最严资管“4号文”下发后 仍有私募房地产项目排队备案

（原标题：最严资管“4号文”下发后 仍有私募房地产项目排队备案）

2016年12月底，中基协小范围下发了对私募资产管理计划备案规范第4号内部征求意见，或限制证券期货经营机构设立的资产管理计划投资房地产类项目。据记者了解，“4号文”下发半月以来，私募房地产类的项目并未完全停止，仍有项目在排队等候备案。

一家上海中型私募对记者表示：“行业对‘暂停备案’的理解是备案的排队时间延长了，并不是完全停止。房地产项目在资产荒下作为风险收益比较合理的投资类别，仍会被私募机构当做长期产品线去用心经营。”

私募：业务照旧规模收缩

根据征求意见稿的内容，证券期货经营机构设立私募资管计划，直接或间接用于房地产价格上涨过快的城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。但一些私募机构并没有就此停下脚步，2017年年初，房地产融资项目照样有条不紊地进行着。

上海一家中型私募在接受记者采访时表示，对文件要看得更全面。“我们的理解是，‘4号文’只是拉长了备案的排队期，并不是全部否定房地产项目的融资。目前我们就有一个500万左右的房地产融资项目，正准备申请备案。”在采访中，多家私募都表示出仍会择机推出此类产品的想法，因为在他们看来，在持续了一年多的资产荒下，房地产仍为较为稳健的投资领域。此外，根据记者了解，现在这类私募非标产品仍可备案，最近一只非标产品通过备案的时间是2016年12月26日。从具体投资方向看，私募基金非标投资标的多数为银行理财或自营无法投资的标的，其中尤以房地产和地方政府融资为最主要的两个领域。

但面对史上最严的“4号文”，私募战线明显收缩，此前动辄上千万甚至上亿的房地产融资规模，现在一些产品规模只有500万元。“在‘4号文’征求意见下发的新环境下，我们也做好了产品发行失败的准备。”上述私募人士直言不讳地表示。

证大集团总裁助理兼私募投资总监谈佳隆对记者表示：“传统意义上，私募业务主要分股权资管和债权资管两部分，其中债权业务通常也被称为类固收业务。房地产资管是私募机构重要方向之一，占到类固定收益业务当中的相当比重。”分析人士指出，鉴于此，从培养完备的业务线出发，资管公司也不会轻易退出这一领域。

资管产品融资优势明显

对身处融资困境的房地产公司而言，国内融资渠道进入速冻模式后，只能转向海外寻求资金驰援。据第三方机构统计，2016年12月至今，包括融信、碧桂园、万科、旭辉控股等均发行了美元债，大部分获得超额认购。但从记者了解的情况来看，此举多数是出于无奈。

数据显示，国内信托AA评级房企融资平均成本在8%，私募房地产项目的融资成本也不会大幅高过这一水平，这已经接近甚至追平了房企海外美元债的票面利率。比如，花样年近期正在增发一笔4亿美元、2021年到期的美元债券，票息为7.375%。2016年年初，新城发展回购2亿美元2018年到期的美元债票面利率为10.25%。

更令房企头痛的是，在美元升值的背景下，国内企业发行美元债还要承受汇率的波动。根据美联储今年首份议息会议纪要，6月份很可能启动加息。这样一来房地产企业发美元债的成本就会进一步走高，选择此时发行美元债，房企融资成本增加不可避免。

一位不愿具名的私募机构人士指出：“一旦监管出现松动，对于房地产企业而言，融资需求仍是十分旺盛的，这部分成本高企的美元债需求有望加速回流。”这或许也是大多数机构在最严监管下仍愿意“养产品线”的初衷。