因城施策升级，房地产板块修复正当时

我们谨慎看好2016 年地产基本面，看好结构性行情演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，维持行业增持评级。

摘要：

一手房销量：1)环比：整体环比上升 9%，其中一线上升 5%，二线上升14%，三线上升1%。2)同比：整体同比升37%，其中一线升30%，二线升35%，三线升47%。3)本周与2015 年全年周均比：整体升35%，其中一线升29%，二线升38%，三线升35%。4)累计同比：整体同比升61%，其中一线城市升16%，二线升41%，三线升153%。一手房整体成交均价：环比升10.9%，同比升33.5%。二手房销量：本周环比降6.4%，同比升108.4%。

库存水平：17 个典型城市一手房平均可售面积环比降1.2%，同比降16.8%。去化时间：17 个城市新房去化时间14.0 个月。2016 年PE主流公司25.5 倍，RNAV3.06%折价。

本周观点：1)本周厦门、武汉分别实施限购、限贷政策，而沈阳以公积金政策支持大中专毕业生购房，楼市冷暖持续分化，因城施策的思路再次被践行。2)产业资本持续布局带动市场重新认识到地产的硬通货价值，在新定价逻辑下，估值仍有后续上行空间。2016 年房地产板块机会仍以结构性行情演变为主，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注大北京、大深圳、大上海、川渝和武汉布局的上市公司。

国君地产组合包含广东明珠、阳光股份、金科股份和华夏幸福，权重占比均为25%。国君地产组合指数上周涨0.36%，跑赢房地产指数0.1%，跑赢上证指数0.5%。2016 年累计涨幅为1.0%，跑赢房地产指数19.3%，跑赢上证指数14.4%。

深圳实施新户籍准入制度。自9 月1 日起，深圳市户籍迁入将划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别：人才引进迁户和纳税迁户由原有的积分制转为核准制，明确达到落户条件可直接申请落户，且不设指标数量限制，纯学历型人才入户条件由本科放宽至大专；后两种按审批制执行，开辟新的积分制入户通道。

维持行业增持评级。房地产板块投资策略是“百舸竞争流，花开直须折”推荐：1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，风格切换下受益最明显，推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A；2)“转型牛”，推荐：广东明珠、阳光股份、皇庭国际、大名城、苏宁环球、天健集团；3)区域主题，受益：西南区域(金科股份)、京津冀(华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份)、珠海区域(格力地产)、大上海；4)国企改革：南国置业、华侨城A、招商蛇口。