恒大买万科到14%，资产荒必带来地产股超级行情

事件：1)万科11月29日晚间公告，2016 年11月18日至2016年11月29日，中国恒大通过其附属公司在市场上及通过大宗交易收购共509,831,223 股万科A 股股份，占万科已发行股本总额约4.62%，本收购的总代价约为人民 币140.1 亿元。连同前收购，中国恒大于本公告日期共持有1,553,210,974 股万科A 股股份，占万科已发行股本总额约14.07%，总代价约为人民币362.73亿元。2)中国建筑11 月26 日公告，目前安邦资产已累计增持中国建筑30 亿股，占中国建筑总股本的10%；同时公告拟在未来12 个月内继续增持不低于1 亿股、不超过35 亿股的股份。中国建筑通过全资子公司中海外集团有限公司持有中海地产(0688.HK)50.42%的股份。

增量资金持续购买地产股，独家逻辑持续兑现。中国恒大于2016 年11 月18 日至11 月29 日期间在二级市场及大宗交易进一步收购共509,831,223股万科A 股，连同前期收购，恒大目前共持有1,553,210,974 股万科A 股，占万科已发行股本总额约14.07%，总代价约为人民币362.73 亿元。目前万科股东比例为(除恒大外均为三季报数据)：宝能持股25.40%，华润15.24%，恒大14.07%，港股11.91%，安邦6.18%，国信金鹏及德赢资管计划7.12%，上述股东累计持股比例达到79.92%。除恒大持续举牌万科外，安邦资产两次举牌中海地产母公司中国建筑，目前已累计增持中国建筑30 亿股，占中国建筑总股本的10%。中海地产是我国龙头房企，2015 年销售金额1492.3 亿元，排名全国房企第5；2016 年前三季度销售金额达1349 亿元，排名全国第6。截至2016 年半年报，中海地产土地储备总建筑面积为3645 万平方米，未来将充分受益于中国房地产大周期向上，价值不断增厚。恒大和安邦通过二级市场持续增持优质地产公司股权，是资产荒背景下必然选择。

房企回款大幅增长、资金极为充沛，“买地不如买地产股”的资产配置逻辑持续演绎。近两年地产成交持续旺盛，房企销售金额大幅增长，回款十分优异。2016 年前三季度行业前十大房企累计销售金额平均同比增速86%，除万达集团外其他企业全部为正增长，剔除万达后平均增速92%。

以恒大地产为例，2016 年1-10 月份，恒大合约销售金额达3167 亿元，同比增长104.9%。房企手握重金，却面临着地王频出、面粉贵过面包的土地投资市场，巨量资金急需配置，优质地产公司股权成为其最佳选择。

恒大举牌万科只是资产荒背景下增量资金购买地产股的一个缩影，我们看到更多的案例正在发生，此前在重磅系列报告中已有提及：(1)万达私有化拟在A 股上市。9 月20 日万达商业(03699.HK)正式从港交所退市。此前万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018 年8 月31 日前完成上市，而上市途径有两种，即借壳或IPO。(2)恒大拟借壳深深房回A 股。10 月3日中国恒大(03333.HK)公告与深深房签订借壳协议，如借壳成功将对恒大形成重大利好。(3)融创入股金科股份成为二股东。9 月21 号，融创中国(01918.HK)公告以4.41 元每股参与定增认购金科股份9.07 亿股，总金额40 亿元。定增完成后，融创将占金科股份股权比例16.96%，成为第二大股东。(4)泰禾集团增持地产上市公司。泰禾集团11 月19 日公告拟认购中国武夷28.9 亿元定增，增发后预计持有中国武夷4.44%股份；而此前三季报显示泰禾集团已通过二级市场分别购入天房发展和中国武夷总股本4.44%和1.53%的股权。(5)中洲控股停牌收购港股华南城。10 月27 日中洲控股发布停牌公告，华南城(01668.HK)联席主席兼执行董事郑松兴拟最多40 亿港元转让华南城23.2%股权，受让方为中洲控股。在资产荒的时代大背景下，类似案例还会层出不穷，这一切只是序幕，地产股是增量资金的必然选择，地产股必然有超级行情。

投资建议：房地产大周期没有见顶，资产荒背景下，地产股是场外增量资金的必然配置标的，资产荒背景下地产股必然有超级大行情。持续强烈推荐持续强烈推荐招商蛇口、首开股份、新湖中宝、苏宁环球、绵石投资、阳光股份、世联行、新城控股、泰禾集团、保利地产、北京城建、沙河股份、金融街、阳光城、华发股份、香江控股、天津松江。

风险提示：货币政策收紧；房地产销售不及预期。