多项中长期调控措施正酝酿 北京春季房展会外暖内冷

（原标题：多项中长期调控措施正酝酿 北京春季房展会外暖内冷）

为期四天的2017年北京春季房展会于13日拉开帷幕。记者在走访过程中发现，与去年秋季房展会相对冷清的局面相比，今年春季房展会首日人气有所回升，但看房者观望情绪浓厚。多位看房者表示，北京现阶段房价太高，同时限购政策较严，现在更倾向于在旅游城市、海外或家乡置业。据了解，此次房展会共有30多个国家和地区、140多个项目参展。除传统的欧美和澳洲地区外，“一带一路”沿线国家成为新热点。

环京地区项目明显减少

据北京春季房展会参展项目显示，此次环京项目主要集中在天津滨海新区，河北秦皇岛、承德、定州、涿州、廊坊和张家口等地区。其中，别墅项目几乎占据一半。而此前的热门地区，包括固安、香河、涞水、大厂等地均无开发商前来参展，仅涿州有一处项目参展。

据记者观察，不少看房者的关注点都集中在环京地区楼市限购政策上。来看展的李女士在听了涿州别墅项目的介绍后，迫不及待地问销售人员，“涿州什么时候会再出限购政策，我现在算不算‘接盘侠’？”对此，有销售人员建议，“像固安、香河、涿州等北京周边地区，现在楼市价格已经处在相对高位，如果用来投资就不太合适了。”

当然也有知“高”而退的看房者。在涿州楼盘转悠了几圈的王小姐跟记者说，自己打算回长沙老家买房。“听老家亲戚们说长沙房价还能涨，以前想先投资个小户型再置换大的，现在看来不划算。反正老家的房子就算下跌，以后也能回去住。”

实际上，环京楼市限购已经迎来了一波升级。针对环北京区域的楼盘，北京房展组委会秘书长郑向东称，“此次房展会中固安、霸州等已经限购城市参展项目较少的原因，是去年的炒作和销售使得当地楼盘基本消化完毕，新楼盘再建需要过程，预计2017年秋季这些城市的参展数量会相对较多。”

也有房企内部人士表示，环京区域人口并没有太多净流入，本地需求也没有大的提升，但供应量却在不断增加。从开发商角度来看，开发的楼盘有很大一部分所针对的就是北京的投资客。但需要注意的是，环京区域的楼盘由于没有产业进入，变现能力会比较差。

海外置业成新投资热点

由于北京楼市限购政策日趋严格，不少看房者将目光转向旅游、养老地产以及海外市场。比如，多届北京房展“销冠”海南组团再度出击，此次有三亚、海口、文昌和琼海等二十余个楼盘参展。

三亚海棠湾项目销售人员称，“海棠湾从去年的1.8万元/平米涨到了现在均价2万元/平米，我们这个楼盘现在开盘价是2.5万元/平米。虽然现在三亚还没有限购，但是未来肯定会出政策。”

另外，今年昆明、普洱组团、大理组团有将近30个项目参展。总的来说，郑向东认为，目前购房需求依然旺盛，大部分居民买房的初衷还是为了居住，或是居住和投资兼顾。但由于种种原因：一是居民收入的提高，二是对更好生活环境的追求，三是国内交通基础设施的改善，四是北京楼市的限购政策等，使得房产投资出现外溢，更多的投资者转向国内的一些旅游城市，既能满足居住需求，进行度假和养老，又能满足其投资需求。

对于三四线城市的房价，郑向东认为，投资三四线城市总体有风险，真正具备投资价值的是海南、云南等少数旅游城市，但是这些地区的房价并不会被迅速拉升。可以肯定的是，随着相应基础设施的完善，这些城市房价上涨应该在预料之中。

对于海外市场，此次房展会共有30多个国家和地区、140多个项目参展。除传统的欧美和澳洲地区外，“一带一路”沿线国家成为新兴热点。北京房地产展示交易会组委会主任吴丹毛指出，海外也有一些价值洼地，比如“一带一路”沿线国家，土耳其、东南亚等海景房价格较低，适宜居住、休闲、旅游。郑向东认为，“一带一路”国家发展战略在此次房展会得到了充分体现，阿联酋、土耳其、泰国等国的参展项目数量明显增加，带动了沿线国家的商务往来和度假养老需求的增加。

迪拜也成为今年房展会的热门之一。达马克集团销售副总裁约瑟夫指出，中国已经成为达马克集团最重要的销售市场之一。目前，在迪拜长期生活的中国人口已经达到30万人，占迪拜总人口的10%，迪拜成为新型的房地产投资市场。

达马克集团的置业顾问告诉记者，“国内对海外置业还不是太了解，所以觉得风险大。实际上迪拜房产价格低，一般情况下，200万元人民币左右可以在迪拜中心地带买一套50多平米的公寓，首付只需14%；而且零税收，除了买房不用交税，首付之外的余项也无利息，在三年内还清即可；更为重要的是迪拜房产收益高，如果这套公寓用于出租，年租金应在20-30万元人民币左右。”

观望情绪继续加重

多位在房展现场的看房者向记者感叹，“限购政策越来越紧，但房价还是不见下降。”因此，一部分人依旧抱着观望的心态，称“现在还不急着下手，还想再等等。”此前，央行发布的今年第一季度城镇储户问卷调查报告显示，有过半居民认为目前房价“高，难以接受”。

记者在本次房展现场观察统计发现，五六十岁的“银发族”人数几乎占到看房人群的近一半。来为儿子看房的徐大爷称，“儿子工作忙没时间看房子，错过了好几波涨幅。所以今天先来看看，如果有合适的就跟他说。”

在房展现场，一楼盘前聚集了不少看房者，销售员介绍称，“因购房资格不符合规定，此前售罄的楼盘会清出一部分房源。”有看房者立刻来了兴趣赶忙询问价格。“现在在售的房源房价在7万元/平米至7.2万元/平米，这部分清退的房源价格应该在6.5万元/平米左右。它们的户型和现在的楼盘是一样的，但也是先到先得，竞争非常激烈。”

看过该楼盘后，在北京从事贸易工作的陈晓对记者表示，“我现在有购买首套房的资格，但是房价太高。对我来说，现在购房资格特别珍贵，如果不是特别满意的房子，是肯定不会出手的。”

展望今年二季度，郑向东表示，总体来说，目前的楼市调控更加精细化，主要表现在一是分城市调控，二是依库存数量调控，预计今年二季度出台更严格的针对房地产市场的大规模调控政策可能性不大。

有业内人士称，“北京地区楼市限购继续升级的可能性并不大，毕竟现在能限制的部分都已经有所限制，未来应该是环北京地区可能会再增加几个调控升级的城市。”

土地拍卖规则生变 房企转型料提速

近日，上海市规划和国土资源管理局发布公告将三处地块的出让方式调整为招标挂牌复合式。在此之前，昆明、厦门、苏州、南京、成都等城市土地拍卖市场都已启用了“熔断机制”。业内人士认为，多地密集调整土地拍卖规则或改变传统“拿地—盖房—卖房”商业模式，未来试点地产创新领域、掘金未来存量市场将成为房企转型趋势。

土地交易规则趋严

上海市规划和国土资源管理局日前发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告沪补告字(2017)第2号》，对临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让活动的相关内容进行调整，明确提出将上述3幅地块出让方式调整为招标挂牌复合式出让。

“招挂复合出让即先用表格给房企评分，评分通过再拍地。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，如果此种出让方式在上海市全市推广，也就意味日后大型房企的拿地优势会更加明显，而对中小型房企而言拿地的难度将越来越大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，招标挂牌复合式拍地主要有两个特点，一方面是提高土地出让保证金的比例，使得房企拿地的资金约束增加；另一方面则是通过事先投标确认合格的房企名单，然后再在土拍市场上竞价，这样就能够满足审核房企土地开发实力和控制地价等目的。

在此之前，昆明市政府印发了《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》，提出在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中可实行“熔断机制”。在国有建设用地使用权招拍挂出让中，出让报价超过土地出让方案确定的出让最高限价时，将中止出让。昆明土地拍卖市场或继厦门、苏州、南京、成都等城市后启用“熔断机制”。

“如果出现地价过快上涨、引起房价反弹，后续更严厉的政策可能还会出现。”张宏伟指出，地块位于远郊或者比较偏远的区域，地价相对于市场而言就已不低，导致市场竞争程度已大幅下降，这个状况与政府调整推地策略、结构有一定关系，与2016年9月份以来政府对于土地配资的整改也有一定关系。加上私募资金无法进入土地前端市场，也倒推房企拿地态度谨慎。

房企转型步伐料加快

业内人士认为，虽然由于土地拍卖规则的调整与收紧，传统开发模式遭遇瓶颈，但房地产行业新的增长点仍旧不少，不少房企开始转型试点地产相关创新领域。

万科集团高级副总裁张海表示，在传统开发路径日益严峻的情况下，原有的投资开发思路必须要转换，未来的开发商要么退出房地产行业，要么着重做细分市场。

克而瑞咨询调查报告显示，超过60%的主要投资人均看好房地产创新领域的投资，这种观点与当前资本市场的资金流向趋势和方向一致。“从目前标杆房企的转型路径来看，医疗、养老、健康和休闲体育等是开发商的重点涉足领域。”克而瑞副总裁张兆娟表示，如恒大集团和泰禾集团均开发医药业务领域，鲁能集团亦在集团整体战略中提出发展泛健康产业。

不过，易居企业集团执行总裁张燕表示，虽然金融、医养、健康、教育等是很多房企涉足的创新业务，但其中有不少短期内无法盈利，甚至是大投入、长周期的业务。在创新初期，产品或服务还在试错和打磨阶段，对外输出量少。商业模式需要靠大的流量支撑实现变现，从而使得成本太高。

“为快速扩张，压低产品或服务的价格，获取用户黏性等原因都让房企的这些创新尝试暂时不具备较强的盈利能力。但不容否认的是，创新发展给房企转型带来更多新的机遇和挑战。”张燕表示。

房地产板块有望迎估值修复行情

目前，在全国因城施策的大环境下，三四线城市政策环境将维持“去库存”与“严调控”共存的局面。业内人士认为，展望2017年二季度，预期房地产市场在短期内将维持稳定，不会出现大幅波动，房地产板块有望迎来估值修复行情，建议关注今年销售保持较高速度增长、业绩确定性强的公司。

房地产市场不会大幅波动

据国家统计局公布数据显示，1-2月，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。从销售量看，1-2月，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。商品房销售额10806亿元，同比增长26.0%，增速回落8.8个百分点。

光大证券分析师詹帝认为，地产投资仍处于高位，表明市场热情未退。由于本轮“一二线防泡沫”和“三四线去库存”的政策导向，导致全国销售结构向三、四线倾斜，三、四线城市销售份额占比增大；同时由于热点城市和三、四线城市销售价格落差较大，出现商品房销售面积增速同比提高而销售额增速同比回落的反差情况。

他认为，需求端明显降温。据CREIS中指数据显示，重点监测的29个城市成交面积环比上升27.8%。其中21个城市环比均有所上升，占监测城市的72%；与去年同期相比，29个代表城市成交量整体下降3.1%，其中14个城市同比均有所下降。分城市来看，一、二、三线城市成交环比均上扬。环比来看，一、二、三线城市成交均上行，一线城市环比增长超四成。同比来看，一线城市和三线代表城市均有超过两成的增长，二线代表城市降幅超过一成。

詹帝表示，展望2017年二季度，预期内地房地产市场在短期内将维持稳定，不会大幅波动。在供需两端紧缩政策不断落实以及深化的背景下，热门城市的价格虽能维持稳定，但成交量短期内仍会处于低位；同时重点三线城市的增长势头亦将减弱，其购房热度将进一步向周边城市推动，以推进四线城市的去库存化进程。

地产板块料迎估值修复行情

与上一轮限购、限贷政策多集中在一、二线城市有所不同的是，本轮限购波及到了一线周边县市。环一线城市房价的较快上涨，是此次调控加码的诱因。而一线城市投资需求的外溢，是助推周边城市地价和房价不断攀升的主要原因。整体来看，在全国因城施策的大环境下，三四线城市政策环境将维持“去库存”与“严调控”共存的局面。业内人士预计，在密集出台的调控政策影响下，市场观望情绪将再次加大。

财富证券研究发展中心指出，预计即将出炉的3月房价数据将彰显政府调控的决心。目前行业板块估值仍然保持平稳下行的态势，相对大盘的估值溢价率也在持续下降，虽然短期维持对房地产行业的“中性”评级，但当估值与溢价率逐渐接近历史低位区间时，板块开始具备配置价值。

华融证券分析师易华强认为，国务院设立雄安新区，京津冀区域房地产上市公司股价大幅上涨，并带动房地产板块大幅跑赢大盘。今年以来房地产板块受调控政策影响跑输大盘，近期房地产板块有望迎来估值修复行情。建议关注今年销售保持较高速度增长，业绩确定性强的公司。

东兴证券分析师郑闵钢预计，雄安新区的建设规划正在推进中，但短期实质上对于地产行业的业绩利好或不及预期，目前市场可能是对“概念股”的过度反应。尤其是雄安新区探索新经济增长模式，对于地产行业的依赖度可能远低于行业预期，从而对房企并不产生重大利好影响。