下来，融创净负债率在2018年降到90%以内，2019年降到70%以内。公司拥有未结转资金超过2000亿元，这将给未来两年带来大量的利润，从而增厚股东权益。未来，保证25%毛利，净利10%以上是完全没有问题的。

“和老王至少合作20个项目”

1985年，清华大学研究生孙宏斌毕业了，到手月工资97元。一趟海南出差，他记住了一晚上就要70元的蓝天大酒店，心想“这么贵，肯定要倒闭”。

30多年过去了，蓝天大酒店仍旧每天笑脸迎客。春节时候的三亚，一晚上一万元还订不到房间。

孙宏斌讲这个故事，是想证明，不能用老眼光来看未来，中国人的消费力发展速度是惊人的。他需要提前布局融创未来5-10年路径，“今后，房地产行业只能是部分企业的钻石时代。我的投资不是一时兴起，我得考虑十年甚至更长远。我坚定看好中国，坚定看好中国大消费领域”。

今年7月初，王健林先向孙宏斌抛出了“绣球”。孙宏斌并没有犹豫多久，看了三天万达的账本后，就决定努把力吃下这笔632亿元大单。

13个万达城里的大量优质土储，会是孙宏斌团队打未来战役的弹药。这13个万达城位列广州、重庆、成都、青岛、无锡等一二线省会和重点城市，总建面约5897万平方米，其中自持面积约924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售占比高达84%，每平方米楼面价不足融创公开市场拿地价格的1/3.

孙宏斌做买卖喜欢“算大账”，最早，跟万达城搭售的万达酒店资产他一并要了。孙宏斌站到了机会区，也踏在了风险点，他低估了外界对融创的债务担忧。

许久未发微博的孙宏斌，再度通过这个平台对外喊话，不要过度担心融创，“一是因现金流失败过，知道现金流的重要性，把公司安全放在首位；二是知进退，在放弃上没有人比融创更决绝；三是有战略更有执行，我和团队一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀”。

孙宏斌还是做了许多动作，他多次面会王健林。两人决定重置原来632亿元的框架协议，引入第三方合作伙伴。这才有了后来富力入局的机会，富力以199.06亿元的6折价格接盘万达77间酒店，融创则以438亿元吃下13家万达城。

“现在还有5家万达城没交接给我们，我们接下来会把最后一批144亿元款打给万达，”孙宏斌与王健林的合作并没有止步于此，“下一步，我们会跟万达合作一个大健康项目。老王(王健林)刚刚去了兰州，这个项目我们也会合作。”

现在万达城里就有五六十家酒店，融创会持有一些酒店、购物中心和乐园，这些都是与万达合作的副产品。孙宏斌说，他们和万达将至少合作20个项目，要做中国文旅产业最大物业持有者。

“新乐视一改，BAT都要抢”

2017年的夏天，对万达的王健林与乐视的贾跃亭，都是劫数。

平地起惊雷后，王健林将数百亿资产急行军般大腾挪，万达局面已越来越清晰。同为渡劫人，乐视危机数月不见曙光，贾跃亭身在海外至今未有归期。

有意思的是，万达和乐视出问题，找的都是孙宏斌，这就是孙宏斌最大的成功。这场业绩会上，每三个提问就有两个涉及乐视。孙宏斌引而不发，待到业绩会进行大半，他终于谈起乐视。

“老贾(贾跃亭)是一个少见的具有企业家精神的人，布局视频网站、大屏电视、乐视汽车，前瞻性都很强，”孙宏斌依旧愿意为贾跃亭辩解，外界对贾跃亭的贬损太多，他非常不齿，怒中带骂，“老贾的确是失败了，但不能成王败寇论英雄。在那里幸灾乐祸的专家，连个老贾的手指头都比不上。”

“企业家精神是什么？机会和风险是对等的，失败是很正常的事，”孙宏斌仍然觉得老贾是个厚道人，“我们应该鼓励创新，容忍失败，心怀善意，把乐视做成好公司。”

孙宏斌替贾跃亭惋惜，“一副好牌就这样被他打烂了。他这是没有吃过亏，该坚决时不坚决。”他没有回避贾跃亭的两个失误，第一是过度烧钱，最不该烧的就是供应商的钱；第二是不懂断臂求生，“别说破釜沉舟了，他连一根羽毛都不肯放弃”。

孙宏斌调侃贾跃亭不如隔壁王健林果断。从今年1月份开始，孙宏斌就劝贾跃亭：“乐视非上市体系的部分，该卖的卖，该合作的合作。如果想活，就一定得断臂求生。”贾跃亭并没有听进去，今年5月的乐视网媒体沟通会上，贾还在强调，“乐视七个子生态，一个都不能少”。

乐视网的大王旗在今年7月改弦更张。曾直言“不参与管理”的孙宏斌正式走向台前。从门外汉到取代贾跃亭入主乐视网，孙宏斌仅仅用了8个多月时间。

至今，孙宏斌仍笃定，投资乐视的逻辑线是正确的—瞄准国内消费升级这波洪流。往后，孙宏斌要先完成新老乐视的切割，然后专注于电影、电视、视频业务，开始新乐视时代。

“新乐视日后的商业模式将完全不同，我们后退一步，不与竞品比平台，与竞品比拼内容。当内容足够好的情况下，也就不需要平台了。”孙宏斌重点抓新乐视的内容制作和互联网电视业务。这两项业务也是BAT希冀收入囊中的。

由新乐视制作的电视剧《猎场》已经开始了这方面的尝试，这个投资额高达2.6亿元的大制作，按照原本计划，为乐视网独家片源，这意味着至少需要2.6亿元的广告费才能打平。

但现在，《猎场》已通过内容分发，获得了3亿元的授权收入。“我们还是会把它挂到乐视视频上，观众才不会在乎是不是独家片源，今后每一分广告费都是纯利润。”孙宏斌说道。

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