万科盯上上海地铁：房企渗透TOD模式

房企在TOD模式上的逐渐深入，背后是地价日益攀升与城市中心地块稀缺之下的拿地模式重塑。

所谓TOD，是指以公共交通为导向的开发。随着万科位于徐泾板块的天空之城将于10月1日开放参观，该项目背后的TOD运作模式也浮出水面。根据项目营销负责人陆溢华介绍，天空之城是参考日本东京二子玉川站上盖综合体项目TOD模式建设的。天空之城开发周期在5年，将是未来几年万科在上海的重点项目。此外，据知情人士透露，上海万科看好上海地铁线路网络的TOD项目空间，并会以此为契机，布局更多TOD项目。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，TOD项目对房企的诉求包括综合利用交通枢纽的地上、地下空间，给城市提供配套服务等。上海已经开始试点在地铁上盖建公租房，提高土地使用效率，另外提供一些便民的住房措施。但这一类项目目前为止也并不多见，随着后期上海地铁线路的加快建设，此类项目将会获得更多释放。

深入城市配套服务商

上海万科城市配套服务商布局其实由来已久，从其布局产业地产开始，就着手打造这一定位。

天空之城地块由上海万科于2015年9月收购而来。公开资料显示，天空之城的特别之处在于，在近60万平方米的规模里面加入了住宅、公寓、商场、写字楼等诸多业态。其中徐泾万科广场，是万科继续七宝广场之后布局的又一个大型购物广场。陆溢华认为，之所以称这是一个TOD模式开发的项目，在于它不仅是处于地铁上盖，还承载了车辆段的功能，包括车场、维修车间等。

据透露，在上海整体规划达到300多个地铁站的地铁路线图谱当中，能做TOD模式的项目并不多。未来上海会建设有25条地铁线，理论上来看应该有至少25个TOD项目的发展空间，而目前只有吴中路地铁上盖的万象城、莘庄地铁上盖项目是真正意义上的TOD开发模式，因此，未来各房企仍有机会介入更多TOD项目。

而上海万科方面对TOD模式研究已经比较深入。他们认为中国的TOD模式主要参考东京与香港模式为主。香港TOD模式较为集约，在一个狭小的空间做高度复合的开发，而且在1栋楼里面出现各种业态；日本的TOD模式则相对较线形，一个典型案例是日本东京的二子玉川上盖，项目位处连接都市与田园的中间，其住宅售价可以与东京市中心的价格持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，TOD模式背后的一个潜在的逻辑在于，目前互联网时代下，消费者在活动半径上力求实现最小，但要实现活动范围的更广效应。所以说，TOD模式下，往往一个大型商业项目背后会有交通枢纽、商业资源、办公资源、游乐和休闲资源等，此类资源呈现垂直分布，但不需要消费者有太大的交通出行成本，所以满足了目前消费市场“快餐”的模式，也形成了未来的开发趋势。

背后：颠覆拿地模式

事实上，不止万科，保利、绿地也早已涉足TOD模式。例如保利在石家庄与地铁公司也有合作，绿地大基建模式，也是立足于地铁沿线或周边的地块开发权或者联合开发权。业内人士分析，这样的拿地模式，一方面是占有城市里核心地段、核心交通地段的地块资源，另一方面是获取一二线城市来看，公开招拍挂的成本已经非常高，现在地产+产业的模式是房企降成本的主要方式，区域中心的地块的资源，从而在热点市场站稳脚跟。

据知情人士对21世纪经济报道记者透露，目前绿地的做法比“TOD”更深更广，是从部分交通相关的大基建开始做，而非仅仅是上盖的房地产。绿地于今年9月签下的500亿投资宁波杭州湾项目可见，就是从基础市政、房地产综合开发到后期产业导入全面参与的。这个时候，TOD模式也只是其中一部分了。

该名知情人士进而表示，TOD模式也可以看作是地方政府的一种土地出让模式。但是TOD对房企的基建能力将有所要求，房企能否拿到交通枢纽上盖整幅地块是关键，但更能体现其开发实力的是连交通基建业务也拿到手。虽然基建利润低，但真正一揽子操作起来，才有利于做好城市配套服务商的角色。但目前国内房企具备这个能力的凤毛麟角。

正如严跃进所言，不排除有的房企利用TOD模式积极圈地，因为地方政府会鼓励部分房企积极投资此类项目。然而，此类投资规模较大，资金压力比较大。而且市场需求是否足够大，其实也还是要测算的。比如一些早期拿下的TOD项目或许还面临更多问题，例如上海莘庄地铁站上盖的TOD项目，从拿地到目前还处于动工初期。